商品房预售的概念和商品房预售条件

商品房预售制度起源于香港，20世纪50年代，香港首次提出了“预售楼花”，随后逐渐成为香港房地产市场上独到的经营方式，使得香港的地产业得到蓬勃发展，随后“楼花制度”传人大陆的广州、深圳等大城市，1995年，《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布，商品房预售制度终以立法的形式确立。
商品房预售的定义有不同的版本，权威的定义出现在2004年建设部修正的《城市商品房预售管理办法》第二条的规定中，“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下称开发企业）将正在建设中的商品房预先出售给承购人，并由承购人支付定金或者房价款的行为”。
商品房预售制度作为新兴的制度，对我国的房地产发展起到了非常重要的作用，但由于商品房预售不同于房屋的实质性买卖，因此，商品房预售具有较强的国家干预性，我们国家对商品房预售设定了严格的条件：《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
另外，国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》，建筑部颁布的《城市商品房预售管理办法》均有相关规定，并确立了商品房预售还需持有《建设工程施工许可证》。
建议购房者在认定楼盘是否为达到合法的预售条件时，应审查发展商是否具备以下五证：
（一）《国有土地使用权证》；
（二）《建设用地规划许可证》；
（三）《建设工程规划许可证》；’
（四）《建筑工程施工许可证》；
（五）《商品房预售许可证》。


靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。