杨某诉某房地产开发公司欺诈销售案

2002年，某房地产开发公司开发一商品住宅小区，其在广告宣传中承诺：小区内设小学、超市、图书馆、保健站、公厕、独立报箱、绿地、中心花园等。杨某见到开发公司的广告后，觉得各方面条件都不错，经多次与开发公司接触、协商，与开发商签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，杨某依约履行了付款义务。2004年3月31日．房地产开发公司向杨某发出入住通知，杨某发现，小区内根本没有所谓的学校、超市、图书馆、保健站等基础公用设施，大面积的绿地也改建成车库。当地政府规划部门并无此项建设规划或者仅仅是意向计划。杨某认为：房地产开发公司不履行广告承诺，是欺诈销售。杨某向房地产开发公司提出交涉，没有得到满意的答复。后杨某依据《合同》中的仲裁条款，向仲裁委员会提起仲裁，要求解除合同、退房还款并赔偿损失。
仲裁委查明了以上事实，认为售楼广告属于要约邀请，不是要约，购房者虽没有将广告内容订入合同，但开发商的行为已损害买受人的合法权益，因此仲裁委员会最终支持杨某的仲裁请求。
从上述案例可以看出，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。缺少上述条件的宣传广告将不能视为要约，只能视为要约邀请。不能视为要约的销售广告和宣传资料就不能视为合同内容。
因此，开发商进行广告和宣传时，要把握好上述界限，妥善运用该解释赋予出卖人的广告和宣传空间，提前咨询法律顾问，做好风险防范。同时，我们也提醒出卖人在商品房广告宣传上一定要注意不能作虚假和夸大宣传，不能为了促销随意许诺。如：把规划范围内的绿化面积夸大，虚标规划范围内的配套设施商业网点，承诺在规划范围内建设根本就不可能存在的网球场、游泳池、人工河湖等。上述内容如果成为宣传广告的一部分，根据司法解释，其将成为商品房买卖合同的内容。一旦没有兑现，出卖人将难以逃脱责任。因此，商品房广告宣传务必要慎重。

靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。