卖房不成 遭中介索赔违约金

  
通过中介买房，交易不成竟要交违约金。深圳一家中介公司竟然在房屋买卖合同中这样规定。果然在买卖不成后，中介手持合同一纸诉状将卖房者告上法庭，要求支付违约金66000元。中介公司本以为稳操胜券，却不知合同中的这项约定已违反了我国《合同法》规定，故法院于日前驳回了该公司
的起诉。
 
　　约定交易不成要赔中介
 
　　深圳市民彭某找了一家物业顾问公司（下文简称顾问公司）做中介挂牌卖房，廖某夫妻俩了解到房出售的信息，意欲购买。2006年5月，三方签订了《房地产买卖合同》及补充协议，约定彭某将其名下一套房产转让给廖某夫妇，同时对房产转让的价款、付款方式等问题进行了约定，并确认顾问公司为该套房产买卖的经纪方。
 
　　合同还约定，在买卖双方签定合同正式成交时，廖某夫妇需向顾问公司支付人民币66000元作为佣金，若买、卖任何一方没能依本合同卖出或买入该物业，则违约方须向顾问公司支付人民币66000元作为违约金。根据补充协议的约定，彭某应在签订补充协议后两个工作日内与顾问公司指定的人员到公证处办理公证全权委托，并将有关该物业的资料原件提供给顾问公司。
 
　　法院判决中介无权获赔
 
　　签约当日，廖某夫妇即向彭某支付了定金人民币20万元，该款依约由中介公司托收。然而彭某虽然经顾问公司多次催促，却一直没有按合同约定在两日内办理公证全权委托，以至买卖最终没有达成。于是，顾问公司以彭某违约为由要求其支付违约金人民币66000元。
 
　　法院经审理后认为，虽然顾问公司起诉时主张的是“违约金”，且三方所签的《房地产买卖合同》中也约定了违约金条款，但该条款实质上是确立了顾问公司在未促成合同成立的情况下可以获得中介报酬，这与我国《合同法》的规定不符。
 
　　我国《合同法》规定，“居间人没有促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”因此，本案中的违约金条款违反了法律规定，属于无效条款，故判决驳回了其诉讼请求。
 
　　判决依据
 
　　《合同法》规定，“居间人没有促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”
　　
　　根据相关法律规定，房地产中介公司只有在促成房地产买卖合同成立的情况下才能收取佣金。
　　本案中的顾问公司就是通过设定“违约金”条款的形式来达到规避商业风险的目的。按其约定，中介公司在促成合同成立的情况下可以收取佣金，如果不成，也可以收取相当于佣金金额的违约金，可谓稳操胜券，风险为零。然而，这样的约定限制了交易双方的选择权，违反了法律的规定，当然不受法律保护。因此，本案原告不仅没有拿到“违约金”，还要额外付出一笔诉讼费，可谓“机关算尽太聪明，反落得两手空空”。
 
 
   
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，从事律师业十余年，房地产法律讲师；资深房地产律师，中华全国律师协会会员。专业方向是房地产诉讼，及与房地产相关的离婚、继承、建设工程诉讼。安居房地产法律网及安居房地产律师网创始人。
    靳律师作为房地产专业律师，多年以来，深入研究了房地产法律，及与之相关的婚姻家庭、继承、建设工程、拆迁补偿等法律，对房地产及相关法律法规进行了汇编和解读，靳律师对房地产典型案件进行了分类研讨，建立了房地产案件大全。靳律师在房地产改革、市场调控、宏观政策等方面进行了深入的探讨，表达具有前瞻性的法律观点；在微观上，对无权代理、征收、经济适用房、央产房、夫妻及家庭共有、继承分割、赠与等具体法律问题进行了专业研究，有着独到的法律观点。靳律师办理了大量疑难复杂房地产案件，广泛涉及商品房销售、二手房屋买卖、拆迁补偿、离婚继承、析产、抵押、建设工程、企业运营、中介、银行等等。
    靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务