中介“居间”违约被双倍索赔

  
　　买房人遭遇“一房两卖”
　　严先生是某大型企业的职工，住在柳州市西环路。2007年11月，严在媒体上看到某房产中介公司公布了一批二手房信息，其中一套房子位于市中心，售价16万元，房屋面积也十分理想。于是，严与房产中介公司联系，想买下这套房子。几天后，双方签订中介协议，约定由房产中介公司介绍严与房主陈先生接洽，商讨买卖事宜;而房产中介公司向严收取购房定金5000元。
　　严说，此后他一直找中介公司，要求与陈先生见面，实地看房并洽谈买房的详细条件。可是，中介公司改口说，公司已取得房主的全权委托，不需要安排见面就能交易，并要求严尽快付完全部房款。几次交涉后，严起了疑心。他根据媒体刊登的二手房信息，找到房子的地址，向附近居民打听，最终拿到了房主陈先生的联系电话。
　　与陈先生“面对面”直接商谈的结果，让严大吃一惊。原来，陈卖房的价格只是12.6万元，而房产中介公司却自行将房价提高到16万元。最令严生气的是，那套房子已经转卖给他人，而中介公司一直没有对他说明实情。
　　于是，严找到中介公司，要求解除协议。双方协商未果，严便向法院起诉，要求后者按照《合同法》有关规定，双倍返还5000元定金。
　　【法官断案】
　　房产中介“居间”违约
　　在法庭上，中介公司提出自己的辩解：首先，在签订上述协议前，严先生已经知道公司是受房主的委托进行交易;其次，严在交易过程中并没有要求与房主见面，也没有能够提供证据证明他曾经有过这样的要求;第三，在房屋买卖过程中，房屋交易价格不是一成不变的，房主可以根据市场行情进行调整，这才出现了售价从12.6万元到16万元的变化。严不能接受价格变化，提出不买房，应是其违约在先。
　　严肯定地指出，双方签订的是房屋买卖“居间协议”，而不是“委托协议”。严称从来没有说过不买这套房，哪怕在法院审理过程中，房子有可能卖给他，他还是愿意;但是现在已经转卖给别人，中介公司应该承担违反合同造成的损失。
　　法院审理后确认，当事双方签订的是《房屋买卖居间协议》，严先生交纳定金，是为了保证合同得以履行;而严要求中介公司安排与房主见面，也是为了确保交易安全，合情合理。中介公司称获得房主全权委托出售房屋，但始终未向严先生、或在庭审过程中出示房主的委托手续，应视为未尽居间介绍义务。此外，中介公司不是《房屋买卖居间协议》的房屋业主，不具备处分房屋的权利，还将介绍给严先生的这套房屋转售他人，应承担违约产生的法律后果。
　　最终，柳州市中级法院终审判决房产中介公司返还严先生5000元，另赔偿5000元。
　　【延伸解释】
　　弄清两种合同实质
　　在这起官司中，当事双方存在着“委托合同”还是“居间合同”的争议，两类合同有什么区别呢?
　　法律人士介绍，根据我国《合同法》的有关规定，两者都是提供服务的合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同;居间合同则是居间人向委托人报告订立合同的机会，或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。“具体来说，居间人仅仅是作为一个中介服务者，向委托人提供订约信息或机会，不实际介入委托人与第三人所签订的合同关系之中;而在委托合同中，受托人以委托人名义活动，代委托人与第三人订立合同，实际上处于类似委托代理人的地位。”
　　记者采访了解到，柳州市不少房产中介公司对外公布二手房信息，买房者可籍此免费与卖房人联系看房;待实际成交后，买房者按交易金额的一定比例，向房产中介公司支付佣金或中介费。信和律师事务所律师李发翔说，所谓“佣金”或“信息费”，就是买房者因房产中介的“居间服务”而支付的费用，“这可以看作是买房者对房产中介提供交易信息，而给予的报酬”。在上述案例中，5000元名义上是“定金”，但因双方签订的是《居间协议》，同样可以看做是另一种形式的“中介费”。
　　业内人士透露，目前柳州市的房产中介服务还存在多种形式，“有的买房者或者卖房人，直接委托中介公司寻找卖(买)家，双方就应构成委托合同关系;而有的中介公司自己花钱买来房源，再转手卖出去，这应该构成直接的买卖关系。”李发翔提醒，市民在通过房产中介买房卖房时，应了解合同约定的权利义务，弄清合同实质，
 
 
   
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，从事律师业十余年，房地产法律讲师；资深房地产律师，中华全国律师协会会员。专业方向是房地产诉讼，及与房地产相关的离婚、继承、建设工程诉讼。安居房地产法律网及安居房地产律师网创始人。
    靳律师作为房地产专业律师，多年以来，深入研究了房地产法律，及与之相关的婚姻家庭、继承、建设工程、拆迁补偿等法律，对房地产及相关法律法规进行了汇编和解读，靳律师对房地产典型案件进行了分类研讨，建立了房地产案件大全。靳律师在房地产改革、市场调控、宏观政策等方面进行了深入的探讨，表达具有前瞻性的法律观点；在微观上，对无权代理、征收、经济适用房、央产房、夫妻及家庭共有、继承分割、赠与等具体法律问题进行了专业研究，有着独到的法律观点。靳律师办理了大量疑难复杂房地产案件，广泛涉及商品房销售、二手房屋买卖、拆迁补偿、离婚继承、析产、抵押、建设工程、企业运营、中介、银行等等。
    靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务