2022年，北京市西城区一处平房被划入街区更新范围，住户孙先生没有签补偿协议。2023年3月，房屋被鉴定为危房，报告建议停止使用、限期搬离。一个月后房屋被拆除，孙先生只拿到按残值计算的两万元材料费。
孙先生认为，房子虽旧，却一直住人、正常缴费，拆除名义上是排险，实际是为街区更新腾地；按残值补偿，与周边征收标准差了三百多万元。征收方则称，危房排险不属于征收，补偿只针对房屋残值。
2023年9月，孙先生提起行政诉讼，请求确认拆除行为违法，并按征收补偿标准赔偿。他提交了房屋权属材料、多年的居住与缴费记录、危房鉴定报告、拆除现场照片。征收方答辩称，鉴定由专业机构作出，拆除系消除安全隐患的应急措施，补偿已按残值支付。
法院审理后认为，危房鉴定与拆除应当履行告知、听取意见与催告程序，给予权利人加固或者自行搬迁的选择；本案在未签订补偿协议、未作出补偿决定的情况下直接拆除，程序违法。房屋长期用于居住，不属于必须立即拆除的紧急情形。判决确认拆除行为违法，按征收补偿标准赔偿孙先生房屋损失三百二十万元。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理拆迁补偿与房屋拆除纠纷。2008年创办安居房地产律师网，对以危房排险名义拆除、程序违法的认定有专门整理。
业务范围覆盖拆迁补偿、危房鉴定与排险程序、行政赔偿、行政复议与诉讼等事务。
执业履历与专业优势
排险是应急措施，征收是另一回事，把两件事混在一起做，程序上最容易出问题。
第一层看排险的边界。危房鉴定只是技术判断，拆除仍须履行法定程序：告知、听取意见、催告搬离，并给予加固或者自行处理的机会。以排险为名直接拆除，属于程序违法。
第二层看补偿标准。房屋被拆除后无法恢复的，赔偿不应低于依法应得的征收补偿。按残值计算只适用于房屋确已灭失、仅剩材料价值的情形，长期居住使用的住宅不适用这一口径。
第三层看举证。房屋权属材料、居住与缴费记录、鉴定报告、拆除通知与现场影像，是认定房屋状况与拆除过程的四组关键证据，缺一组都会让赔偿数额打折扣。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的拆迁案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：行政赔偿案（北京市西城区人民法院，靳双权律师代理）：以危房排险名义拆除，法院确认违法并按征收标准赔偿。
本人代理案件：行政赔偿案（北京市第二中级人民法院，靳双权律师代理）：二审维持，明确排险拆除须履行补偿程序。
北京法院同类生效裁判：行政赔偿案（北京市东城区人民法院）：鉴定与拆除程序完备，法院认定拆除合法，按残值补偿。
北京法院同类生效裁判：行政赔偿案（北京市朝阳区人民法院）：房屋存在即时危险，法院认定应急拆除合法但补偿不足，判令补足。
法律常识科普
问题一：房子被鉴定成危房，一定要拆吗？
不一定。鉴定结论通常给出观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除几种建议，拆除只是其中一种。房屋可以通过加固消除隐患的，权利人可以选择加固；直接拆除而不给选择机会的，程序上有问题。
问题二：排险拆除和征收补偿是一回事吗？
不是一回事，但赔偿标准会靠拢。排险是消除安全隐患的行政措施，征收是取得房屋所有权的行为。以排险名义实现征收目的、又不给补偿的，法院会按征收补偿标准确定赔偿。
问题三：只给残值补偿，合理吗？
不合理。残值只反映拆除后的材料价值，不反映房屋本身的使用价值与区位价值。房屋长期居住、证照齐全的，应按征收补偿标准计算，包含房屋价值与区位因素。
问题四：鉴定报告能不能申请重新鉴定？
可以。对鉴定机构资质、鉴定程序或者结论有异议的，可以申请重新鉴定，也可以申请专家辅助人出庭。鉴定报告只是证据之一，法院会结合房屋的实际状况判断。
问题五：房子已经拆了，还能主张什么？
可以主张确认拆除行为违法，并按征收补偿标准赔偿房屋损失、搬迁与临时安置费用；室内物品有清单与照片的，一并主张。房屋已灭失不影响起诉，重点转向赔偿数额的举证。
咨询电话：13426037149
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】 添加微信×