土地补偿费的计算方式
来源：未知 作者：未知 时间：2013-03-22
在我国征地实践中，计算土地补偿费有两种方法：产值倍数法和区片综合地价法。产值倍数法是我国法律中规定的征地补偿计算方法，也是长期以来各地普遍采用的方法。区片综合地价法是2004年以来针对征地补偿实践中存在的问题而出现的一种新方法，这一方法目前正在各地逐步推广。
（一）产值倍数法计算
根据《中华人民共和国土地管理法》第47条规定，征收耕地的补偿费用中的土地补偿费，为该耕地（指实际征用的耕地数量）被征收前3年平均年产值的6至10倍，具体计算公式为：
土地补偿费=被征地亩数×前三年平均年产值×补偿倍数(6～10)。
例如：某市建设高速公路项目征收某村耕地100亩，该耕地平均年产值为2000元／亩，补偿方案批准补偿倍数为：土地补偿费10倍。则该村应获得的土地补偿费为：土地补偿费=100亩×2000元／亩×10倍=2，000，000元。
1．年产值的确定
“前三年平均产值”并非每一具体地块的产值，而是由地方政府参照本地实际情况统一制定出来的，一般按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。为解决在征地补偿中按地块来测算年产值而造成同地不同价等问题，2004年以后，各地开始推行统一年产值的做法。2004年1 1月，国土资源部颁布的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定，年产值的确定以当地有关部门公布的为准。2005年7月，国土资源部发布的《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》规定，制订征地统一年产值标准要考虑被征收耕地的类型、质量、农民对土地的投入、农产品价格及农用地等级等因素，在一定区域范围内（以县域范围为主），在主导性农用地类别和耕作制度条件下，以前三年主要农产品平均产量、价格及相关附加收益为主要依据进行测算。
目前，各省、市都根据当地实际情况制定了当地的年产值标准或确定办法，如：《浙江省实施（土地管理法）办法》规定，平均年产值计算方法为征收前3年的平均年产量乘以国家规定的价格；国家没有规定价格的，按照所在市、县物价部门公布或者认可的市场价格计算，平均年产量，以被征收土地所在地统计部门统计的该乡（镇）前三年的平均年产量为准。《江西省征用土地管理办法》规定，征用土地补偿安置中的年产值，按市、县、市辖区统计年报表所列被征地单位前3年平均每亩年产量乘以当地的市场价格计算；无统计年报资料的，由土地行政主管部门会同有关部门核定年产值。2007年2月，安徽省国土资源厅发布了《关于规范征地补偿安置做好征地补偿争议裁决工作的通知》规定，市、县人民政府应当根据国家和省有关规定，每年公布当地各类农用地前三年平均年产值，作为计算征地补偿费用的依据。
对于已制定最低年产值标准的地方，上述计算结果如果低于最低年产值的，应当按最低年产值确定。如：2006年6月江苏省人民政府《关于调整征地补偿标准的通知》规定，全省划分为四类地区，征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的10倍。耕地被征用前3年平均年产值的最低标准，一、二、三、四类地区分别为每亩1800元、1600元、1400元、1200元。2004年5月山东省人民政府办公厅发布的《关于调整征地年产值和补偿标准的通知》规定，耕地最低年产值标准为一类地区每亩1800元。#p#分页标题#e#
2．补偿倍数的确定
《土地管理法》规定的6-10倍，只是一个幅度，国土资源部发布的《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》规定以统一年产值标准为基数，同时综合考虑当地经济发展水平、居民生活水平、被征地农民社会保障需要等其他条件，确定补偿倍数，计算征地补偿费用。目前，各地基本上规定了具体的标准，如：《浙江省实施（土地管理法）办法》规定，征收土地的土地补偿费按照下列标准计付：耕地按照被征前3年平均年产值的8至10倍补偿；耕地以外的其他农用地的，按照其被征用前3年平均年产值的4至7倍补偿；未利用地按照当地耕地补偿费的50%补偿；建设用地参照当地耕地的补偿标准补偿。《江苏省征地补偿和被征地农民基本生活保障办法》规定，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的10倍；《安徽省实施（土地管理法）办法》规定，征收耕地以外的其他土地的土地补偿费标准为：鱼塘、藕塘、苇塘、灌丛、药材地等，为其被征收前3年平均年产值的6倍；果园、茶园、桑园等，为其被征收前3年平均年产值的7倍，未曾收获的，为其同类土地前3年平均年产值的6倍等；2004年5月，山东省人民政府办公厅发布的《关于调整征地年产值和补偿标准的通知》规定，补偿倍数原则上不低于法定倍数的中限。
（二）区片综合地价法计算
随着经济和社会的发展，一些地方适应市场经济规律，进行征地制度改革，探索推行了“区片综合地价”等新的补偿办法。征地区片综合地价是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准。
征地区片综合地价测算范围重点在土地利用总体规划确定的城市、集镇建设用地规模范围内，但各地可以根据征地需要和实际情况扩展到城市郊区或更大范围。由于这一方法充分考虑了被征收土地的潜在利用价值，有效避免了产值倍数法的计算补偿标准的片面性和不合理性的问题，保障了农民的利益，也容易被广大农民认可。从各地实践来看，区片综合地价法测算的地价补偿额一般比产值倍数法高出20%左右。
1．区片综合地价的制定与发布
2005年7月，国土资源部发布的《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》规定，征地区片综合地价是征地综合补偿标准，制订时要考虑地类、产值等多方面进行测算，做好省域内征地补偿标准的总体平衡工作，国土部门要认真依法组织听证工作，在认真做好实地调研和科学测算的基础上，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民群众及社会各方面的意见和建议。各省（自治区、直辖市）国土资源部门对各市、县的制订工作要具体加以指导，并组织有关部门和专家分别对各市、县制订的区片综合地价进行评审。
根据国土资源部颁布的《征地区片综合地价测算指导性意见（暂行）》，征地区片综合地价的测算，可采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法，也可以根据本地区实际情况采用其他合适的方法进行测算。征地区片价，原则上应在两种或者三种方法测算结果的基础上综合平衡确定。一个市（县）的征地区片价原则上控制在4~6个级别，征地区片价应设定对应的基准时点，一般3~5年更新一次。具体工作步骤是：确定测算范围一划定区片一测算区片综合地价一对区片综合地价进行验证和调整—测算结果听证和修改—确定征地区片价。省（自治区、直辖市）级国土资源部门在对各市、县制订标准审核、综合平衡的基础上，将本省（自治区、直辖市）不同地区的区片综合地价平均水平报国土资源部，国土资源部将进行省（自治区、直辖市）际间综合平衡协调，省级国土资源部门根据国土资源部提出的修正意见，对征地区片综合地价作进一步调整完善，报省级人民政府批准公布。#p#分页标题#e#
2.征地补偿费的计算
一个地区的区片综合地价经省级人民政府公布后，便可以在征地补偿测算中直接应用，公式为：征地补偿费=区片综合地价×被征地数量。
其中，区片地价为被征地块所属等级的单位地价。
在部分地区，为规范征地补偿工作，政府文件直接规定了征收土地补偿的标准，如：2006年4月20日，辽宁省人民政府办公厅转发省发展改革委员会《关于全省铁路建设征地动迁补偿实施方案的通知》规定，征收土地补偿标准，一般耕地中的旱田平均每亩补偿1.3万元；菜田平均每亩补偿3万元；征收林地及其他农用地平均每亩补偿0. 64万元。征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿0. 72万元等。因此，在这些地区，计算征地补偿费时，可以直接引用这些标准。三、土地补偿费的归属根据现行法律法规的规定，征收土地中的土地补偿费是对土地所有权的补偿，因此，它应属于作为集体土地所有权主体的农民集体所有。在我国，农民集体有三种形式：乡农民集体、村农民集体、村内农民集体，这三种形式是并列的，不存在隶属关系。2007年3月全国人大通过的《物权法》第60条规定，对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：(1)属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；(2)分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；(3)属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。因此，在征地补偿中，如果被征收土地属于村农民集体，补偿费就支付给村农民集体（由村集体经济组织或者村民委员会代为管理）；如果被征收土地属于乡农民集体，土地补偿费就支付给乡农民集体，由乡集体经济组织代为收取和管理；如果土地属于村内两个以上农民集体，土地补偿费就应支付给村内各该集体经济组织或村民小组。
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】