农转非人员原有宅基地的权属性质认定
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-06
【案情介绍】
本案双方当事人为某镇A村村民张某和A村村委会。争议地位于A村，为张某宅基地。土地改革时期，该宅基地曾办理了《土地房产所有权证》，1985年，市人民政府为张某颁发了《农村宅基地使用权证》。后张某因参加工作，全家转变为非农业户口，但仍一直在A村居住，2003年张某申请办理该宅基地的国有土地使用权登记，村委会提出张某所使用的宅基地仍属于集体土地，张某只能办理集体土地使用权登记。【对本案处理的不同意见】
本案的主要焦点是农转非人员原有宅基地的权属性质认定问题，存在两种观点：
第一种观点认为：村民从农业户口转为非农业户口，宅基地使用权变更为国有土地使用权。原国家土地管理局颁布的《关于确定土地权属问题的若干意见》（89国土籍字第73号）第6条曾规定，“农民集体经济组织将原农民集体所有土地上的建筑物出售给全民所有制单位、城市集体所有制单位或城镇非农业人口居民的，其用地属于国家所有。”1995年《确定土地所有权和使用权的若干规定》实施后，该文件已停止执行。
第二种观点认为：村民从农业户口转为非农业户口，土地未经征收，集体土地所有权性质不变，农转非村民仅对房产享有所有权，对于宅基地仅是在房产存续期间才享有集体土地使用权。
【本案评析】
根据我国现行法律规定，集体土地经过征收后转变为国有土地，但是若按照第一种观点，则意味着土地使用者的“身份”变化可以导致土地所有权的变化，从法律规定角度分析，没有任何法律依据，从宅基地的性质分析，这种做法也不具有合理性。土地使用者的身份变化可能带来土地使用关系的变化，但不会直接引起土地所有权的变更。依据目前我国现行法律法规的规定．第二种观点较为合理，由于宅基地权利人身份的变化使得其无法通过申请审批的方式获得宅基地使用权，但是对于原宅基地上的房屋仍享有所有权，因此从保护权利人合法财产权的角度出发，裁定原宅基地使用权人在房屋存续期间享有对宅基地的使用权，一旦房屋灭失了，则可由集体收回该宅基地使用权。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】