安居房产律师提醒买方以代卖方清偿贷款要求继续履行合同得到支持
来源：未知 作者：未知 时间：2012-08-22
上诉人（原审被告）丁某，
委托代理人唐某，
被上诉人（原审原告）黎某，
委托代理人黄某，
委托代理人葛某，
原审第三人北京某房地产经纪有限公司，
上诉人丁某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院( 2009)朝民初字第2 1 2 34号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
2 0 09年6月，黎某起诉至原审法院称：2 0 09年2月17日，通过北京某中介有限公司（以下简称某公司）提供居间服务，我与丁某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间成交确认书》，由我购买丁某所有的位于北京市朝阳区双桥东路1 2号院13号楼*单元*号房屋，并支付定金2 0 0 00元。2 0 09年3月3 1日，中介公司通知我已和银行约定于次日办理房屋解押手续。逾期丁某未按时办理还款手续，导致抵押手续未能解除，更无法办理房产证过户手续。此后，丁某拒绝与我沟通。故要求丁某继续履行合同，并给付丁某购房尾款、代为清偿诉争房屋的银行贷款以便消灭抵押权。
丁某辩称：黎某增加变更诉讼请求未在举证期间内提出，我认为本案应按原诉讼请求进行审理。诉争房屋系夫妻共同财产，一方擅自处分是违法的，且双方签订的买卖合同是在某公司居间下签订的，存在明显合谋串通损害房屋所有人配偶利益的情况。因此，我与黎某签订的房屋买卖合同应予解除。另无法继续交易不是我的原因所致，我一直履行义务，故不应双倍返还定金；居间费用是交给某公司的，不应由我返还；逾期损失8 0 0 0 0元无法律依据，且无法交易不是找的原因所致，是某公司承诺能够办理此业务，却没有办成，不应由我承担赔偿责任。故不同意黎某的全部诉讼请求。
某公司述称：黎某与丁某签订的房屋买卖合同，是当事人真实意思表示，合法有效。我公司同意协助双方继续履行合同，且不存在损害他人利益的情况。
原审法院经审理确认：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。黎某、丁某及某公司所签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《购房协议》、《居间成交确认书》、《过户、按揭代理合同》，是当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应依约履行合同义务。本案中，某公司作为第三方为黎某、丁某提供居间服务，并称针对诉争房屋买卖一事与丁某之夫有过联系。丁某作为诉争房屋的所有人，与黎某及某公司共同签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充充协议》，而丁某称买卖房屋系其擅自处分，其配偶不同意之说有悖常理。黎某有理由相信丁某的配偶应当知晓黎某、丁某的房屋买卖事宜。故丁某以其擅自处分房屋、黎某与某公司串通损害丁某配偶权益而要求解除《北京市存量房屋买卖合同》，无合同及法律依据，法院不予支持。至于丁某尚未偿还清的银行贷款，黎某愿意代为清偿债务消灭抵押权，且为保护交易行为的稳定性，以继续履行买卖合同为宜。现黎某依据合同要求丁某继续履行房屋买卖合同的诉求，法院予以支持。同时黎某应给付丁某总购房款780 000元减去黎某已付的定金2 0 0 0 0元及代丁某清偿贷款债务（具体数额以银行实际核定为准）后的购房尾款。并由丁某及某公司协助黎某办理诉争房屋的权属变更手续。
据此，原审法院于2 009年1 2月判决：
一、黎某与丁某所签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》有效。
二、黎某与丁某继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；黎某于判决生效后七日内代丁某向中国工商银行股份有限公司北京九龙山支行清偿因丁某购房贷款而产生的债务。
三、黎新明于判决生效后二个月内给付丁某购房尾款；同时丁某、北京某房地产经纪有限公司协助黎某办理位于北京市朝阳区双桥东路1 2号院号楼*单元*号房屋的权属变更手续。
判决后，丁某不服，仍持原审意见上诉至本院，并称一审法院认定签订买卖合同、补充协议、居间合同等是丁丽君的真实意思是错误的，在知道不能擅自处置夫妻财产时，丁某是不同意卖房的；一审法院认定丁某卖房其配偶是同意的纯属推断，某公司有明显过错，与本案有明显利害关系，其工作人员的证言不应采信；丁某有按某公司要求隐瞒其配偶卖房的事实，此种串通行为明显侵害了丁某配偶的利益，卖房行为应认定为无效。综上所述，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。黎某、某公司均同意原判。
经审理查明：2 0 09年2月1 7日，黎某、丁某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间成交确认书》、《过户、按揭代理合同》。买卖合同约定：丁某将座落在北京市朝阳区双桥东路1 2号院1 3号楼1单元*号（产权证登记为：北京市朝阳区双桥东路1 2号院1 3号楼*号）房屋以7 8 0 00 0元价格出售给黎某；黎某支付定金20 000元。《补充协议》约定：黎某购买房屋为商业贷款形式，丁某保证配合黎某办理房屋解押；黎某应在丁某与银行约定还款当日将首付款支付于丁某用于办理房屋解押；黎某同意过户后见奥税票给丁某交付房屋尾款；丁某确保在2009年5月17日前将该房屋交付于黎某；某公司保证丁某在过户后3-5个工作日内拿到该房屋尾款，保证黎某在过户后10-15天见到产权证，如果不能做到前述事宜则黎某负责赔偿尾款。《居间成交确认书》约定：出售人与购买人的买卖行为成功；房屋买卖价格为780 000元；契税由购买人支付；购买人应于签署本文件之日向居间人支付居间报酬1 5 0 0 0元。《过户、按揭代理合同》约定：确认居间方的义务已履行完毕；购买人需交居间服务费9 9 0 0元。签署上述协议当日，丁某收取了黎某支付的房屋定金20 000元。某公司实际收取黎某居间服务费2 5 0 0 0元。 另查，丁某于2 0 06年5月2 0日取得位于北京市朝阳区双桥东路1 2号院1 3号楼*号房屋的房屋所有权证，登记的房屋所有权人为丁某。
一审中，某公司的工作人员段某出庭作证称其作为居间方，为黎某、丁某买卖房屋一事，曾与丁某的爱人电话联系，协商卖房一事。 原审法院致函诉争房屋的抵押权人中国工商银行股份有限公司北京九龙山支行，该行复函：“丁某于2005年9月向我行申请个人一手住房购置贷款，经审批同意于2005年9月2 2日发放该笔贷款，贷款金额38万元，贷款期限24 0个月。该笔贷款用朝阳区双桥东路1 2号院1 3号楼*房产抵押作为担保，该房屋已办妥抵押登记手续，他项权利证号：朝私06他字第*号。该笔贷款合同目前尚未履行完毕。黎某表示愿意代为清偿诉争房屋因银行贷款而产生的债务以消灭抵押权，并可在二个月内一次性给付丁某除定金和偿迈银行贷款后的购房尾款。
二审期间，丁某配偶邹某以丁某和黎某在未征得其同意的情况下转让诉争房屋的行为侵犯其权益，且交易价格低于市场价，二人存在恶意串通为由，将丁某和黎新明诉至北京市朝阳区人民法院，要求确认二人于2009年2月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议无效。北京市朝阳区人民法院于2 01 0年9月1 1日判决：驳回邹建龙的诉讼请求。邹建龙不服，上诉至本院。本院于2 01 0年1 2月1 0日判决：驳回上诉，维持原判。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间成交确认书》、《过户、按揭代理合同》、收条、回函、( 2010)朝民初字第1 3 3 09号民事判决书、(.2010)二中民终字第2 34 5 7号民事判决书、当事人陈述等证据在案佐证。
二审法院认为：根据查明的事实，黎某、丁某及某公司所签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《购房协议》、《居间成交确认书》、《过户、按揭代理合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应依约履行合同义务。丁某作为诉争房屋登记的所有权人与黎某签订买卖合同，并约定了合理的交易价格，黎某尽到了注意义务，其有理由相信丁某属有权处分，黎某属于善意第三人，其权益应依法得到保护。丁某称黎某与某公司存在恶意串通的意见，没有证据支持，本院不予采信。另外，丁某配偶某曾以丁某和黎某在未征得其同意的情况下转让诉争房屋的行为侵犯其权益，且交易价格低于市场价，二人存在恶意串通为由，要求确认丁某和黎某于2 0 09年2月1 7日签订的《北京市存量房屋买卖合同分及补充协议无效的请求亦被法院生效判决驳回，故丁某认为其擅自处分夫妻共同财产，其买卖行为应属无效的意见，本院亦不予采信。综上所述，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1 1 4 00元，由黎某负担1 1 35 0元（于判决生效后七日内交纳），丁某负担5 0元（于判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费1 1 4 0 0元，由丁某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】