资信贷款批准不成，房屋买卖合同解除
来源：未知 作者：未知 时间：2013-03-22
上诉人（原审原告、反诉被告）高某，
被上诉人（原审被告、反诉原告）张某，
原审第三人北京某房地产经纪有限公司，
委托代理人靳双权，北京市东卫律师事务所律师。
上诉人高某因房屋买卖合同纠纷一案，不股北京市海淀区人民法院(2009)海民初字第31466号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2009年1 1月，高某起诉至原审法院称：2009年5月2 5日，我和张某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，经纪公司为北京某房地产经纪有限公司（以下简称某公司）。合同签订后，我按约定交纳了定金4万元。随后我又按约定交纳了购房首付款24万元（包括定金4万元）。2 0 09年1 0月2 9日，中信银行北京西单支行向某公司发出贷款承诺函，同意在办妥正式的房产过户交易手续后，向我发放贷款42万元。但张某却要求涨价，否则不再出售。为维护我的权利，我起诉要求：1、张某配合我办理双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》所涉房屋的过户手续；2、判令张某承担定金责任，支付我4万元赔偿金。
张某辩称：2 009年5月2 5日双方签订买卖合同，房屋价款66万元，双方约定付款方式为现金加贷款。定金4万元在合同签订之日支付，首付款1 8万元含定金，双方当时约定7月5日左右支付，其余48万元为商业贷款。2 009年7月2 3日高某交付了首付款18万元，双方开始办理贷款手续。因以下三个原因贷款没有办下来，一是高某贷款金额过高；二是高某本身资信问题，某公司告知我高某已办理过贷款；三是高某隐瞒学历，故第一次没有批下未。后高某要求办理第二次贷款，并自动提高首付款数额为2 4万元（含定金）。8月2 0日高某支付我36 00 0元首付款后，双方办理了第二次贷款。高某8月2 3日给我24 000元。至此，高某共计给付我24万元。第二次贷款因高某收入状况问题不符合贷款要求又没有办理成。此时距离合同签订已达3个月之久。因高某三个月没有付清房款，我连续四次通知某公司及高某要求解除合同。高某两次未办成贷款手续，超过约定期限，我有理由解除合同。高某提供第三次贷款审批不合法，因我没有到场，故我不清楚其是如何办理的手续。高某贷款承诺函中有特殊要求，应该可以证明高某不符合贷款的资质要求。若高某资信符合则不可能有特殊要求。且高某第三次贷款并没有成功，他的手续仅是审批通过。综上，我认为高某诉讼请求不成立，我提起反诉。要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；高某承担4万元的定金责任（已收取的4万元定金不予退还）。
高某对张某的反诉辩称：我不同意张某的反诉请求。我的第二次贷款已办理成功，即2 0 09年1 0月29日中信银行的承诺函，不存在第三次贷款问题。贷款承诺函中的三项要求，是中信银行为了使我日后还贷更加顺利才提出的。贷款承诺函中第一项要求已履行完。此三项要求是针对还贷提出的，贷款批下后只要张某配合办理过户手续，中信银行就可以放贷。而一旦放贷，张某的合同根本目的即可以实现，拿到购房款全款。后面的还贷与张某没有关系。所以贷款承诺函增加的要求不构成张某解除合同的条件。
某公司意见如下：高某的诉讼请求及张某的反诉请求均与我公司无关，我公司不发表具体意见。但是我方认为双方签署的房屋买卖合同真实有效，应按照合同履行。
原审法院审理后确认：高某在约定的朝限内未能获得贷款审批，张某不同意继续履行合同，本院对高某的诉讼请求不予支持，对张某请求解除双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》的请求予以支持。房屋买卖作为家庭中的大事，张某、李某夫妇应对房屋买卖之事有统一的共识及意见。张某与高某签订房屋买卖合同后的几个月时间，该二手房价格每平方米平均上涨3000元至4000元。在房屋买卖过程中，李某一直参与其中，导致高某对合同的相对人产生错误的认识。高某因李某的承诺，积极办理贷款，在得到贷款审批后又无法继续履行合同，其心理承受巨大的反差，张某对此亦有过错。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方在签订《北京市存量房屋买卖合同》的同时，对房屋的交付、租金的收取以及房屋楼下自建平房转让，均有约定。就本案之实际情况，双方合同解除后之责任承担，本院依法予以判定。据此判决：一、驳回高某要求张某配合其办理双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》所涉房屋的过户手续、承担定金责任支付其四万元的诉讼请求；二、解除二OO九年五月二十五日张某与高某通过北京某房地产经纪有限公司居间介绍成交签订的《北京市存量房屋买卖合同》； 三、张某于本判决生效后十五日内返还高某支付的定金及首付款共计二十四万元；四、张某于本判决生效后十五日内返还高某支付的北京市海淀区东北旺上地村*号*门**室房屋租金两千元及该房屋楼下自建平房转让费三千元，共计五千元；五、高某于本判决生效后三十日内将北京市海淀区东北旺上地村*号*门*室房屋腾空，交付张某；六、驭回张某要求高某承担四万元的定金责任（已收取的四万元定金不予退还）的其他诉讼请求。
判决后，高某不服，上诉至本院称：张某要求解除合同既不符合法定解除条件，也不符合约定解除条件；李某一直参与协议订立，其签署的补充协议有效，要求撤销原判，支持其诉讼请求。张某同意原判。
经审理查明：2 0 09年5月2 5日，张某与高某通过链家公司居间介绍，签订了《北京市存量房屋买卖合同》。张某、高某与某公司三方签订了居间成交确认书及过户按揭代理合同。张某与高某约定：高某购买张某所有的北京市海淀区东北旺上地村*号*门*号房屋（以下简称2 01号房屋）。该房屋建筑面积67. 54平方米，成交价格6 6万元。张某应当在2 009年6月5日前将房屋交付给高某；就权属转移登记，双方约定，自合同签订之日起9 0个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。双方对首付款的金额及贷款未作明确约定。
同时，高某与张某签订补充协议，约定：1、张某同意将楼下平房同时转让卖给高某，价格3000元，此款在交首付款时交。2、高某承诺在2 0 09年8月1日之前交付首付款，交款后双方立即办理贷款手续。3、张某同意将空调、淋浴器1个赠送给高某。
2009年5月2 5日，高某、张某又就房屋交付问题书写书面证明约定：2 01室房屋，2 0 09年6月5日至2 0 09年7月5日，高某免费住。从2 0 09年7月6日起，高某若住宿需向张某提供房租（房租每月2 00 0元）。在此之前后，若高某给张某交付首付款，此证明则无效。
2009年5月2 5日，高某在签订合同的同时向张某支付定金4万元。2 009年6月5日，张某将2 01号房屋交付高海蜂，由高某居住使用。2 0 09年7月2 3日，高某将首付款1 8万元（含定金4万元）全部交付给张某。同时，高某给付张某3000元，张某将上述房屋楼下自建平房转让给高某。2009年8月4日，张某之夫李某收取高某给付的房租2 0 0 0元。
2 0 09年7月2 3日，高某交付首付款1 8万元后，高某、张某即按照双方签订的补充协议的约定，共同到中信银行办理贷款。因首付款的基数不够，中信银行对该贷款未予办理。2 009年8月2 0日、8月2 3日，高某分别给付张某首付款36 000元、24 000元。至此，高某给付张某首付款共计24万元。
2 009年8月2 0日，高某、张某再次到中信银行北京西单支行办理贷款。2009年10月29日，中信银行北京西单支行向某公司出具贷款承诺函，内容为：“北京某房地产经纪有限公司：借款人高某在我行申请个人住房贷款，用于购买201号房产。经我行审核资料齐全，资信状况良好，基本符合我行的贷款条件。同意在办妥正式的房产过户交易手续（见契税票和受理通知单）后，向借款人发放贷款人民币42万元，期限2 0年，利率4. 158%，并由贵公司提供阶段性担保。（本贷款承诺函有效期三个月）。购房人：高某售房人：张某承诺人：中信银行北京西单支行”。另，在该贷款承诺函上，有中信银行北京西单支行手写文字，内容为：“要求：1、存十付一。2、追加办理马连道商用房抵押的委托公证手续。3、放款后配合我行落实马连道商用房抵押手续”。2 0 09年1 1月2日，高某按照存十付一的要求，存入中信银行北京西单支行33 00 0元。
诉讼中，高某称，第二次双方共同到银行办理贷款，因银行要求对还贷进行保证手手续，故到1 0月2 9日才出具贷款承诺函。承诺办妥正式的房产过户交易手续（见契税票和受理通知单）后，即可向我发放贷款。2 0 09年9月1日，张某之夫李某代理张某，与我签订补充协议。补充协议约定：双方对2 01号之房屋，经过友好协商如下：如我在2 0 09年1 1月1日之前还未获得银行的批贷或未筹到剩余房款，则买卖合同终止，张某将收到我的全部房款退还给我，其中我在此房居住产生的房租从房款中扣除。（房租为2 0 0 0元／月，自2 0 09年7月5日至2 0 09年1 0月31日止）。如在2 0 09年1 1月1日前，我获得了银行的贷款或自己筹集到了剩余的房款，那么我照常交给张某全部房租。如在2 009年9月份办完贷款的，则张某免收我9月份的房租。现我已经获得银行贷款，要求张某履行合同义务，并承担定金责任支付我4万元。张某则称，第二次办理贷款，因高某资信问题，贷款未获银行批准。2009年1 0月29日银行向某公司出具的贷款承诺函，我方不清楚是由何而来。按照办理申请个人住房贷款的规定，办理贷款必须买卖双方同时到银行办理。2 0 09年8月2 0日第二次办理贷款后，我没有再去银行申请，故不认可银行出具的贷款承诺函。2 0 09年9月1日，李某自己到达中介公司欲和高某办理解除合同手续，并收取房租。高某当场不同意解除合同，要求延长期限，李某称自己做不了主，需要征求我的意见，但仍在补充协议上签了字。李某签字后当天即征求我的意见，我当即表示不同意。并马上打电话给高某和中介称不同意该协议。从9月1日到9月1 5日我四次口头通知高某和中介公司要求解除合同。现要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，高某承担4万元的定金责任（已收取的4方元定金不予退还）。就2 009年8月2 0日第二次到中信银行北京西单支行办理贷款至2 0 09年1 0月2 9日该行向某公司出具贷款承诺函之间所发生的事实，第三人某公司称：2 0 09年8月2 0日，高某、张某第二次办理银行贷款，银行要求补充对应的资信担保，故2 0 09年1 0月2 9日正式出具贷款承诺函。2 0 09年9月1日，张某之夫李某与高某签订补充协议是在我公司签署，但我公司不清楚李某是否征得张某同意。第二天李某和我公司说张某不同意该协议，我公司答复这是买卖双方的事，与我公司无关。就此事，我方当天电话联系过高某，告知其相应情况。
上述事实，有双方当事人陈述，北京市存量房屋买卖合同、补充协议、收据、贷款承诺函、首付款证明、证明、房产证、居间成交确认书及过户按揭代理合同等证据在案佐证。
本院认为：张某与高某通过某公司居间介绍成交，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，虽然双方对首付款的金额及办理贷款的事项约定不明，但通过双方陈述及所提供的证据，可以确定：一、双方初次约定的首付款的金额为18万元。第一次贷款后，因首付款的基数过低，双方商定将首付款的金额提高到24万元；二、根据确定的首付款的金额，可以确定高某的贷款数额。根据双方对权属转移登记的约定，可以推定，高某的贷款应当在2 0 09年5月2 5日合同签订之日后9 0个工作日内获得审批，即高某至迟应当在2 0 09年9月3 0日之前获得贷款审批。根据双方签订的合同的约定及法院确定之内容，可见当事人双方就合同履行内容如下：一、高某履行了定金给付义务，并支付了约定的首付款；二、张某已经将房屋交付高某；三、高某2 0 09年1 0月2 9日获得中信银行北京西单支行的贷款承诺。另，张某收取高某房屋租金2 000元、楼下自建平房转让费3 0 0 0元。房屋买卖合同中，房屋的所有权自登记之日起转移。本案中，虽然2 0 09年6月5日，张某将房屋交付高某，由高某居住使用，但该房屋所有权并未转移，该房屋仍归张某所有。买卖合同中，张某与高某为合同的相对人，就双方之间合同的变更，应由合同之相对人作出相应的意思表示。李某虽为张某之夫，但其2 009年9月1日是以自己名义与高某签订的补充协议，因此不能构成表见代理。李某与高某签订的补充协议，未得到张某的认可，不能构成对张某与高某签订的《北京市存量房屋买卖合同》的变更。高某在约定的期限内未能获得贷款审批，故其要求继续履行合同不应得到支持。综上所述，原判正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费四百元，由高某负担（已交纳），反诉案件受理费四百元，由张某负担（已交纳）。
一审案件受理费一千六百元，由高某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】