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安居房地产律师提醒房屋买卖委托合同约定须严密

来源:未知  作者:1  时间:2013-04-02 12:22

        原告范某, 
        被告北京某房地产经纪有限公司,
        委托代理人靳双权,北京市东卫律师事务所律师。
        委托代理人王力,北京市东卫律师事务所实习律师。
        原告范某(下称姓名)与被告北京某房地产经纪有限公司(下称某房地产经纪公司)委托合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员石某独任审判,公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
        范某诉称:2010年1月8日,我因有购房需求与某房地产经纪公司签订《委托支付买卖定金协议书》(以下简称《委托支付定金协议书》)一份,约定由某房地产经纪公司代表我与位于北京市朝阳区华业国际*座*号房屋(下称*号房屋)的业主协商房屋买卖事宜,《委托支付定金协议书》约定房屋成交价不超过9 8万元,我与卖方签署《买卖定金协议书》后,某房地产经纪公司可代我向房屋人转交购房定金2万元,委托期限为10天。签订《委托支付定金协议书》的当天,我就向某房地产经纪公司支付了2万元定金。201 0年1月19日,某房地产经纪公司在代理期间届满后的第二天未经我同意擅自代表我与卖方签订了《买卖定金协议书》,并于同日向卖方转交了我支付的定金2万元。2 01 0年2月1日,我委托律师向某房地产经纪公司寄送律师函,明确表示对某房地产经纪公司代签《买卖定金协议书》和代为支付定金的行为不予追认。我认为某房地产经纪公司超越代理权限代表我在《买卖定金协议书》上签字,在委托期限届满后无权代理的情况下代为支付定金的行为违反了委托协议。故诉至法院,要求某房地产经纪公司返还我定金2万元。
        某房地产经纪公司辩称:2 01 0年1月1 8日,范某与我公司签订《委托支付定金协议书》,同日范某向我公司支付了定金2万元。1月1 9日,我公司经范某口头同意,代范某与*号房屋所有权人董宇光的代理人黎亮签订了《买卖定金协议书》,并依《委托支付定金协议书》的约定代范某向房屋出售人支付了购房定金2万元。我公司按照《委托支付定金协议书》的约定履行了自己的义务,在委托代理过程中没有过错,且已收范某的定金已经转交房屋出售人,故不同意返还定金。
        经审理查明:2010年1月,范某(甲方)与某房地产经纪公司(乙方)签订了一份编号为09065155的《委托支付定金协议书》,约定范某委托某房地产经纪公司就其与房屋出售人签署《买卖定金协议书》事宜代表其与房屋出售人进行斡旋,并委托某房地产经纪公司在其与出售人签署《买卖定金协议书》后,代其向房屋出售人转交购房定金。该协议书约定:范某欲以不高于98万元的成交价购买*号房屋,某房地产经纪公司可在范某与出售人签署《买卖定金协议书》后代其向房屋出售人转交购房定金2万元,委托期限为《买卖定金协议书》之日起10个工作曰,《委托支付定金协议书》自范某向某房地产经纪公司交付定金时生效。同日,范某向某房地产经纪公司交付了定金2万元,某房地产经纪公司为范某出具了编号为09 065 1 55.的定金专用收据。
        上述《委托支付定金协议书》上记载的日期为201 0年1月1 8日,定金专用收据记载的日期为2 01 0年1月8日。关于双方签署《委托支付定金协议书》和范某向某房地产经纪公司支付定金的时间,范某称均为2 01 0年1月8日,某房地产经纪公司称均为2 01 0年1月1 8日,并表示定金专用收据上的日期系工作人员笔误。对此,双方均未提交其他证据予以佐证。
        关于《委托支付定金协议书》中委托期限的约定,范某主张因房地产经纪公司在周末亦办理相关业务,故10个工作日应解释为10天,即委托期限应为2 01 0年1月8日起至201 0年1月1 7日止。某房地产经纪公司主张工作日应按一般人的通常理解作解释,委托期限应为2 01 0年1月1 8日至1月2 9日止。
        某房地产经纪公司称,在签订《委托支付定金协议书》的同日,该公司根据范某的意向,出具了一份编号为09078224号的《买卖定金协议书》,范某签暑了该份《买卖定金协议书》。为此,某房地产经纪公司提交了编号为09078224号的《买卖定金协议书》,该协议书约定:范某购买1902号房屋,成交价格为98万元,购房定金为2万元,签署《北京市存量房屋买卖合同》及《居间成交确认书》的时间为签署该协议书后3个工作日内。该协议书的购买人签章处有范某字样的签名,购买人的代理人签章处加盖了某房地产经纪公司的合同专用章,落款签署日期处为空白。另,该协议书右上方有“作废”字样的红色字迹。某房地产经纪公司称,因之后与出售方协商的成交价格低于该份《买卖定金协议书》约定的价格,故该份《买卖协议书》因此无法用于与出售方签署而作废。范某对编号为09078224号的《买卖定金协议书》的真实性不予认可,不认可购买人签章处“范某’’字样的签名系其本人所签,但未提交相反证据予以佐证。经本院询问,双方亦均明确表示不申请对编号为09078224号的《买卖定金协议书》购买人签章处“范某”字样的签名与范某本人签名的同一性进行鉴定。
         2 01 0年1月1 9日,经某房地产经纪公司代表范某与房屋出售人斡旋,*号房屋出售人同意以97.8万元的价格向范某出售该房屋,为此某房地产经纪公司出具了一份编号为09078225号的《买卖定金协议书》,*号房屋出售人董宇光的委托代理人黎亮签署了该份协议书,某房地产经纪公司的工作人员代范某签署了该份《买卖定金协议书》。同日,某房地产经纪公司将范某给付该公司的定金2万元作为购房定金代范某转交给黎亮。编号为09078225号的《买卖定金协议书》约定:范某购买*号房屋,成交价格为97.8万元,购房定金为2万元,签署《北京市存量房屋买卖合同》及《居间成交确认书》的时间为签署该协议书后3个工作日内。范某称某房地产经纪公司代其签署诙《买卖定金协议书》未经其同意,且签署该《买卖定金协议书》’时,《委托支付定金协议书》的委托期限已经届满,故主张某房地产经纪公司代其签署《买卖定金协议书》的行为属于越权代理,代其向房屋出售人转交定金的行为属于无权代理,对于上述行为范某不予追认,故上述行为对范某不发生效力,并据此主张返还定金。某房地产经纪公司称范某亲自签署的09078224号的《买卖定金协议书》与09078225号的《买卖定金协议书》相比只是成交价格有所降低,其他约定均一致,且其工作人员在代其签署协议书前征得了范某的口头同意。对于某房地产经纪公司代范某签订《买卖定金协议书》是否征得了范某的同意,双方提交相关证据予以佐证。
        某房地产经纪公司称,2010年1月22日,范某与黎亮的哥哥到某房地产经纪公司商谈过买卖合同签订事宜,并查看了房屋。对此,证人黎亮出庭予以证实。某房地产经纪公司认为,该行为可以证明范某对该公司代其签署《买卖定金协议书》的行为予以认可。范某对此事实不予认可,但未提交相反证据予以佐证。
        2010年2月1日,范某委托北京市盈科律师事务所以特快专递的方式向某房地产经纪公司发出律师函,北京市盈科律师事务所支付了邮费2 7元。上述特快专递的邮件跟踪查询结果显示,邮件于201 0年2月2日妥投。
        上述事实,有《委托支付定金协议书》、定金专用收据、编号为09078224号的《买卖定金协议书》、编号为09078225号的《买卖定金协议书》、律师函、特快专递邮件详情单、发票、邮件跟踪查询结果、证人黎亮的证言、授权书、驾驶证、个人购房借款担保合同、购房发票、收据及当事人陈述等在案佐证。
        本院认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案中,范某与某房地产经纪公司签订的《委托支付定金协议书》系双方当事人真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,是合法有效的。根掘《委托支付定金协议书》的约定,该协议书自范某向某房地产经纪公司支付定金时生效。双方当事人均应按照约定全面的履行自己的义务。
        当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。本案中,双方对于“工作日”的理解有争议,应当按照该词语的本意以及一般人的通常理解解释为不包括法定节假日在内的正常工作日。故即使《委托支付定金协议书》签订和范某向房地产经纪公司支付定金的日期为2 01 0年1月8日,某房地产经纪公司代范某向房屋出售人转交购房定金的时间亦未超出委托期限,故对范某关于某房地产经纪公司代其向房屋出售人转交定金的行为属于无权代理的意见本院不予采信。
        当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人,无正当理由不提出鉴定申请致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的,应当对该事实承担举证不能的法律后果。本案中,范某不认可编号为09078224号的《买卖定金协议书》的真实性,不认可该协议书上的签名系其本人所签,但未提交相反证据予以佐证,且经本院询问,明确表示不申请笔迹鉴定,其应承担举证不能的不利后果。故本院对编号为09078224号的《买卖定金协议书》的证明效力予以认定。
        某房地产经纪公司在取得范某的授权后,按照范某的指示,为了维护范某的利益积极*号房屋的出售人进行协商并斡旋,其在范某已经签署了成交价格为98万元的《买卖定金协议书》后,在其他条件均与范某签署的09078224号《买卖定金协议书》相同的情况下,以低于诙协议书约定价格2000元的成交价格与房屋出售人就《买卖定金协议书》的相关条款达成一致,可以认定该公司按照诚实信用的原则履行了《委托支付定金协议书》约定的义务,积极善意的处理了委托事务,不存在过错。
        证人黎亮证实,在某房地产经纪公司代范某与黎亮签署《买卖定金协议书》之后,范某与房屋出售方进一步磋商过买卖合同签订事宜,并查看了房屋。该证人的陈述与某房地产经纪公司的陈述一致,尽管范某对证人证言不予认可,但未提交相反证据予以佐证,故本院对此事实予以认定。尽管某房地产经纪公司不能举证证明范曾口头同意该公司代其签署《买卖定金协议书》,但是鉴于编号为09078225的《买卖定金协议书》与编号为09078224的《买卖定金协议书》相比,并未作出对范某不利的实质性变更,且范某在某房地产经纪公司代其签署协议书后,与房屋出售方就房屋买卖事宜进行过进一步的磋商,故本院对某房地产经纪公司的辩解予以采信,编号为09078225号的《买卖定金协议书》对范某具有法律约束 力。
        某房地产经纪公司在范某与房屋出售人签订《买卖定金协议书》后按照<委托支付定金协议书》的约定,代范某向房屋出售人转交定金,符合合同的约定。后范某未与房屋出售人签订房屋买卖合同而产生的定金损失与某房地产经纪公司无关。综上,范某要求某房地产经纪公司返还定金于法无据,对其诉讼请求本院不予支持。
        综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百二十五条、第四百零六条之规定,判决如下:
        驳回原告范某的全部诉讼请求。
        案件受理费一百五十元,由原告范某负担(已交纳)。
        如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第二中级人民法院。


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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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