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安居房地产律师办理的房屋买卖纠纷案例

来源:未知  作者:1  时间:2013-10-09 18:01

        原告(反诉被告)董某, 
        被告(反诉原告)刘某, 
        第三人北京某房地产经纪有限公司,
        委托代理人靳双权,北京市东卫律师事务所律师。
        董某诉称:经某房产公司居间介绍,代爱人王某与刘某于2 0 0 9年8月3 0日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》,刘某将其所有的位于北京市朝阳区甘露园南里2 5号5号楼*房屋,以126.5万元出售给王某并支付刘某定金1 万元。2 0 0 9年9月1 2日,我与刘某、王某及某房产公司签订《变更协议书》,将刘某、王某及某房产公司所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》项下王某的权利、义务全部转移给我。多次催促刘某办理银行面签,刘某却不予理睬,致使合同无法继续履行,故诉至法院要求:1、继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》;2、将涉案房屋交付给我,并办理权属变更季续,同时刘某支付相当于总房款10%的违约金1 2 .65万元。
        刘某针对本诉进行了答辩并反诉称:我确与王某、某房产公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,并收到定金1万元。由于王某的资信问题未能通过评估审核,银行不予办理贷款。因此,四方又签订了《变更协议书》,约定由董某替代王某履行原合同权利、义务。但由于董某的资信也有问题,迟迟未通过银行审查,且我方亦未收到评估报告及首付款,也未在合同签订6 0日内申请办理房屋权属转移登记手续。因此,导致合同无法继续履行的责任不在我方。故不同意董某的诉求。同时,由于近年来房地产大幅攀升,为使自已的房产获得最大收益,在签订合同就约定了过户期限。但董某乎未能依约支付首付款、办理权属变更申请,严重损害了我的合法权益,故反诉要求1、终止履行《北京市存量房屋垠捉合同》、《补充协议》及《变更协议书》;2、董某支付我违约金1 2.65万元。
        董某针对刘某的反诉辩称:由于刘某拒绝接收首付款,亦不配合对房屋进行评估和银行面签,且刘某不接我方和某房产公司的电话,地址也反复变化,所以,导致合同未能履行的原因在刘某,故不同意刘某的反诉请求。
        某房产公司述称:王某、刘某、董某及我公司间分别签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》是真实有效的,且王某已支付了定金。后由于王某的资信问题,第一次贷款未获成功。第二次由于刘某未到场签字,导致再次未能办理银行面签。现仍可继续办理,故同意继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》。
        经审理查明:涉案房屋所有人系刘某。
        2 0 0 9年8月3 0日,王某与刘某签订《北京市存量房屋买卖合同》,合同主要内容:一、房屋基本情况,出卖人(刘某)所售房屋为坐落于北京市朝阳区甘露园南里2 5号3号楼*,建筑面积84. 73平方米;二、房屋权属情况:该房屋所有权证号为:京房权证市朝私字第*号;三、出卖人和买受人通过房地产经纪机构(某房产公司)居间介绍成交;四、经买卖双方协商一致,该房屋成交价为人民币1 265 000元。买受人可以在签订本合同的同时支付定金1 0 0 0 0元;五、逾期交房在1 5日内,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金,合同继续履行;六、逾期付款超过1 5日后,出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同送达之日起1 5日内按照累积的逾期应付款的2%支付违约金;七、当事人双方同意,自本合同签订之日起,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续;买受人未能在3 0日内取得房屋所有权证书的,如因出卖人的责任,买受人有权退房;买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起1 5日内向买受人支付。
        同日,刘某、王某、某房产公司签订《补充协议》,主要内容为:1、交易过程一切税费、居间服务费、居间代理费均由王某承担;2、王某采用商业贷款购买该房产,签订本协议当天王某支付购房定金10 000.元,王某于评估报告出具后的3个工作日内银行贷款面签之前自行将首付款交给刘某。在某房产公司的安排下,刘某、王某于银行贷款批复以后3个工作曰内,积极办理《房屋所有权证》过户手续,王某同意在下发新《房屋所有权证》并办理完土地使用证手续后3个工作日内,由银行直接将银行批准的王某的贷款金额支付刘某在王某贷款银行的指定账户内;刘某保证该房屋在交付使用时不存在质量问题,水、电、煤气管道等基础设施不存在质量问题;4、刘某于拿到所有房屋款项当日将房屋交给王某并自行办理物业交割,搬出之前所发生的水、电、煤气、物业、取暖、有线电视、宽带、电话费等由刘某承担。刘某在办理完产权过户手续后3 0个工作日内迁出该房屋之上的全部户口;5、自签订本协议之曰起,刘某以任何理由涨价,或将该房屋出售给他人,或以其他理由不配合办理产权过户手续,则视为刘某违约.王某要求降价,或不购买该房屋,或不支付为王某违约。刘某违约,则须在7个工作日内已经实际交付的房屋首付款,并双倍赔偿相当于总房款10%的违约金。某遗约则刘某在7个工作日内退还首付款,刘某有权不退还王某已经支付房屋定金且赔偿刘某相当于总房款1 0%的违约金,居间费不予退还。
        同日,刘某、王某、某房产公司签订《过户、按揭代理合同》,合同主要约定由某房产公司代理办理涉案房屋权属变更手续,王某支付代理费等内容。且王某支付某房产公司各项费用共计1 7 8 0 0元。同时,王某给付刘某房屋定金1 0 0 0 0元。
      另查一,王某申请了银行贷款,由于其资信问题未获批准。2 0 0 9年9月1 2日,刘某、王某、董某、某房产公司共同签订《变更协议》,主要约定就涉案房屋签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》中王某项下的权利、义务全部转移给董某(王某之夫),并按照变更后的合同继续履行。刘某曾委托案外人代其办理评估事宜。涉案房屋尚未交付。
        另查二,2 0 0 9年1 1月1 7日,董某向北京仲裁委员会提起仲裁申请,2 0 1 0年1月1 1日,北京仲裁委员会做出如下决定:(一)确认合同中约定的仲裁条款已失效;(二)本会对本案不具有管辖权。当天,董某申请撤回仲裁请求,北京仲裁委员会准予董某撤回仲裁申请。
        庭审中,董某认为由于无法与刘某取得联系,导致合同无法继续履行,且现在可支付全款。刘某认为由于董某的资信也存在问题,所以未能通过银行审查,且未收到涉案房屋的评估报告和首付款,导致合同无法继续履行的责任在王某、董某。某房产公司认为签署《变更协议》后,就无法与刘某取得联系,且由于刘某未签字导致第二次银行面签未获成功,评估报告是直接交给银行的,同意继续履行合同。
        上述事实,有当事人当庭之陈述、房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》、《过户、按揭代理合同》、定金收条、《变更协议》、保全申请、裁定书、北京仲裁委员会的决定等在案佐证。
        本院认为:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行义务。本案中,刘某、王某、及某房产公司所签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》,是当事人的真实意思表示,合法有效,当事人均应按合同履行义务。因王某的资信有在问题无法通过银行面签,所以王某所签合同权利、义务全部转给董某,且刘某、王某、董某、某房产公司签订了《变更协议》,对权利转换予以确认。至此,刘某与董某形成房屋买卖双方。董某认为《变更协议》签订后刘某拒收首付款,且无法与刘某取得联系,最终导致合同无法履行,但董某未能提供充足的证据加以证明,对董某认为刘某构成违约的主张,本院不予认定。刘某认为董某的资信也存在问题,加之董某一直未支付首付款导致合同无法继续履行的抗辩,亦缺乏充足的证据加以证明,对刘某认为董某构成违约的主张,本院不予认定。由于双方均未提供充足的证据证明对方违约,双方均未构成实质性违约。鉴于,董某同意支付购房全款,因此,双方应继续履行所签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及变更协议》。
        综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定,判决如下:略。 欢迎访问安居房地产律师网。
 

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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