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卖方户口迁出受阻 买卖合同难以继续履行

来源:未知  作者:1  时间:2013-04-03 11:52

        上诉人(原审被告)韩某, 
        被上诉人(原审原告)吴某, 
        被上诉人(原审原告)杨某, 
        上述二被上诉人之委托代理人陈某, 
        原审第三人北京某房地产经纪有限公司, 
        委托代理人靳双权,北京市东卫律师事务所律师
        委托代理人徐柏圣,北京市东卫律师事务所实习律师 
        案由:房屋买卖合同纠纷
       上诉人韩某不服北京市朝阳区人民法院(2009)朝民初字第30582号民事判决,向本院提起上诉,请求二审法院撤销原判,依法改判终止履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。   
        2 0 09年6月9日,韩某与吴某、杨某及北京某房地产经纪有限公司(以下简称某公司)签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定为:“出卖人(韩某)所售房屋位于北京市朝阳区建国路2 9号兴隆家园4 1号楼9门*号;房屋所有权证号为:京房权证朝私04字第*号;经双方协商一致,该房屋成交价为:1 08 0 0 0 0元;买受人(吴某、杨某)向出售人支付定金1 0 0 0 0元”。补充协议约定为:“乙方(吴某、杨某)一次性付款购买房屋,该房屋定金为30 000元,在签署本协议后三日内补齐,于2 0 09年8月2 5日前,在丙方(第三人)见证下乙方将剩余房款1 05 0 0 0 0元,直接打入甲方(韩某)指定冻结账户托管,乙方同意见到税票和领证通知后,由银行直接将剩余房款部分支付于甲方;2 0 09年8月2 5日前,在丙方见证下双方自行作物业交割,结清该房屋的水、电、煤气、物业、取暖、有线电视、宽带、电话等费用;甲方违约,则须全部迟还乙方已经实际支付给甲方该房屋的定金3 0 0 0 0元,并双倍赔偿乙方支付给甲方的该房屋定金,支付乙方该房屋的居间服务费;乙方违约,则甲方不予退还乙方已经支付该房屋的定金3 0 0 0 0元,丙方的居间服务费不予退还,甲乙双方任何一方出现违约除承担上述违约责任外,须额外向守约方支付成交价1 08 0 0 0 0元的10%”。同日,韩某、吴某、杨某与某公司签订《居间成交确认书》。该确认书确认双方就位于北京市朝阳区建国路29号兴隆家园41号楼9门*号房屋的买卖行为;房屋买卖价格为1 08 0 0 0 0元;吴某、杨某同意支付韩某依国家规定应承担的税费;吴某、杨某支付某公司居间报酬。某公司已收到居间报酬31 35 0元。吴某、杨某分别于2 0 09年6月7日、2 0 09年6月1 1日与韩某签订《买卖定金协议书》,并分别将定金2 0 0 0 0元、1 0 0 0 0元交予韩某。但房屋尚未交付。后由于韩某暂无法将户口迁出涉案房屋,要求暂缓迁出。为此,韩某与吴某、杨某多次协商未果,导致房屋买卖行为至今未能履行完毕。    
        2 0 09年9月,吴某、杨某起诉至原审法院,要求:1、判令韩某继续履行房屋买卖合同,为我们办理房屋过户事项;2、判令韩某支付房屋逾期交付违约金,自逾期之日起,每天按照已付房屋价款(3万元)的万分之十计算,支付至韩某实际交付之日止。韩某辩称:本案合同的解除,是因吴某、杨某没有履行义务,导致合同无法履行。故不应支付违约金,请求法院驳回对方的诉请。第三人某公司述称:我公司同意吴某、杨某的诉讼请求,不同意韩某的辩称。    
        原审法院经审理认为:韩某与吴某、杨某签订的《北京市存量房屋关卖合同》及双方与某公司签订的《补充协议》、及此后签订的《买卖定金协议书》,是当事人的真实意思表示,合法有效。当事人均应履行合同所确定的义务。本案中,当事人对所签订的合同无异议,并已按协议履行了定金义务。仅是为合同之外的迁户口问题,韩某与吴某、杨某未能达成一致,导致合同未能履行完毕。故韩某、吴某、杨某均未构成违约。现吴某、杨某要求继续履行合同,法院予以支持。但其要求韩某支付违约金的诉求,不予支持。韩某要求解除合同,并由吴某、杨某支付违约金的抗辩,无合同及法律依据,亦不予支持。据此,原审法院于2 0 09年1 2月判决:一、吴某、杨某与韩某及某公司北京某房地产经纪有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》继续履行。二、韩某为吴某、杨某办理位于北京市朝阳区建国路29号兴隆家园41号楼9门303号房屋权属变更登记手续;同时,吴某、杨某给付韩某剩余购房款一百零五万元整;北京某房地产经纪有限公司负协助义务(均于本判决生效后9 0日内履行)。三、驳回吴某、杨某的其他诉讼请求。    
        判决后,韩某不服提出上诉称:房屋买卖合同是在我妻子不知情的情况下签订的,我妻子未在同意出售证明上签字确认,合同效力存在重大瑕疵;补充协议明确约定要签订《存量房交易结算资金自行划转声明》,由于双方对资金划转没有约定而使合同不能履行,该条款对双方均没有约束力,由于双方对资金划转没有约定,物业经不能交割,合同根本不能履行。综上,请求二审法院撤销原审判决,依法改判终止履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。吴某、杨某、某公司网意原判。    
        本案在审理过程中,经本院主持调解,双方当事人自愿达成如下协议:    
        一、解除韩某与吴某、杨某于二0 0九年六月九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及韩某、吴某、杨某及北京某房地产经纪有限公司于二00九年六月九日签订的《补充协议》;     
        二、韩某返还吴某、杨某已支付的定金三万元(已执行);   
        三、韩某支付吴某、杨某包括中介费及相应损失在内的解除合同补偿金二十三万元(已执行);    
        四、韩某、吴某、杨某及北京某房地产经纪有限公司于本调解书生效后十五日内共同办理北京市朝阳区建国路二十九号兴隆家园四十一号楼九门*号房屋的网签解除手续;   
        五、几方无其他争议。   
        一审案件受理费7 0元,由吴某、杨某负担(已交纳);二审案件受理费35元,由韩某负担(已交纳)。    
       上述协议,符合有关法律规定,本院予以确认。   
       本调解书经双方当事人签收后,即具有法律效力。        上诉人(原审被告)韩某, 
        被上诉人(原审原告)吴某, 
        被上诉人(原审原告)杨某, 
        上述二被上诉人之委托代理人陈某, 
        原审第三人北京某房地产经纪有限公司, 
        委托代理人靳双权,北京市东卫律师事务所律师
        委托代理人徐柏圣,北京市东卫律师事务所实习律师 
        案由:房屋买卖合同纠纷
       上诉人韩某不服北京市朝阳区人民法院(2009)朝民初字第30582号民事判决,向本院提起上诉,请求二审法院撤销原判,依法改判终止履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。   
        2 0 09年6月9日,韩某与吴某、杨某及北京某房地产经纪有限公司(以下简称某公司)签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定为:“出卖人(韩某)所售房屋位于北京市朝阳区建国路2 9号兴隆家园4 1号楼9门*号;房屋所有权证号为:京房权证朝私04字第*号;经双方协商一致,该房屋成交价为:1 08 0 0 0 0元;买受人(吴某、杨某)向出售人支付定金1 0 0 0 0元”。补充协议约定为:“乙方(吴某、杨某)一次性付款购买房屋,该房屋定金为30 000元,在签署本协议后三日内补齐,于2 0 09年8月2 5日前,在丙方(第三人)见证下乙方将剩余房款1 05 0 0 0 0元,直接打入甲方(韩某)指定冻结账户托管,乙方同意见到税票和领证通知后,由银行直接将剩余房款部分支付于甲方;2 0 09年8月2 5日前,在丙方见证下双方自行作物业交割,结清该房屋的水、电、煤气、物业、取暖、有线电视、宽带、电话等费用;甲方违约,则须全部迟还乙方已经实际支付给甲方该房屋的定金3 0 0 0 0元,并双倍赔偿乙方支付给甲方的该房屋定金,支付乙方该房屋的居间服务费;乙方违约,则甲方不予退还乙方已经支付该房屋的定金3 0 0 0 0元,丙方的居间服务费不予退还,甲乙双方任何一方出现违约除承担上述违约责任外,须额外向守约方支付成交价1 08 0 0 0 0元的10%”。同日,韩某、吴某、杨某与某公司签订《居间成交确认书》。该确认书确认双方就位于北京市朝阳区建国路29号兴隆家园41号楼9门*号房屋的买卖行为;房屋买卖价格为1 08 0 0 0 0元;吴某、杨某同意支付韩某依国家规定应承担的税费;吴某、杨某支付某公司居间报酬。某公司已收到居间报酬31 35 0元。吴某、杨某分别于2 0 09年6月7日、2 0 09年6月1 1日与韩某签订《买卖定金协议书》,并分别将定金2 0 0 0 0元、1 0 0 0 0元交予韩某。但房屋尚未交付。后由于韩某暂无法将户口迁出涉案房屋,要求暂缓迁出。为此,韩某与吴某、杨某多次协商未果,导致房屋买卖行为至今未能履行完毕。    
        2 0 09年9月,吴某、杨某起诉至原审法院,要求:1、判令韩某继续履行房屋买卖合同,为我们办理房屋过户事项;2、判令韩某支付房屋逾期交付违约金,自逾期之日起,每天按照已付房屋价款(3万元)的万分之十计算,支付至韩某实际交付之日止。韩某辩称:本案合同的解除,是因吴某、杨某没有履行义务,导致合同无法履行。故不应支付违约金,请求法院驳回对方的诉请。第三人某公司述称:我公司同意吴某、杨某的诉讼请求,不同意韩某的辩称。    
        原审法院经审理认为:韩某与吴某、杨某签订的《北京市存量房屋关卖合同》及双方与某公司签订的《补充协议》、及此后签订的《买卖定金协议书》,是当事人的真实意思表示,合法有效。当事人均应履行合同所确定的义务。本案中,当事人对所签订的合同无异议,并已按协议履行了定金义务。仅是为合同之外的迁户口问题,韩某与吴某、杨某未能达成一致,导致合同未能履行完毕。故韩某、吴某、杨某均未构成违约。现吴某、杨某要求继续履行合同,法院予以支持。但其要求韩某支付违约金的诉求,不予支持。韩某要求解除合同,并由吴某、杨某支付违约金的抗辩,无合同及法律依据,亦不予支持。据此,原审法院于2 0 09年1 2月判决:一、吴某、杨某与韩某及某公司北京某房地产经纪有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》继续履行。二、韩某为吴某、杨某办理位于北京市朝阳区建国路29号兴隆家园41号楼9门303号房屋权属变更登记手续;同时,吴某、杨某给付韩某剩余购房款一百零五万元整;北京某房地产经纪有限公司负协助义务(均于本判决生效后9 0日内履行)。三、驳回吴某、杨某的其他诉讼请求。    
        判决后,韩某不服提出上诉称:房屋买卖合同是在我妻子不知情的情况下签订的,我妻子未在同意出售证明上签字确认,合同效力存在重大瑕疵;补充协议明确约定要签订《存量房交易结算资金自行划转声明》,由于双方对资金划转没有约定而使合同不能履行,该条款对双方均没有约束力,由于双方对资金划转没有约定,物业经不能交割,合同根本不能履行。综上,请求二审法院撤销原审判决,依法改判终止履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。吴某、杨某、某公司网意原判。    
        本案在审理过程中,经本院主持调解,双方当事人自愿达成如下协议:    
        一、解除韩某与吴某、杨某于二0 0九年六月九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及韩某、吴某、杨某及北京某房地产经纪有限公司于二00九年六月九日签订的《补充协议》;     
        二、韩某返还吴某、杨某已支付的定金三万元(已执行);   
        三、韩某支付吴某、杨某包括中介费及相应损失在内的解除合同补偿金二十三万元(已执行);    
        四、韩某、吴某、杨某及北京某房地产经纪有限公司于本调解书生效后十五日内共同办理北京市朝阳区建国路二十九号兴隆家园四十一号楼九门*号房屋的网签解除手续;   
        五、几方无其他争议。   
        一审案件受理费7 0元,由吴某、杨某负担(已交纳);二审案件受理费35元,由韩某负担(已交纳)。    
       上述协议,符合有关法律规定,本院予以确认。   
       本调解书经双方当事人签收后,即具有法律效力。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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