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借名买房,借名买房,借名买房,借名买房

来源:未知  作者:靳双权  时间:2018-01-22 23:59

     本案是房产律师靳双权在2015年代理的一起借名买房案件,由东小口法庭审理,房屋位于天通中苑,昌平法院东小口法官卢志成,出资人与出名人签订借款合同,实际上是购买经济适用房购房指标,法院采信了靳律师的观点认定双方的存在借名买房关系,不是借贷关系,判决出名人协助将房屋过户给出资人。
     一、基本事实:
    1、女儿公房拆迁获得购买指标,父亲代为出售
原告李小华与被告周强本不认识,2006年,李小华位于北京市崇文区公房拆迁,李小华获得了拆迁款并取得了一个购房指标,同时他父亲的房屋也拆迁获得了两个指标。李小华长期在国外,李小华的房屋拆迁事宜全部由其父亲处理。其父亲与李小华商议将李小华的指标出售,因此,李小华的父亲就到天通苑地区的链家中介登记出售购房指标,经链家介绍周强与李小华的父亲认识,双方谈妥购房指标售价为5万元。并商订选房之日共同到拆迁部门去选房并签订合同。选房当日就签购房合同,按拆迁部门及开发商要求,选择必须具有购房指标的本人,李小华专程从德国回北京选房,李小华选择了位于天通苑中苑的一套两居室,并北京天启房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》房款为271015.5元,李小华用周强的银行卡支付了上述款项。选房后李小华因见朋友先行离开了,所有手续由父亲李德林办理。
     2、名义上签订借贷合同,实际为借名购买经济适用房
    李德林与周强本应签订房屋买卖合同,但各方都认为该房屋属于经济适用房,不能买卖,因此签订借款合同,房款就算周强借给李小华的,李小华还不上的话就把房屋抵给周强。双方签订的《借款合同》内容为:“乙方(李小华)因购买住房需要,特向甲方(周强)借款321015.5元。双方约定如下:1、借款周期为2006年12月26日至2008年12月31日。2、在约定借款周期内如果乙方不能偿还全部款项,则乙方将所购房屋转借为甲方使用3、在乙方将该房与转借为甲方使用期间,该房屋仅限于周强本人居住,不得转让,不得买卖,不得出租。否则由此引发的一切法律责任由周强本人承担,乙方李小华概不负责。4、暂住期限定为 2008年12月31日,超过此期限则房屋所有权归甲方所有。说明:购房款为271015.5,购房指标款为5万元,因此双方将借款数额写为321015.5元。
购买时交纳的契税、公共维修基金等费用均由周强实际支付。房屋交付后,周强对房屋进行了装修,并办理入住手续居住至今。李小华取得房产证后,因经济适用房未满五年不能上市交易,因此无法过户到周强名下,2014年,五年期满后,李小华要求协助过户,李小华提出按房屋现价值平分。双方自此产生争议。
 
    二、诉讼过程
      1、李小华起诉周强返还原物
     2014年10月,原告李小华起诉到东小口法庭,起诉书原文如下:2006年12月26日,原告与开发商签订《商品房预售合同》,购买位于东小口镇天通中苑#号房屋。2014年4月,原告己经取得了涉案房屋的产权证。被告由于无房居住,原告父亲将涉案房屋借给被告临时居住,原告于2014年4月份要求被告限期腾空房屋,被告至今不予腾房。原告是涉案房屋的唯一合法所有者,其财产权利不受侵犯,被告的行为侵害了原告的合法权益,请求法院判决被告腾退昌平区东小口镇天通中苑#房屋。
     2、房产律师靳双权代理被告周强提出反诉,要求协助过户
    周强接到起诉书后,通过安居房地产律师网找到靳律师,靳律师立即组织团队进行研究,团队律师有三种意见:一、靳律师的意见认为:双方是借名买房,该房屋现已具备过户条件,应提出反诉要求协助过户;二、部分律师的意见认为:经济适用房属于保障性住房,是给特定保障对象的,不能买卖,应反诉无效,要求赔偿损失;三、还有大部分律师认为:双方签订的是合同标题为“借款合同”,内容与是借款,只有借款还不上时。周强依据借款合同起诉过户不合规定。经过与周强反复沟通和风险告知,最终确定反诉要求过户。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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