房地产律师靳双权浅析未经授权办理变成承租人的行为是否有效

案件简介：
         张静鑫远在北京市朝阳区有一间平房，1988年通过与亲属置换，将该间平房置换成北京市东城区某国有单位的房屋，性质仍旧为承租的公房，由张静鑫缴纳租金并居住。住了半年之后，因张静鑫要出国留学，而表姐王佳宁想暂时借住此房，张静鑫便答应了并将钥匙交给了表姐。
         张静鑫出国后就定居国外，只有逢年过节时回来看望一下老人，因不在国内长时间停留，故一直也没让其表姐腾房，表姐仍旧借住在张静鑫承租的公房内。2013年，张静鑫回国过春节，恰巧有人将表姐告上了法庭，张静鑫出于关心便简单询问了几句。
        一打听，张金鑫差点气晕过去，原来张静鑫承租的公房承租人姓名早就已经变成表姐的名字了，现在是因为邻里之间产生纠纷，邻居将表姐告上了法庭。张静鑫再也按捺不住了，过完春节就到单位房产科查询，一查还真查出了问题。
        原来早在1999年，表姐王佳宁就擅自办理了张静鑫退租的手续，同时，重新办理了由其承租公房的相关手续，将承租人变更至其个人名下。这一切张静鑫根本不知情，表姐也从未向张静鑫透露过一丝消息，就这样，张静鑫承租的一间公房就凭空消失了。
        张静鑫无论如何也不接受不了，她质问道：“是谁让你带我退房的？我好心给你房子住，你竟然敢出这种事？”表姐说：“反正现在这方已经是我的了，有本事你告我去。”无奈之下，张静鑫带着从单位复印的材料找到房产专家靳双权律师咨询，在详细查阅了相关资料并了解案件情况后，靳双权律师建议张静鑫提起确认合同无效之诉。
        法院判决：
        北京市东城区人民法院经过审理后，依法作出裁决：
        被告王佳宁与被告某国有单位于1999年6月2日办理的北京市东城区某号院平房一间的退房和变更承租人为被告王佳宁的行为无效。
        一审判决后，王佳宁持原审意见上诉至北京市第二中级人民法院，二中院经过审理后，依法判决：
        驳回上诉，维持原判。
 
       房产靳双权律师评析：
       本案是一起典型的公房承租人变更所引发的纠纷，依据北京市公有住房管理的相关规定，若公房承租人健在，原则上变更承租人需要经过原承租人的同意或者授权。张静鑫的表姐王佳宁没有得到授权，依法应属于无权代理。
       在此，靳律师特别指出，本案争议的一重要核心点是诉讼时效的问题，因退房及变更承租人的行为发生在1999年，很多时候我们都会误以为超过了法律规定的诉讼时效。实则不然，虽然退房及变更承租人的行为是发生在十几年前，但是，张静鑫系在2013年才得知这一情况，在知道权利受到侵害之日起两年内起诉，便没有超过法律规定的诉讼时效。
        另外，如果张静鑫请求确认表姐王佳宁与单位签订的租赁合同无效，则不受诉讼时效的限制。首先，我国法律关于诉讼时效的规定实施用于请求权的，请求确认合同无效并不是向相对人提出的请求权，而是请求法院对于合同的效力进行确认，从这个意义上讲，其不是用诉讼时效的规定。其次，合同无效时因违反了国家法律、行政法规的强制性规定，无效合同自始无效，即便不经过法院确认，也不会改变合同无效的事实。因此，确认合同无效不受诉讼时效的限制。
        另，本案诉争房屋系张静鑫向单位承租的，原来的承租人是张静鑫，1988年张静鑫出国留学，基于亲情关系考虑其将房屋借给表姐居住。表姐却在1999年瞒着张静鑫，在没有任何授权的情况下，到单位代张静鑫办理了退房及变更承租人的相关手续。张静鑫调出的材料显示，退房手续上的签名是“王佳宁代”，并非张静鑫本人申请退房。
        另外，原产权单位及表姐王佳宁自始至终未提交张静鑫委托王佳宁办理退房手续的相关授权，现在张静鑫已明确表示其对表姐的退房及变更行为不予追认。依据我国《合同法》的相关规定，王佳宁未经张静鑫的授权和同意，便代其办理退房及变更租赁关系的手续属于无权代理，其行为已经侵害了张静鑫合法的承租权。
        原产权单位明知王佳宁没有提交相关的授权委托手续，却仍旧为其办理张静鑫承租公房的退房及变更承租人的手续，显然，王佳宁与产权单位的上述行为不能认定为善意，且该行为已经侵害了张静鑫的利益。
        靳双权律师认为，张静鑫原系诉争房屋的合法承租人，其承租权应当受到法律的保护。从单位调出的退房手续显示是由张静鑫的表姐王佳宁代其办理的，但单位及王佳宁均没有张静鑫委托王佳宁办理退房手续的相关证明，张静鑫对此行为已不认可也不知情。因此，单位与王佳宁在未经张静鑫授权和同意的情况下，办理了退房及变更承租人的相关手续，已经违反了《合同法》第52条第2项之规定：“恶意串通，损害第三人利益”，因而合同无效。
        另外，依据我国《合同法》第58条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，英担折价补偿。据此，张静鑫在退房及变更承租人被确认无效后，可以依法要求表姐王佳宁返还房屋。
        因此，法院的判决适用法律正确，认定事实清楚，判决公平公正。