房产北京律师靳双权点评一件公房产权分割案件
来源：未知 作者：未知 时间：2016-08-12
最好的房产纠纷律师靳双权点评一件公房产权分割案件
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起公房产权分割案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
建筑公司名下有三套房产，1992年，其以优惠价格将其中之一的房屋出售给本单位职工徐绍峰，但房屋产权还是建筑公司名下的大产权证书，没有办理分割到徐绍峰名下。2004年3月，徐绍峰与何小凡签订售房协议，协议约定：将涉案房屋出售给何小凡，因产权原因，若建筑公司将涉案房屋收回，何小凡按每月900元租房费付给徐绍峰。后双方依约履行了合同。同年5月，何小凡将涉案房屋赠与其侄子，现涉案房屋实际由何小凡的之子占有使用。后，徐绍峰表示单位发现其与何小凡之间的房屋买卖并提出了异议，要求其清退现住户，但何小凡及其侄子拒绝腾退房屋。
二、法院查明
法院审理查明：徐绍峰向房屋产权单位出资购买住房，但房屋仍然登记在建筑公司名下，故涉案房屋的所有权人实际上是建筑公司，徐绍峰非涉诉房屋的产权人，徐绍峰将房屋出卖给何小凡的行无权处分，此时需要征得实际产权人的同意，或经实际产权人追认。何小凡等虽然对徐绍峰提交的关于建筑公司要求收回涉案房屋的通知有异议，但是二人并未提交有关产权单位同意出售或者追认其与徐绍峰之间协议有效的证据，因此，徐绍峰与何小凡之间签订的协议无效，何小凡的赠与行为无效，按照无效合同的处理原则，何小凡等应将房屋腾退给徐绍峰。法院履行了释明权，何小凡依然坚持认为合同有效而没有要求赔偿，依照不告不理原则，法院不予处理。
三、法院判决
1.徐绍峰和何小凡签订的《售房协议》无效；
2.何小凡在判决生效之日起90日内将诉争房屋腾退给徐绍峰。
四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
1.无权处分
本案中，诉争房屋是建筑公司出售给徐绍峰的，但是最终却被法院认定为无权处分人。这是因为公房具有特殊性，虽然是以出售的名义与职工签订了合同，但只是将房屋的使用权给予职工，处分权尚保留在原售房单位，不像改革后期的房改房一样，会办理产权过户手续，使买受人完全享有房屋的所有权。所谓无权处分，《合同法》第51条规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，合同有效。”是指，无权处分的人以自己的名义对他人权利标的所实施的处分行为。“处分他人财产”，指的是对他人的财产进行法律上的处分，主要是赠与、转让、抵押等。处分财产只能由享有处分权的人行使。即使是对公共财产享有共有权的共有人，也只能依法处分其应由的份额，而无权擅自处分共有财产。某个共有人未经其他共有的同意，擅自处分共有财产也构成无权处分。
2.无权处分的后果
本案是典型的无权处分案件。徐绍峰和何小凡签订的合同是效力待定的合同。因为真正的产权单位不同意该处分，对该处分行为不予追认，因此，该合同无效。那么无效的合同是否不发生任何法律效果呢？《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当这家补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”也即有返还财产和赔偿损失两种法律后果。
“因该合同取得财产”，是指合同成立后，一方当事人在准备履行合同和实际履行合同过程中从对方实际得到的财产，应当返还。若是只有一方交付，则对方返还，若是双方都交付，则双方都应当返还。所谓恢复原状即回复到当事人订立合同前的状态。如果财产不能返还或者没有必要返还，应当折价补偿。合同被确认无效或者被撤销后，将产生损害赔偿的责任。这种损害赔偿责任必须符合四个条件：第一，必须有损失，且必须是实际发生的损失，包括合同订立过程中和合同履行过程中遭受的损失；第二，赔偿义务人存在过错。第三，接受损失的一方必须无故意违法而使合同无效的情况；第四，损失与过错之间有因果关系。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】