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房产律师——在农村宅基地上翻盖的房屋产权归谁

来源:未知  作者:未知  时间:2021-05-18

原告诉称
王五向本院提出诉讼请求:1、请求人民法院依法判令李大、陈小向王五支付位于B市1号农村房屋的拆迁利益及补偿款共计3913726元。
李大、陈小及其家庭成员经亲友介绍与王五于2011年签订协议,约定将李大、陈小享有的位于S村1号的宅院归王五所有。协议签订后,王五对房屋进行了新建。现上述房屋已拆迁,但李大、陈小侵犯王五权益,与拆迁公司签订拆迁协议及安置补偿协议,侵占王五应得的拆迁利益。
 
被告辩称
李大、陈小辩称,双方是合作建房关系。王五非本村集体成员,没有权利在集体土地上进行合作建房,现在王五谎称是农房买卖,想用农房买卖的利益来分配,我方不同意。我方只同意给王五当时建房时的投入,给予补偿及适当利息。因当时建房我方认为王五的投入为10万元左右,我方同意给付10万元及利息。对于王五出钱参与建房的事实我方是认可的。
我方认为王五主张农村房屋买卖不符合事实,双方签订的是合作建房协议,有双方签订的协议为证,且我方认为合作建房与农村房屋买卖双方过错程度是不同的,农村房屋买卖往往是由卖方发起的,而合作建房是另一方发起的,其为了获得不应有的拆迁利益而去寻找拆迁地农民,利用其无知促成合作建房,其应是主要过错,利益不应受到法律保护,如果其利益得到保护,会给拆迁增加不必要的麻烦。
 
本院查明
李大与陈小系夫妻关系,在B市1号院(以下简称:1号院)有宅基地上房屋一处,二人均为S村村民,李一系李大与陈小之子。王五非S村村民。
2011年1月12日,王五、王二、王三(乙方)与李大、陈小(甲方)签订《合作建房协议书》,约定:甲方拥有坐落在B市1号宅基地一处,现因资金不足,无法投资建房,故自愿让乙方出资在该处宅基地上建房;登记长为24.7米,宽为17米,面积共421.26平方米;甲乙双方约定由乙方投入所有资金在上述宅基地上建造并装饰房屋;自本合同生效之日起,乙方所投资建造的房屋及宅院全部归甲乙双方共同所有;如遇拆迁,该院落的全部拆迁利益(包括拆迁补偿款、回迁房等)全部归甲乙双方共同所有;上述房屋及院落一旦拆迁,若甲方不按照约定将该房屋及院落的全部拆迁利益归甲乙双方平均分配,则甲方将赔偿乙方全部的房屋建造、装修、土地增值费等费用外,还应向乙方支付100万元作为违约金。
同日,王五、王二、王三(乙方)与李大、陈小(甲方)就上述合作建房协议书又签订《补充协议书》,约定:由于甲方同意将其拥有的合法宅基地使用权由乙方出资为其建造房屋,如甲方反悔或甲方的原因导致法院判决双方合同无效,造成乙方不能分得拆迁利益,现甲乙双方本着平等、自愿、协商的原则,达成如下意见:就该房屋所得的所有拆迁款甲乙双方按50%、50%分,甲方得拆迁款50%,乙方得拆迁款50%。
上述合同签订当日,王五、王二、王三向李大支付合作建房定金21000元,李大向其出具收条。其中,王五提交的收条上有备注文字,记载:双方之间实际为农村房屋买卖合同,但为规避合同无效风险,故双方同意签订合作建房协议及补充协议,此21000元实际为购买宅基地使用权及原有院落的全部价款,乙方也无需按协议再返还。李大、陈小提交的收条中并无该备注。庭审中,王五称因建房后,李大、陈小并未实际返还21000元,故在李大、陈小同意的情况下在原收条基础上增加了备注内容。李大、陈小不认可王五提交的收条,但认可王五、王二、王三已向其支付21000元,且并未退还。
上述合同签订后,王五、王二、王三出资在1号院建造相关房屋。对于建房时的场地情况及出资情况,王五称:当时就是个空地,在李大、陈小原有那个宅基地内有一处快倒的猪圈,合作建房是把这个猪圈拆了在空地上建的房,且猪圈只占了建房面积的很小的一部分,整个建房总共支出大概有21万元左右,参与建房的是王五、王二、王三三个人,每人出三分之一,后期房屋维修又支出了4万多元,这钱也是三个人出的,房屋建好后一直由我方管理。
李大、陈小称:王五所说的在宅基地内建房,我方不认可,实际上是在被告宅基地的院墙外,猪圈的周边建房,我方就是提供地,没有参与他们建房,整个建房出资都是王五、王二、王三这几个人,我没有出过钱,但我方猪圈的砖瓦木料都被建房用了。关于维修这部分,是我方出资的,并不是王五出资的;对于王五所说建房出资21万元我方不认可,我方只认可出资需要10万元。我方收的2.1万元没有退还,投入在了1号院的合作建房中,这笔钱交给了案外人马司民,由其负责具体施工。
2018年11月,1号院分成两个院分别由陈小、李一与X公司签订拆迁协议。其中,陈小(被搬迁腾退人,乙方)与X公司(搬迁腾退人,甲方)签订《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议》及《补充协议》。
在本案审理中,王五提交共同出资建房人王二、王三的声明,二人均称:同意将1号院的全部权益转让给王五。经询问,王二、王三均认可声明是本人所写。
 
裁判结果
一、李大、陈小于本判决生效后七日内给付王五补偿款3000000元;
二、驳回王五的其他诉讼请求。
 
律师点评
农村合作建房合同系宅基地使用权人提供宅基地使用权与他人出资合建房屋,建成后双方按约定比例分配房屋所有权的合同。根据“房地一致”原则,房屋与其占用范围内的土地使用权不可分离,而合建房屋的结果却使出资人取得部分宅基地使用权,实质上进行了宅基地使用权的转让。根据我国物权法和土地管理法规定,宅基地使用权是用益物权,是本集体经济组织成员享有的一项居住福利,不能转让给本集体经济组织成员以外的其他人员,故农村农民就宅基地使用权与本集体经济组织之外的他人签订的宅基地使用权转让合同以及合作建房合同是无效的。
本案中,王五、王二、王三与李大、陈小签订的《合作建房协议书》明确约定李大、陈小提供宅基地,王五、王二、王三出资,双方合作建房,建成后各自分配房屋所有权或拆迁利益,显然属于农村投资建房合同,而不属于农村房屋买卖合同。该《合作建房协议书》不符合相关法律规定,应为无效合同,且双方当事人对于《合作建房协议书》无效均存在过错。
合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。本案中,双方对1号院拆迁档案中《北京市房屋条件调查表》显示的房号4、5共计8间房屋系王五、王二、王三出资建造均予以认可,法院不持异议,予以确认。因该8间房屋已与1号院其他房屋一起被拆迁,原物返还已无法实现,涉案房屋已因拆迁转化为拆迁利益,故本案只能针对相应拆迁利益予以处理。而因该8间房屋的拆迁利益已由李大、陈小取得,且该8间房屋取得的拆迁利益系王五、王二、王三出资建造的房屋与李大、陈小拥有使用权的宅基地结合在一起方才取得,二者缺一不可,故本案应由李大、陈小向合作建房人给付该8间房屋的相应部分拆迁利益。王五提交共同出资建房人王二、王三的声明,同意将1号院的全部权益转让给王五,法院不持异议,故认定本案应由李大、陈小向王五给付相应拆迁利益。
根据拆迁协议及相关拆迁档案,可以明确1号院全部拆迁利益包括5套回迁安置房及若干拆迁补偿款。法院参考双方对于拆迁利益分配的约定,并根据双方对于合作建房存在的过错、双方的实际投入情况、对房屋建造的贡献大小、房屋转化成拆迁利益的具体情况等因素综合考虑,折算相应房屋价值和拆迁补偿款金额后,综合酌情确定由李大、陈小一次性给付王五补偿款300万元。
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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