房产律师——开发商是否有义务协助购房者办理房产证

原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：要求被告配合办理B市1号房屋（以下简称涉案房屋）的房产证。
原告曾系居住在B市2号的居民，2009年该地块拆迁。2010年6月30日，原告与被告签订《回迁楼购房协议书》（以下简称《协议书》），约定原告购买涉案房屋一套，建筑面积96.69平方米，乡里优惠面积8平方米，单价4500元/平方米，总价款399105元。原告按照协议约定缴纳了全部房款。2010年7月，原告办理了入住手续。现涉案房屋已具备办理房产证的条件，但被告迟迟不予办理，故原告诉至法院。
 
被告辩称
被告辩称：不同意原告的诉讼诉讼请求。1.双方没有形成过房屋买卖合同关系，原告可以作为拆迁房屋8位被安置人之一以“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”起诉被告。2.被告无法为原告单独办理产权证，根据办理流程，需要《协议书》上涉及的所有人员均到场，具体见当时办理房产证的公告，他们对产权划分达成一致意见后，交回《协议书》原件，结清物业费，如有去世人员，其他第一顺位继承人书面确认已去世购房人名下房产的权属，被告才能办理产权证。
王二、王三称：不同意被告为原告办理产权证。5套拆迁所得房屋，除了已经在王一、王二、王三名下的归各自所有，在原告及王大名下的房产应作为遗产，由王一、王二、王三继承。5套房屋未办理产权证非被告原因，是我们家庭内部原因。拆迁和签订协议书时原告一直在A国留学，不再国内。
王一称：不同意办理房产证，该案不是房屋买卖纠纷，是拆迁后取得房屋办理房产证。原告起诉的案由错误，合同中未约定为原告办理房产证，原告主张无法律依据，需要所有拆迁被安置人均同意办理才可以。
 
本院查明
王大与陈小系夫妻关系，二人育有三个子女，分别为：长子王一、次子王二、长女王三。原告系王一之女。王大于2010年9月27日去世，陈小于2006年11月16日去世。
2009年2月22日，拆迁人G公司（甲方，以下简称G公司）与被拆迁人（乙方）陈小（已故）、王大签订《住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定：甲方因项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内B市X区所有的房屋。乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋29间，建筑面积389.53平方米，非正式房屋（附属物）详见评估单；用地面积389.53平方米。甲方支付乙方拆迁补助费共计1072323.60元。落款处G公司盖章予以确认，王大签字予以确认。
同日，G公司与乙方王大、王一、王三、张三、王二签订《预购房屋意向书》，约定：预购回迁楼房地点： A区，预购楼房竣工期限2010年8月31日前，预购房屋者必须是本期T乡域内的被拆迁人，享受T乡现行拆迁优惠政策。凡预购房屋者暂按规定收费标准交费，待房屋竣工后甲方根据乙方所选房屋的套内建筑面积、层数、朝向结算价差，多退少补。
2010年6月30日，甲方被告与乙方王大、王一、王三、王二、张三签订《协议书》，约定：根据乙方持有的《预购房屋意向书》及《选房确认单》，乙方自愿购买甲方建设的A区的回迁楼房。乙方所选房屋位于A区。乙方自愿回购的房屋按乡政府有关优惠政策结算差价。乙方所选房屋5套，购房人姓名分别为王大、王一、原告、王三、王二，其中购房人为原告的系涉案房屋，建筑面积96.69平方米，乡优惠面积8平方米，单价4500元/平方米，房款399105元，预交房款15万元，应交房款小计249105元。房屋网签前如本协议第三条购房人的姓名及房号发生变更，变更人须为原《预购房意向书》中的应安置人员，并提供相关的公证资料。落款处被告盖章予以确认，王三、王大、王一、王二、王一代原告签字予以确认。
2017年6月12日，被告在小区内张贴公告，告知业主按照相应时间持相关资料到现场办理房屋产权信息核实确认事宜。应提交资料：l、请被拆迁人员及所有应安置人员必须到场，并持有效身份证原件、户口本原件、《协议书》及新纪物业公司开具的《物业服务费结算证明》。如购房人未成年（末满十八周岁）需提供监护人公证原件。2、在办理房屋产权信息确认时，若家庭出现诉讼、经济纠纷、人员去世等问题，需提交有效的相关资料，酌情办理。
庭审中，被告还提交了以下证据：1.关于T乡人民政府办理A区回迁楼个人房屋产权证的意见，证明涉案房屋不需要办理网签手续即可办理产权证。原被告之间未形成房屋买卖合同关系。原告及王一、王二、王三对该证据的真实性认可。2.关于绿化隔离地区拆迁的优惠政策和相关问题的处理意见。证明涉案房屋的拆迁政策为以货币加回迁的方式安置被拆迁人和被安置人。年满18岁的被安置人按照家庭结构，每户有资格购买1套回迁房，被安置人必须是宅基地使用权人的直系亲属，且户口在册。夫妻算1户，成年的未婚子女每人算1户。原告及王一对该证据的真实性认可。
经询，原被告均称：“拆迁政策是以货币加回迁房的方式安置被拆迁人和被安置人，年满18岁的被安置人按照家庭结构，每户有资格购买1套回迁房，被安置人必须是宅基地使用权人的直系亲属，且户户口在册。妻算1户，成年的未婚子女每人算1户。因拆迁有货币补偿，购房款系从货币补偿款中扣除，每套15万元。剩余房款已在交房时补齐，但是不清楚谁补齐的房款。被告称:“协议书中的购房人并不是最终的产权人，只是当时为了让他们尽快入住，先行选房，并未要求所有被安置人均到场。如一家人协商一致，也可以将所有的回迁房都写在一人名下，故该《协议书》不产生分家析产的效力。”
王二称:“因我们家人一直凑不齐，所以未办理房产证，原告系王一与第一任妻子张小的女儿，拆迁时只有张三一个子女，但当时王一已与第三任妻子赵小再婚。王一认为所有拆迁房均属于他自己。”王三称：“《协议书》原件在我手中，当时涉案房屋手续均在王大处，王大去世后王一将涉案房屋出租，后原告及其母亲找到我称没有生活费，我协助他们将出租房屋手续办理至原告名下，之后涉案房屋一直由原告占有使用。”
另查，在本案审理过程中，原告以分家析产为由将王一、王二、王三诉至本院，后原告撤诉。
 
裁判结果
被告G公司自本判决生效之日起十五日内，协助原告张三办理位于B市1号房屋所有权变更登记手续，将上述房屋所有权变更登记至原告张三名下。
 
律师点评
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
本案中，原告作为回迁楼购房人之一，与被告签订《协议书》，购买涉案房屋。在双方签订的《协议书》中虽未约定办理房屋所有权证的义务和期限，但根据交易习惯，购买房屋后及时协助办理房屋所有权证书是售房者的相应义务。虽然《协议书》中其他购房人对包括涉案房屋的5套房屋权属存在争议，不同意一同办理5套房屋所有权证书，但《协议书》中已经明确涉案房屋的购房人为原告，且原告作为成年的未婚子女依据拆迁政策有权利获得一套回迁房屋，被告不能以其他购房人不同意一同办理房屋所有权证书为由拒绝为原告办理涉案房屋产权证。王一、王三、王二如对家庭内部被安置人拆迁所得权益存在异议，可另行提起诉讼。
综上，被告应协助原告办理涉案房屋的房屋所有权证。