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不动产抵押登记

来源:未知  作者:未知  时间:2014-02-22

我国新出台的《物权法》延续了我国对于登记制度的立法习惯,对抵押登记效力采取了对不动产和动产予以区分的两种形式,兼采两种立法例。对不动产抵押采登记生效主义,对动产抵押采登记对抗主义。
不动产抵押是在不动产上设定权利,直接关系交易第三人和后位抵押权人的利益,为了便于第三人与抵押人进行交易时作出合理预期,避免遭受损害;也为了方便债权人查看抵押财产的权属关系以及抵押登记的优先顺位,以决定是否接受该物抵押担保,设定不动产抵押应当办理登记。
我国《物权法》第一百八十七条规定:“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时成立。”财产抵押是重要的民事法律行为,法律除要求设立抵押权要订立书面合同外,还要求对某些财产办理抵押登记,不经抵押登记,抵押权不发生法律效力。根据本条规定,需要进行抵押登记的财产为:
(一)建筑物和其他土地附着物;产优先受偿。”第二款规定:“最高额抵押权设立前已经存在的债权,经当事人同意,可以转入最高额抵押担保的债权范围。”《物权法》明确现有的和将来发生的债权,当事人均可约定成为最高额抵押担保的范围。这种规定是合理的,既能促进资金融通和交易,又能避免当事人就逐笔债权设定担保,清偿后又逐笔涂销的繁琐。
(二)解除了最高额抵押担保主债权的让与限制。
《物权法》第204条规定:“最高额抵押担保的债权确定前,部分债权转让的,最高额抵押权不得转让,但当事人另有约定的除外。”
《担保法》第61条规定:“最高额抵押的主合同债权不得转让。”
(三)最高额担保协议可以协议变更。
按照《物权法》第205条的规定:“最高额担保的债权确定前,抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额,但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。”
同时实践中应注意,对于需要办理抵押登记的抵押物,只要是不动产和船舶、航空器、机动车等动产,前述变更协议应到抵押登记部门办理相应的变更登记。
在《物权法》颁布实施以前,我国并没有任何一个法律明文规定“物权”一词,而《物权法》第九条明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”根据法律不溯及既往的原则,《物权法》没颁布前的不动产登记是否就不发生物权的效力?对这个问题律师是这样认为的,我国虽然之前没有《物权法》,但是许多民事法律已经对物权进行了详细的规定,如《担保法》还有《城市房地产管理法》等法律、法规已经规定了对不动产进行登记制度。所以,之前登记的不动产一样有物权效力。



靳双权律师,北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人,靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务;靳律师还致力于法律援助事业,如果您因生活困难,合法权益受到侵害,符合法律援助条件,靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话:13426037149.单位:东卫律师事务所,地址:北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。#p#分页标题#e#
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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