北京市房屋确权纠纷典型案件审判及房产律师分析
来源：未知 作者：未知 时间：2014-07-30
案例一：
王某系番禺某公司职工，2003年12月，王某与番禺某房地产开发公司签定商品房买卖合同，购买该公司开发的建筑面积90平方米的三居室楼房一套。王某交纳购房款27万元后，开发公司将房屋交付王某使用，但未办理房屋产权登记。2004年1月，王某经单位同事介绍，与该市一公司的女青年张某相识并建立恋爱关系，双方于同年5月1日登记结婚，并于2005年4月生育一女孩。
2006年9月，王某所居住的房屋经番禺房产管理局登记，颁发了房屋所有权证书，产权登记在王某一人名下。2009年2月，王某因琐事与张某发生纠纷而诉至番禺区人民法院，要求与张某离婚。张某同意与王某离婚，但提出双方所居住的房屋因系婚后确认产权，应属于夫妻共同财产，故要求分割上述房产。
靳双权律师分析认为，要正确界定该房屋的产权归属，应首先分析房屋产权变动的准据时点。众所周知，房屋属于不动产范畴。所谓不动产是性质上不能移动其位置，或非经破坏、变更则不能移动其位置的物。我国关于基于法律行为的不动产物权变动，系采债权形式主义的立法模式，以登记作为不动产权属变动的生效要件。如我国《城市房地产管理法》第60条、第61条规定：房产权利的变动应当登记。《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效”。
靳律师说，根据上述法律规定，在我国房屋等不动产的产权转移是以登记作为生效要件的，即当事人买卖房屋必须依法登记，否则，其房屋转让行为不发生物权变动的效力。上述案例中的王某于婚前以其个人财产购买了楼房，但因该房屋在其婚前尚未登记，故该房屋的所有权在王某结婚前并未转移，王某只取得了该房屋的使用权。直到2006年9月，王某所居住的房屋经A市房产管理局登记，颁发了房屋所有权证书后，上述房屋的所有权才转移，王某才取得该房屋的所有权，但此时王某与张某已经登记结婚，即王某房屋所有权的取得是在其登记结婚后，而不是在结婚前房屋交付使用的当时。
靳律师介绍，我国《婚姻法》第17条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(1)工资、奖金;(2)生产、经营的收益;(3)知识产权的收益;(4)继承或赠与所得的财产，但本法第18条第3项规定的除外;(5)其他应当归共同所有的财产。”《婚姻法》第17条以列举与概括相结合的方式，界定了我国夫妻共同财产的范围，根据上述规定，夫妻一方在婚前购买，于婚后取得所有权的房屋并未规定在内，即按照我国现行婚姻法，上述类型的房屋所有权仍然应当属于夫妻一方的个人财产，只不过该房产的产权是在婚后取得的，其所有权亦与婚后发生移转而已。如果只看到了房屋所有权在婚后发生移转这一点，从而错误地认为上述房屋属于王某与张某共同财产，实质是未能正确理解《婚姻法》第17条规定的精神实质所致，是错误的。
因此，靳律师认为，上述房屋应当属于王某的个人财产，只不过该房屋所有权于王某结婚后发生移转。张某要求与王某分割上述房产的请求，依法不应支持。
案例二：
李某（女）与王某（男）原系夫妻关系。双方于1990年登记结婚。2000年1月，王某与某房地产开发有限责任公司签订商品房预售契约，购买该房地产公司开发的房产一套。2000年6月，李某与王某双方签订协议离婚书（但两人实际上并未登记离婚），其中协议约定第一项为：“两人共同生活之资金、财产全部归女方李某所有。”2003年，王某所购房产的产权证颁发，产权人为王某。
2006年，李某与王某经法院调解离婚，调解协议第三条约定：“双方财产已自行分清，”第四条约定：“双方住房均自行解决。”双方离婚之后，王某于2007年初与黄某签订房屋买卖合同，王某将本案房产以90万元价格售与黄某，并已办理产权变更手续，现该房产产权人为黄某。
李某认为，法院出具了离婚调解书，约定双方财产自行分清，双方住房自行解决。双方于调解书所达成的财产自行分清协议，即双方同意将共同财产按照双方于2000年6月签署的协议书内容分配，即双方共同生活的资金、财产全部归女方所有。依据双方离婚协议，房产于调解书生效当日应属于我个人所有，为我个人合法财产，王某无权处分房产，其行为严重侵犯了我的合法权益，故起诉到法院：1．要求判令王某和黄某之间的买卖行为无效；2．要求判令王某出卖给黄某的房产恢复原状；3．要求王某承担本案的诉讼费。
法院判决：法院依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决如下：驳回李某要求确认王某与黄某之间的买卖行为无效、要求将房产恢复原状的诉讼请求。
律师说法：依法成立的合同受法律保护。王某与黄某就房产签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，双方约定的房屋出售内容未违反相关法律法规的强制性规定，故房屋买卖合同合法有效。合同签订后，黄某支付了相应价款，与王某办理了房屋交易过户，并已取得房屋所有权。李某与王某就离婚后财产分割所达成的协议，仅对双方具有约束力，并无对抗善意第三人的效力；黄某作为房屋买受人，在交易时已尽了一般审核义务，且李某在诉讼中并未提供相应证据证明黄某知晓双方离婚及相关财产约定的内容，故黄某合法取得房屋所有权。李某依据其与王某的协议离婚书，要求确认王某与黄某间的房屋买卖合同无效，缺乏法律依据，故法院不予支持。
律师提醒：物权具有“追及力”，又称“物权的追溯效力”、“追及权”。所有人依法享有要求不法占有人返还其财产的请求权，理论上视为物权效力的一种。物权的追及力来自物权对标的物排他性的支配力，因此不管标的物辗转流落于何人之手，权利人均得追及其物主张权利。物权的追及力以物权的存在为前提，此外还受到以下限制：(1)追及权只能针对不法占有人。(2)追及权受善意取得制度的阻碍，不法占有人转移占有时，如新的占有人系善意取得，则所有权人不能对该占有财产行使追及权。(3)追及权必须在诉讼时效所规定的期限内行使。
本案所体现的，即是阻却物权“追及力”的善意取得制度。民法保护第三人在不知真实权利状态下对权利外观的合理信赖，在这种情况下，第三人作出法律行为，该法律行为有效，目的是为了保护交易安全。在民法中，经常会出现真实的权利状况与公示出来的权利状况不一致的情况。对不动产所有权外观（登记）的合理信赖——不动产的依登记取得所有权。
善意取得制度有以下几个条件：(1)不动产真实权利状态与登记上的权利状态不符；(2)相对人善意信赖登记权利人为真实权利人；(3)相对人基于此信赖为法律行为，主要是合同行为。
法规依据
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】