买卖房屋过程中如何防止中房地产中介的圈套

      提要：楼市调控致使二手房市场陷入深度低迷态势，持续的“零成交”对房产中介行业是个沉重的打击，有业内人士断言将会出现新一轮“关门潮”。法律专家表示，中介“关门潮”有可能误伤无辜的买、卖方，因此不可大意。
　　
　　房产中介关门歇业，从表面上看似乎与买方、卖家没有多大关系，其实不然，被误伤的可能性很大。目前楼市宏观调控力度尚无减弱迹象，由此看来，已经经历了近3个月的低迷状况将持续下去。这对房产中介来说，将会形成致命打击，可以预见，有不少公司只能选择关门。房产中介关门有可能会误伤到买、卖方，因此有法律专家提醒，需谨慎提防。
　　
　　中介歇业添烦恼
　　
　　刚刚大学毕业的小黎在租房过程中就因为中介关门而碰到了麻烦。小黎大学毕业之后来上海发展，进入一家通讯公司。7月初，他通过一家小中介公司在浦东三林找到一套小房，租金为1800元。在中介公司的要求下，虽然尚未与房东签订租赁合同，小黎还是支付了佣金。谁知当他准备跟房东签租赁合同时，这家中介公司居然连续几天大门紧闭，而那套房子也已通过别的中介租给了另外一个人。小黎只好讨要佣金，对方虽然嘴上答应尽快退还，可小黎就是找不到人。
　　
　　其实，小黎的遭遇是因为房产中介倒闭而被“误伤”。专家预测，随着调控的深入，未来房产中介或出现“关门潮”。记者通过实地采访了解到，目前已能看到房产中介关门的现象。在闵行古美社区内的平阳三村附近，一家在今年年初才开出来的中介门店，近期便贴出商铺转租的告示。在虹莘路上，另有一家中介门店已是大门紧闭，附近的商户表示已将近半个月的时间未见其开门。
　　
　　另据了解，在上海，已有部分中介公司开始通过调整经营规模、裁员等方式，来应对当前困境。一家全国连锁房产中介上海市场部负责人坦言，早在6月中旬，公司就已经将莘庄、梅陇、七宝等地的门店数量通过合并的方式进行缩减，以降低运行费用；而另外一家中介公司则通过末尾淘汰的方式，变相裁员2成。
　　
　　这种现象在全国其他城市也能见到。据了解，北京、天津、深圳、杭州等城市，都已出现房产中介关门现象。在北京，二手房市场连续两个多月时间低迷状态，已有少数中介门店关张。“房产中介行业现在所面临的状况的确可用‘艰难度日’来形容。”上海本土一家房产中介的老总说。
　　
　　四招避免被误伤
　　
　　防人之心不可无。房产中介公司关店会带来很多后遗症，稍不注意，有可能给自己带来诸多不便。
　　
　　
律师表示，房产中介倒闭之后，给买卖双方带来的影响主要集中在资金安全以及服务方面，如发生在2007年底的深圳“中天事件”，就使得众多购房者血本无归。
　　
　　而目前的现实状况是，低迷的市场令小型中介公司入不敷出，很多公司面临关店的窘境。有业内人士更是做出预测，如果此轮调控持续时间再长一些，上海中介或将消失50%。由此看来，买卖双方有必要做好准备，化解“关门潮”带来的风险。
　　
　　那么，应该在哪些方面重点注意呢？又有哪些招术可用？下面我们就容易出现问题的地方来具体分析梳理。
　　
　　风险一：意向金直接交给卖家
　　
　　一般情况下，购房意向金均交给中介公司，由其代为转交给卖家。这种方式的好处是能够及时将意向金转为定金，防止生变。但如果中介公司倒闭，而意向金并未转为定金交付给卖家，要讨回这笔资金则要耗费不少精力，甚至还有可能无法追回。
　　
　　化解招术：意向金直接交给卖家。
，要防止意向金无法追回的风险，最好的办法是当面将意向金交给卖家。在房价上涨阶段，意向金由房产中介代为转交，主要是为了尽快“锁定”目标。但当市场处于调整阶段，根本无需如此操作，尽可在双方价格达成一致之后将定金直接交给对方，而不用房产中介代劳。
　　
　　风险二：购房款资金交由第三方监管
　　
　　中介倒闭之后卷款潜逃，卖家无法要回首付款而蒙受巨大损失，这种数度上演过的悲剧，还有可能会再次上演。记者了解到，虽然各地均实行了购房资金监管制度，但在具体操作过程中，还是存在中介公司代收房款的行为。因此一旦中介公司倒闭，钱款很有可能难以及时要回。
　　
　　化解招术：大笔购房资金交由第三方监管。
，如何保证资金安全一直是让买卖双方头疼的问题。现在有不少地方采用资金监管方式，这种办法很好地解决了资金安全问题。而对于尚未采用资金监管制度的地方来说，马永健建议将资金改为具有公信力的第三方来保管，如律师事务所或者公证机关等。另外，购房尾款也尽量做到不要中介代收，而在交出房门钥匙当天当面收取。
　　
　　风险三：中介收了佣金不办事
　　
　　按照上海的佣金收取方式来看，在上、下家签订买卖合同之后，中介一般会要求双方支付佣金。虽然此时已经完成了房产交易过程的重要环节——签约，但不可否认的是，随后还有交易过户、协同水电煤有线电视过户等手续，以及敦促卖家户口迁出、交钥匙等。
　　
　　化解招术：佣金分批支付。上海君悦律师事务所许海波律师表示，购房者可将佣金分为两次支付给中介，以防止其倒闭之后收了佣金“撂挑子”。
建议，在签订买卖合同之后，可先支付一半佣金，而在办理完过户手续之后，再支付另一半佣金。这样，在没有收到佣金的情况下，中介即使关门歇业，也会竭尽全力善后。
　　
　　风险四：权证资料安全难保障
　　
　　房产证原件、身份证复印件甚至原件，很有可能会全部交给房产中介，由他们来办理有关卖房手续。当然，一般情况下，对于诚实守法的中介来说，大家彼此互相信任，这样做无可厚非，但万一有人起了歹心，则又是另外一码事了。
　　
　　化解招术：
，不要轻易将原件交给他人。许海波建议，卖方不要轻易将原件存放在刚刚认识不久的房产中介处，而改为存放复印件，同时注明复印件的用途。这样，即使是中介因为经营不善而倒闭，也不用担心对方利用这些资料，让自己遭受损失。
　　

  
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