租赁合同到期未续签，承租人拒绝腾房遭败诉
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-08
基本案情：
2009年10月20日，某某城房产公司与邹某某分别以甲方（出租方）、乙方（承租方）的名义签订《家年华精品建材广场租赁经营合同书》，合同约定，邹某某租赁某某城房产公司所有的家年华精品建材广场3楼307、308、309、321号商铺经营“幸福立方”家俬，租赁期限为2009年12月1日至2010年6月30日止。
合同约定：“第一条、铺面位置、面积、租金及其他费用标准、经营范围：1、乙方租赁的商铺位于家年华精品建材广场叁楼307、308、309、321号面积合计（含公摊面积）269.62平方米。2、每月租金及其它费用合计2157元（其他费用包括商场公共装修、宣传、促销等）。3、乙方租赁的商铺经营商品种类为家俬。第二条、租赁期限：租赁合同期限自2009年12月1日起至2010年6月30日止。合同到期时乙方在同等条件下具有优先续租权，并在到期前十五日内与甲方重新签定正式续租合同。……第四条、市场管理及费用标准：1、乙方每月按2.5元/ m2 交纳市场管理费用（市场管理费用包括公共照明、公共水费，场内清洁费、保安费及电梯、自动扶梯运行费用等）。市场管理费缴纳时间为每月5号。2、商铺内电费按各户分表计费加电损收取。3、空调电费在使用季节按面积分摊。4、商场内公共通道、楼梯、电梯及商场外墙、门前广场等部分的广告发布权归甲方管理，甲方有权对上述部位广告发布收取费用。……第七条、其它约定事项：5、乙方在合同期满或其他原因解除租赁合同的，在合同到期或解除合同之日自行撤除其自有财物。装修按‘来修去丢’原则处理，固定装修部分一律不得拆除。第八条、违约责任：3、乙方未按时向甲方交纳租金，或未按时向家年华精品建材广场管理方交纳市场管理服务费和电费，每逾期一天，承担当期应缴总额千分之5的违约金，逾期超过30天甲方有权单方解除合同并收回商铺。……”。
邹某某租赁某某城房产公司的商铺于2010年6月30日到期后，邹某某继续使用合同约定中的商铺，因3楼部分商户的生意较为清淡，大部分商户退出经营，某某城房产公司遂欲将3楼整体招租或作他用，故在邹某某向某某城房产公司缴纳租金等费用，并要求续签租赁合同时，某某城房产公司没有收取且不同意续签合同，并于2010年8月25日开始停运2楼开往3楼的电梯，2010年9月13日向邹某某下达通知，要求邹某某于9月23日退还商铺。因邹没有退还商铺，某某城房产公司遂于2010年12月13日向法院提起诉讼。
另，至2010年11月17日止，邹某某共欠某某城房产公司4个月零17天的商铺租金及其他费用共9 850.3元、管理费6740.5元（2010年1月18日至11月17日共10个月）、电费156.6元。
诉讼中, 某某城房产公司陈述邹某某另欠楼顶广告费(2010年2月12日至3月23日)666元，因未缴纳管理费而产生的违约金2885元。对此，邹某某陈述2010年2月其没有使用楼顶广告，不存在广告费，管理费由于某某城房产公司欲整体招租，将2楼至3楼的电梯停止运行，其他管理也不到位，导致3楼商户没有生意，近于停业，故不存在收取管理费及违约金。
邹某某陈述双方签订合同时，因商场3楼经营户“大自然”地板、“安信”地板、“A家”家俱、“七彩人生”儿童家俱及“我爱我家”家俱等签订合同的截止日期均为2010年5月至6月，故某某城房产公司要求与邹某某的合同签至2010年6月30日，并称到时与其他商户续签协议时将与邹某某同步。邹某某为稳妥起见，要求某某城房产公司进行至少两年的承诺，某某城房产公司对此予以同意，并于签订合同当日由公司管理人员在其招商资料《〈家年华精品建材广场〉团队管理与组织构架》的结尾处作出如下承诺：“门面相对应的广告位（户位广告）免费使用2年，甲方负责房产税费，乙方营业时间未达到两年，甲方负责一切损失，按2000元每平方补偿。”并加盖某某城房产公司公司公章和注明时间为2009年10月20日。为此，邹某某向法院提交某某城房产公司公司的《〈家年华精品建材广场〉团队管理与组织构架》原件一份。并据此反诉要求，邹某某同意退还商铺，但某某城房产公司须赔偿邹某某为租赁商铺经营产生的店面装修及广告投入损失30万元。对此，某某城房产公司陈述，邹某某所述的承诺系针对2008年开业时签订租赁合同的梁波祥而言，且当时只盖了公司公章，并未在结尾处写上时间，某某城房产公司没有对邹某某作过承诺。
判决结果：
一、邹某某于判决生效之日起三十日内腾退家年华精品建材广场三楼307、308、309、321商铺四个给湖南礼花城房地产开发有限公司；
二、邹某某于判决生效之日起三十日内支付湖南礼花城房地产开发有限公司租金及其他费用9 850.3元、管理费4875.65元、电费156.6元，共计14 882.55元;
三、驳回湖南礼花城房地产开发有限公司要求支付广告费、违约金的诉讼请求；
四、驳回邹某某要求赔偿装修及广告投入等损失300 000元的诉讼请求。
北京资深房地产律师靳双权（电话：13426037149）评析：
某某城房产公司与邹某某签订的《租赁合同书》是双方真实意思表示，合法有效。法院予以采信。合同到期后，邹某某继续使用商铺，某某城房产公司没有提出异议，应当认定双方原签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据法律规定，不定期租赁，双方可以随时解除合同，现某某城房产公司提出解除租赁，邹某某亦予以同意，法院予以支持。
邹某某因租赁商铺所欠的租金及其他费用、电费应当支付，自2010年8月25起，因某某城房产公司关闭了通往3楼的电梯，在管理方面有欠缺，对邹某某的经营有一定的影响，故某某城房产公司要求支付2010年1月18日至11月17日期间的管理费的请求，法院仅支持电梯关停前即2010年1月18日至8月24日期间产生的管理费共（674.05每月×7个月零7天）4875.65元，其余部分法院不予支持。某某城房产公司要求邹某某支付因其未交纳费用，按合同约定而产生的违约金的请求，因邹某某在租赁期间，曾到某某城房产公司交纳过租金等费用，某某城房产公司因故没有收取，邹某某在租赁期内没有违约行为，故对某某城房产公司要求支付违约金的请求，法院亦不予支持。
某某城房产公司要求支付广告费的请求，邹某某对此不予认可，某某城房产公司亦未提供相关证据证实，法院亦不予支持。关于邹某某要求某某城房产公司赔偿其经营过程中产生的装修、广告等费用的请求，因《〈家年华精品建材广场〉团队管理与组织构架》系某某城房产公司于2008年1月家年华精品建材广场开业时准备的招商资料，而非某某城房产公司作为与所有承租方签订合同的附件或补充协议，现邹某某提供的载有承诺的该招商资料没有书写承诺对象，而某某城房产公司否认对其作过承诺，邹某某亦没有提供该承诺系针对其作出的相关证据，故邹某某以该承诺要求赔偿的诉讼请求，法院不予支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】