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房屋租赁合同纠纷中未经出租人同意的转租行为是否有效

来源:未知  作者:未知  时间:2012-11-08

基本案情:
        
2003年3月23日,黄晓林与韩桂海签订租赁合同,将其所有的位于本市新区师大公寓步行街F号楼10号门面房出租给韩桂海,双方约定租期自2003年6月1日至2013年5月31日、年租金62000元及违约责任等,并约定韩桂海在承租期内不得擅自转租,如需转租应经黄晓林同意,同时又同意韩桂海转让一次,不得转让第二次。2005年2月1日,经黄晓林同意,韩桂海与刘红签订房屋转租合同,将该门面房转租给刘红,约定租期自2004年12月1日至2013年5月31日。其余条款均与黄晓林和韩桂海签订的租赁合同一致,并约定刘红在承租期内不得转租。

        2006年12月16日刘红等人又与徐州科苑学院签订合作协议,将圣泉人家即本案所指门面房委托徐州科苑学院独立经营,约定:“1、甲方(刘红)从06年12月16日将圣泉人家委托给乙方(徐州科苑学院)独立自主经营,甲方将店内所有设备和物品转让给乙方,乙方一次付给甲方转让费人民币五万元,房租自06年12月16日开始交付给甲方。2、甲乙双方按圣泉人家原合同所约定的各条款履约(原合同复印件附在本协议之后,双方在复印件上签字认可。)……7、乙方在本协议期间可委托另一方按本协议条款经营或转让经营。如乙方转让经营权,房租仍由乙方承担。”徐州科苑学院在刘红提供的刘红与韩桂海签订的《房屋转租合同》中首部及尾部均签写:“转让承接”字样。2007年8月18日,徐州科苑学院与王孝权签订承包协议书,将承租的房屋又转租给王孝权,期限自2007年8月18日至2012年8月18日,每年承包金68000元,一次性付清全部承包金。
  
        黄晓林得知其房屋再次被转租后,于2008年1月10日向铜山县人民法院起诉,要求解除与韩桂海之间的房屋租赁合同、给付租金并承担违约责任。2008年3月19日经双方协商,铜山县人民法院作出(2008)铜民一初字第537号民事调解书:(一)解除黄晓林与韩桂海之间的房屋租赁合同;(二)韩桂海给付黄晓林租金15498元,于2008年3月25日前付清;(三)韩桂海给付黄晓林违约金30000元,于2008年3月25日前付清。

  2008年3月16日,黄晓林向铜山县人民法院起诉,要求徐州科苑学院和王孝权限期从房屋中迁出,由黄晓林收回出租的房屋,铜山县人民法院作出了(2008)铜民一初字第1264号民事判决书,判决徐州科苑学院、王孝权迁出黄晓林所有的座落在徐州师范大学公寓步行街F号楼10号楼房,并由黄晓林收回。徐州科苑学院不服判决上诉,徐州市中级人民法院作出(2009)徐民一终字第0754号民事判决书,驳回了徐州科苑学院的上诉,维持原判。

  2008年3月24日韩桂海向铜山县人民法院起诉,要求解除与刘红之间的房屋租赁合同,并由刘红支付违约金5万元,铜山县人民法院作出(2008)铜民一初字第1235号民事判决后,刘红不服提出上诉,2009年6月在二审期间双方协商解除了之间的房屋租赁合同,违约金另行处理。2008年6月24日,刘红诉至铜山县人民法院,要求韩桂海返还房屋转让款17.35万元和租金46500元、赔偿装修费用11万元并承担违约金5万元。2009年6月24日韩桂海在该案中提出反诉,要求刘红给付违约金5万元。

  其间,2008年10月6日徐州科苑学院向铜山县人民法院起诉要求终止与刘红的租赁合同,请求判令刘红返还转让费80000元及赔偿损失128950元,刘红同时提出反诉要求徐州科苑学院支付拖欠的房租南屋21874元、北屋(即黄晓林的房屋)62000元。铜山县人民法院于2009年8月3日作出了(2008)铜民一初字第3399号民事判决书,“一、驳回本诉原告徐州科苑学院的诉讼请求。二、反诉被告徐州科苑学院给付反诉原告刘红南屋(岳建国房屋)租金10937元,于判决生效后十日内付清。三、驳回反诉原告刘红的其他诉讼请求。”双方均不服判决上诉,2009年12月9日,徐州市中级人民法院作出(2009)徐民三终字第388号民事判决书,终审判决驳回上诉,维持原判。

  原审法院判决:一、驳回刘红的诉讼请求。二、刘红赔偿韩桂海违约金50000元,于判决生效后十日内付清。

  上诉人刘红不服上述判决,向二审法院提起上诉称:

        一、一审法院认定上诉人存在违约、韩桂海不存在违约、上诉人应当承担责任是错误的。1、录音证据充分证明了上诉人与徐州科苑学院的合作协议是韩桂海同意的,而且是韩桂海帮忙运作的合作协议。2黄晓林与韩桂海在2008年3月19日达成的民事调解协议,韩桂海并未承认其存在违约行为,在未查清事实的情况下与黄晓林自愿达成协议解除租赁合同,实际上,韩桂海是为了隐瞒真实情况(房屋转让刘红已是第二次转让),恶意达成调解协议,避免自己承担违约责任。由于韩桂海与黄晓林解除了租赁合同,在客观上导致韩桂海和上诉人的合同不能履行,也导致了上诉人与徐州科苑学院的合同不能履行,韩桂海存在明显违约,上诉人不存在违约。3、根据2008年12月10日江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的意见》,上诉人与徐州科苑学院的合作协议,韩桂海是知情的,未提出异议,上诉人与徐州科苑学院的协议是有效的,上诉人不存在违约。另外,在(2009)徐民一终字第755号案件民事调解书中,也已明确韩桂海对协议是知情的,且未提出异议,上诉人不存在违约,实际是韩桂海存在违约,对于韩桂海赔偿原房主的违约金3万元,是否应当赔偿、赔偿多少的问题,双方另行处理。

          二、一审法院对于刘红要求韩桂海返还房租46500元不予支持是错误的。黄晓林与韩桂海于2008年3月19日调解解除了租赁合同,韩桂海在解除租赁合同后就不具有再收取房屋租金的权利,应依法退还剩余租金(2008年3月至2008年12月的租金46500元)。

        三、一审法院认定刘红无权要求韩桂海返还转让费17.35万元,显然是错误的。一审法院认定“17.35万元转让费包括房屋内韩桂海的添置的物品及装修房屋的费用,刘红支付对价后已取得了物品的所有权”,而上诉人在一审中明确提出,房屋转让费是在房屋租金的基础上增加的额外转让费,被上诉人在一审中也未提供添置物品及装修房屋的费用达到17.35万元的证据。一审法院的认定违背了案件真实情况,也无证据支持。

       四、上诉人请求的后续租赁期间的装修费用15万元,一审法院未予认定是错误的。上诉人的装修费用是实际支出的,当时房屋装修被上诉人也是知道的,一审法院认定上诉人未提供证据证明装修改建经过韩桂海的同意明显错误。

      五、一审法院判决上诉人向韩桂海承担违约金5万元是错误的。(2008)铜民一初字第537号民事调解书对于上诉人是否存在违约行为未确定,(2009)徐民一终字第755号民事调解书也未确认上诉人存在违约,实际上是韩桂海存在违约,对于韩桂海赔偿原房主的违约金3万元是否应当赔偿、赔偿多少的问题,双方还需另行处理。一审法院的认定没有事实和法律依据。基于上述理由,要求撤销一审判决,发回重审或者依法改判。

  针对刘红的上诉,被上诉人韩桂海答辩称:一、刘红存在违约行为是不争的事实,表现为:未经出租人韩桂海同意,擅自将承租房屋转租给徐州科苑学院。上诉人称其与徐州科苑学院的合作协议是经韩桂海同意的,纯属编造,不符合事实。理由如下:1、上诉人主张转租房屋给徐州科苑学院是经过韩桂海同意的,按照证据规则,举证责任在上诉人,但上诉人无任何有效证据证明该主张,所谓的录音证据,无论从内容还是录制时间来看都不能证明其主张。2、在与本案相关的他案审理中,徐州科苑学院多次陈述其与刘红签订合作协议之前,韩桂海并不知情,刘红向该院隐瞒了未经韩桂海同意的事实。3、假设如刘红所言韩桂海参与了合作协议的制定,那么刘红应该让韩桂海在该协议上签字才符合常理。因为刘红明知合同约定房屋不得擅自转租,不会不让韩桂海签字以示同意。因刘红存在上述违约行为,故一审法院判令其按约支付违约金5万元完全符合法律规定。二、韩桂海不应返还刘红租金46500元。虽然黄晓林在2008年3月解除了租赁合同,但韩桂海与刘红之间的租赁合同并未解除,直到2009年6月才解除。在房主未收回房屋、刘红与韩桂海未解除租赁合同之前,双方仍然要按照合同履行义务,包括交纳房租的义务,故,刘红要求返还房租于法无据。三、韩桂海不应返还转让费17.35万元,不应赔偿装修费11万元。转让费实际上是韩桂海租赁期间添置的物品和房屋装修的费用,然后作价转让给了刘红。装修费是刘红租赁期间对房屋的装修费用。如果双方的房屋转租合同按约履行期限届满,那么刘红自然不会要求韩桂海返还、赔偿上述费用。但现在双方合同提前终止,是由于刘红违约造成的,损失理当自负。综上,请求二审法院驳回上诉,维持原判。
   
        二审法院作出了如下判决:
  一、维持铜山县人民法院(2008)铜民一初字第2278号民事判决第(二)项,即:原告(反诉被告)刘红赔偿被告(原审原告)韩桂海违约金50000元,于判决生效后十日内付清。
  二、撤销铜山县人民法院(2008)铜民一初字第2278号民事判决第(一)项,即:驳回原告(反诉被告)刘红的诉讼请求。
  三、本判决生效后十日内,被上诉人韩桂海返还上诉人刘红房屋租金46500元。
  四、驳回上诉人刘红的其他诉讼请求。

  北京资深房地产律师靳双权(电话:13426037149)评析:   

    
关于刘红是否违约以及应否承担违约金5万元的问题。根据本案查明的事实,韩桂海与刘红签订的房屋转租合同中明确约定刘红“在租赁期内不得擅自转租,如需转租经韩桂海同意”,但刘红擅自将房屋转租给徐州科苑学院,其虽然主张转租得到韩桂海的准许,但其在一审期间提供的证据,并不足以证实韩桂海同意将房屋转租给徐州科苑学院。刘红上诉主张录音证据足以证明韩桂海同意转租的事实,但从录音内容反映的情况来看,韩桂海一直否认同意刘红转租,因此,刘红擅自转租行为客观存在。由于刘红存在过错。根据韩桂海与刘红2005年2月1日签订的房屋转租合同第九条,“如一方违约须向另一方赔偿违约金伍万元”,因此,一审法院认定刘红存在过错并判决其向韩桂海赔偿违约金50000元并无不当。

  关于转让费17.35万元以及刘红后续租赁期间装修费用11万元的问题。其中,17.35万元的转让费含韩桂海添置的物品转让以及韩桂海对房屋的装修费,刘红支付对价后已取得了受让物品的所有权,也已经实际用于饭店的经营,后又转租给他人使用。11万装修费用是刘红后续租赁期间装修产生的费用。对上述费用,如前所述,刘红的擅自转租行为存在过错,由此造成了房主黄晓林与韩桂海解除合同,致使韩桂海与刘红之间的合同也无法继续履行,由此造成的上述损失均应由刘红自行承担,因此刘红要求韩桂海返还转让费17.35万元以及赔偿装修费用11万元的主张,二审法院不予支持。

  关于刘红要求韩桂海返还租金46500元应否支持的问题。2008年3月19日,房主黄晓林与韩桂海协商一致解除了双方的房屋租赁合同,因此,在该合同解除后,韩桂海即无权向刘红再收取后续的房屋租金。同时,房主黄晓林在相关诉讼中并未向韩桂海或者刘红等主张2008年3月以后的租金,因此,上诉人刘红主张返还租金46500元应予支持。
  

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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