合同签定前的房屋租赁对《商品房买卖合同》效力的影响
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-29
如果 《商品房买卖合同》签订之前，出卖人已经与他人就买卖标的签订租赁合同，那么，根据 《民通意见》第一百一十八条的规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。但是，《合同法》生效后，法院确定合同无效，必须审查该合同是否有违反《合同法》 第五十二条的规定的情形。
《合同法》生效后，与租赁房屋买卖合同效力相关的法律规定只有《合同法》 第二百三十条。该条款规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。如果该规定被认定为法律的强制性规定，那么，它就是判决设定了租赁权的《商品房买卖合同》无效的法律依据。否则法《合同法》生效后，租赁合同的存在将不影响《商品房买卖合同》的效力。然而，这条规定究竟是强制性规定还是倡导性规定在理论界及审判实践中均存在不同的意见。
律师认为，该规定理解为非强制性规定有利于保护交易安全，也更加符合公平合理的原则。无论是《民通意见》，还是《合同法》，其立法本意都只是为了保护承租人的优先购买权，而不是否定租赁房屋买卖合同的效力。因此，在承租人不主张优先购买权的情况下，应当肯定租赁房屋买卖合同的效力。相反，如果将该规定理解为强制性规定，租赁房屋买卖合同自始无效，即使承租人不主张优先购买权，买受人也不能取得合同的利益。显然，这样的强制性规定于交易安全没有任何积极意义，相反，还有可能被出卖人利用，成为其悔约的有效借口。由于租赁合同不以场地交付为生效条件，该合同是否真实存在也不容易判断。
由于法律并未对租赁合同成立时房屋是否必须建成或符合交付条件做出规定，因此，当《合同法》第二百三十条被理解为强制性规定时，房屋建设的任何时期成立的租赁合同都会影响《商品房买卖合同》的效力。这对在建商品房的买受人尤其不公，因为其对所购买的预售房屋是否设定了租赁权，根本无从知晓。
由以上分析我们可以看出，将《合同法》第二百三十条解释为强制性规定时弊大于利。
那么，在房地产交易中，普通民众是如何看待这个问题的呢?我们可以从一些城市的标准合同版本的条款中找到答案。广州市房管局制订的标准《商品房买卖合同》(该合同版本是在广泛征求民众意见的情况下制订的)中有这样的条款:甲方(指开发商)应当保证作为本合同标的的商品房不存在权利瑕疵，即未设定抵押权、租赁权等;……若存在权利瑕疵，甲方应在乙方(指买受人)指定的期限内或合理期限内消除瑕疵;超过指定期限或合理期限未消除瑕疵的，乙方有权单方面解除合同。这个条款显然认为租赁合同的存在并不影响商品房买卖合同的效力。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】