北京房地产国五条实施细则详细解读
来源：未知 作者：未知 时间：2013-03-31
降低自住型商品房价格
问：2013年北京房价控制目标是什么？
答：本市2013年的房价控制目标确定为“全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。”这一目标，首先要求新建商品住房价格与2012年相比，要总体上保持稳定。在此基础上，为进一步促进住房回归居住属性，《通知》还将短期调控和长效机制建设相结合，明确要降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理，妥善解决群众住房问题。
提前锁定商品房上市价
问：怎样理解“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”？
答：今后，我市将一方面增加“限房价、竞地价”地块的供应，另一方面对正在开发建设的适合自住、改善需求的商品住房项目，在政府提供相应优惠政策基础上，降低房价，纳入限价房序列管理，提前锁定商品房上市销售价格。此类住房主要是解决居民自住型、改善型等基本居住要求。同时，对此类住房的上市年限和收益将进行一定的限制。
单身者自住一套房足矣
问：为什么规定本市户籍单身个人限购一套住房政策？
答：北京市此次从严限购政策，主要是为了进一步实现住房资源的优化配置，在现有条件下，满足更多的刚性自住需求。结合本市人口、资源、环境现状，考虑到单身人士拥有一套住房基本能够满足自住需求，当前对单身人士购买第二套住房进行适当限制，有利于使有限的住房资源配置给更多的急需住房的刚性自住需求，也能抑制部分投资投机性需求。
新旧政策以网签时间为准
问：我市落实二手房交易所得税20%的细则是什么？
答：对3月31日以后完成网上签约的二手房交易，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，依法严格按转让住房所得的20%计征个人所得税，以有效抑制投机投资购房。不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。与此同时，为支持和保护自住、改善型需求，对个人转让自用5年以上家庭唯一生活用房的，继续实施免征个人所得税的税收优惠政策。新旧政策以存量房买卖合同网签时间为准。
治理哄抬房价和租金行为
问：我市加强房地产市场监管方面的措施？
答：一是将提高预售门槛。根据国务院文件要求，《通知》提出从工程投资、交付时限等方面提高预售门槛，并授权市住房城乡建设部门制定和发布具体办法，予以细化落实。二是严格实施商品房价格引导，对定价高、上涨快项目，不予批准销售。三是严厉查处违法违规行为。对开发企业存在闲置土地和炒地、捂盘销售、哄抬房价等违法违规行为的，在土地竞买、新开发项目贷款、上市、再融资或重大资产重组、通过信托计划融资等方面一律禁止。对房地产经纪机构和人员抢占房源信息、哄抬房价和租金、价格欺诈等行为，联合开展专项治理，净化市场环境。
房企协助骗购可停业整顿
问：我市对违反限购政策骗购方面的处罚措施？
答：对于教唆、协助购房人骗取购房资格的房地产开发企业和中介机构，将根据不同情况要求整改甚至停业整顿，并处罚有关人员。对于通过各种手段骗取购房资格的家庭，不仅要承担相应的经济和法律责任，不予办理房产证，且5年内不能在本地购房；构成犯罪的，还将依法追究刑事责任。
对3月31日以后完成网上签约的二手房交易，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，依法严格按转让住房所得的20%计征个人所得税。新旧政策以存量房买卖合同网签时间为准。
细则解读
■专家视角
调控升级效果肯定明显
对于刚刚出台的“国五条”北京细则，中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，细则力度明显超过了之前公布的广东省细则。作为首都，京版的调控细则明显执行了国务院的政策力度。这也将肯定影响其他各地城市的落地细则力度。
调控再一次升级
张大伟认为，这一落地细则，是继2011年2月“国八条”政策后的再一次升级调控。而且是在继续延续执行之前“国八条”的政策基础上，在很多方面有继续升级的表现。
“国五条”政策目前来看力度是叠加了2011年的“国八条”基础上再升级。政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等系列有力政策出台。再叠加最近执行的公积金等信贷政策收紧。量变到质变的调控效应肯定会明显出现。
房价将稳中有降
张大伟说，房地产调控需求出台长效机制，短期执行的抑制作用的效果已经越来越小。本轮调控如果各地能够严格执行，可以预计到的是市场将出现起码半年以上萧条。“特别是一二线城市，预计受到政策的影响最大。”张大伟预计，在3个月作用的市场降温期后，下半年如果政策继续严格执行，房价将会出现明显的稳中有降。一线城市一季度过热的二手房则将很快陷入调整期。价格也很可能率先下调，上半年就有可能下调到2012年年底的水平。
据链家地产市场研究部统计，3月1日至29日，二手住宅网签43278套，环比上涨3.3倍，较1月全月也增长了1.2倍。政策末班车效应显著，但第四周开始工作日日均签约1843套，环比上周下降1.4%，较第二周的高峰期下降22%。3月下半月以来的新增客源量也较上半月下降35.3%。
链家地产副总裁林倩表示，3月份的供需爆发，只是对后市成交的提前透支，并且透支程度超过历次调控。月末的成交量及新增客源量也都出现明显的回落。预计4月份成交量或不足万套。但是新政策落地后对价格的影响短期很难见效，买卖双方会较快进入观望期，博弈程度也会逐渐加深。新政对市场的调控效果预计会在3季度之后开始显现。
新政盘点
亮点一：
自住房将纳入限价房
主要影响人群：刚需自住人群、改善型人群
影响房源：新建住宅
亮点二：
京籍单身限购一套房
主要影响人群：改善需求人群、投资需求人群
影响房源：总价500万以上物业
亮点三：
提高二套房首付款比例
主要影响人群：改善需求人群
影响房源：单价2.5万以上新建住宅。总价300万以上二手房
亮点四：
5年以上唯一住房免个税
主要影响人群：所有购房人群
影响房源：二手房5年以内、所有非唯一住房。新建住宅再出让依然受个税影响
亮点五：
骗购5年内不得购房
主要影响人群：外地不足5年购房人群
影响房源：整体市场
■小贴士
限购政策的变与不变
变
本地户籍单身
3月31日前
已有一套可再购一套
3月31日后
名下有房产不得新购
不变
本地户籍家庭
3月31日前
已有一套可再购一套
3月31日后 同上
非本市户籍人士
3月31日前 在京连续5年以上缴纳社保或个税的无房可新购一套
3月31日后 同上
解读：张大伟说，这一政策如果细则落地，首先，土地出让将逐渐开始尝试限房价竞地价。将影响目前市场在售的所有物业定价。其次限制预售价格涨幅，针对预售价格的监管将加强。第三，商品房盈利空间受到限制，开发商积极性降低。
“以在2011年出现过的房山限价商品房为例，铁建国际城项目限房价竞地价，超过2000套房源供应，仅12500元的售价，低于当地当时均价20%。影响了当时整个区域的价格预期。”如果全市逐渐增加试点，这一政策对新建住宅的利空将甚至超过二手房个税的影响。
解读：张大伟说，北京之前的限购政策主要为，本地户籍家庭限购两套，家庭的定义为，夫妻及未成年子女。成年未婚人士按照家庭计算，也可购买2套住宅。
张大伟说，这一政策实际执行中限制的需求量并不大，但象征意义很大。首先，明确了北京限购政策将继续严格执行，短期内取消的可能性很小。其次，影响了部分多套投资客户，京籍家庭之前有成年子女家庭可以用子女名义购买2套，新政后将被限制。对一些豪宅项目的成交将有一定影响。最后，北京限购政策的收紧也将影响其他一二线城市出台的落地细则，针对限购的政策将全国再次收紧。
解读：二套房相比首套房，购房者的支付能力一般更强，同样增加一成首付，对于首套房购房者来说，可能会抑制30%的需求，而对于二套房来说，增加一成首付的影响要小很多。张大伟说，从贷款利率增加角度看，贷款20年，100万的总利息差距在13万左右，这个对很多改善性需求来说影响将非常大，政策一旦落地执行，预计北京的改善型需求将急剧萎缩。刚需难以改善的情况下，一定程度上也会导致刚需市场无房可买。
解读：张大伟认为，实际这一政策的影响面非常大，因为信贷政策收紧，满五年以上的唯一住房拥有者如果改善置业很可能受到信贷限制。二手房市场的主要房源大都为多套房业主所有。本政策对新建住宅的影响一样巨大。虽然购入时不用考虑个税，但一旦需要改善，将面临个税。
以一套目前总价200万普通二手房计算（非5年内唯一住房）之前个税为2万，而房主原购房值50万，新政后按照差额的20%计算，也就是30万。个税增加28万。相当于房屋总价的14%。
在细则执行后，成交量必然将萎缩。
解读：张大伟说，虽然北京之前限购政策已经非常严格，虚假资格基本绝迹。但本次重申政策，对市场之前出现的恐慌性需求有明显的威慑力。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】