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购买他人经济适用房,对方违约,如何维权?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-02-11 14:59

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  2010年1月,李某诉称:2009年3月18日,我与高某签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定高某将北京市昌平区东小口镇601号房屋出售给我,总价款110万元。合同签订后,我先后向高某支付了7万元定金,并向中介公司支付2万元购房代理费。按照合同约定,高某应于2009年12月25日前将该房屋过户到我名下,但高某在2009年下半年房屋交易价格不断攀升的背景下,无故不履行合同。现高某已经将该房屋卖给他人,故我诉至法院,要求高某返还我购房定金7万元及利息;赔偿我中介服务费2万元;赔偿我房屋差价损失50万元。

 

  2、被告辩称

 

  高某辩称:因李某不符合购买经济适用住房的主体资格,且我出售夫妻共有房屋未经过共有权人签字确认,故我与李某签订的房屋买卖合同应属无效。合同约定房屋成交价格为713083元,装饰装修等补偿为386917元,该约定存在偷漏税问题,故在本案诉讼前,我多次联系李某要求解除合同,李某以种种理由不予回复,导致本案诉讼产生。现我同意返还李某7万元定金及中介服务费2万元。李某只支付了7万元定金,却主张50万元的房屋差价损失,对我很不公平,不同意李某要求赔偿差价损失的诉讼请求。

 

  二、法院查明

 

  2009年3月18日,经北京房地产经纪公司居间介绍,李某(买受人)与高某(出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定:出卖人将601号房屋出售给买受人,总价款为110万元;买受人于签订此合同当日交定金7万元至居间方,并由居间方转交此笔定金至出卖人;买受人于过户当日前将购房首付款交与出卖人,首付款的金额为房屋总价扣除银行贷款及定金,剩余房款由银行同时支付给出卖人;出卖人应当于过户当日将该房屋交付给买受人;当事人双方同意,自本合同签订之日起至此房满五年后的15个(以契税票日期或房产证发证日期)工作日内,双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续;如出卖人拒绝出售或将该房屋出卖给第三人或不按约定日期办理权属转移手续,导致买受人不能购买此房的,出卖人构成违约,须双倍返还买受人所支付的定金,并承担中介机构的佣金。

 

  合同签订后,李某依约向房地产经纪公司支付购房定金7万元及中介服务费2万元,房地产经纪公司将上述定金7万元转交给高某。2009年12月28日,高某与案外人签订房屋买卖合同,将上述房屋转让给黄波,并办理了产权过户手续。

 

  在本案审理过程中,经李某申请,原审法院委托北京市京价价格评估有限公司对601号房屋的价值进行了评估,结论为:评估标的在评估基准日的评估价格为1459978元。李某为此支出评估费15000元。

 

  另查:上述房屋系经济适用住房。高某于2003年10月24日与开发商签订《商品房买卖合同》,并于2004年12月10日取得契税完税证,2005年1月6日取得房屋所有权证。

 

  三、法院判决

 

  1、一审判决

 

  1)高某返还李某购房定金人民币七万元,并向李某支付利息(以人民币七万元为基数,按照中国人民银行同期存款利率自二○○九年三月十八日起计算至判决给付之日止)。

 

  2)高某赔偿原告李某中介服务费二万元、房屋差价损失三十五万九千九百七十八元,共计人民币三十七万九千九百七十八元。

 

  3)驳回李某的其他诉讼请求。

 

  2、二审判决

 

  驳回上诉,维持原判。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  高某与李某签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示,虽然签约时涉案经济适用住房取得契税完税证或房屋所有权证尚未满五年,但双方约定在限制上市交易期限届满后再办理该房屋的所有权转移登记手续,故该合同并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形,应属合法有效。

 

  高某在合同尚未解除的情况下,将房屋另行转让给他人,致使李某签订房屋买卖合同的目的不能实现,其行为构成根本违约,对此高某应承担相应的违约责任。现李某要求高某返还已付购房定金及利息,赔偿中介服务费及房屋差价损失的诉讼请求,理由正当,法院应予支持。其中房屋差价损失的数额由本院根据价格评估结论予以确定。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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