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房产律师靳双权解析请求解除经济适用房买卖合同,法院如何认定是否可以解除?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-02-12 11:38

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  朱老诉称:我于2002年4月10日出资购买了位于石景山区201号房屋,房屋建筑面积68.86平方米,单价620元/㎡,2004年2月4日取得房产证。2006年初我欲购买经济适用房,但名下有201号房屋无法申报资格文件。所以与儿子朱小协商暂将201号房屋过户到其名下,待办完经济适用房事宜后,再过户返还给我。随即双方于2006年3月20日共同到石景山国土资源和房屋管理局,签订《房屋买卖合同》办理过户手续。我承担了全部费用,朱小分文未付。此后,我未能获得购买经济适用房资格。现诉至法院,诉讼请求:1、请求判令解除2006年3月20日《房屋买卖合同》;2、本案诉讼费用由朱小承担。

 

  2、被告辩称

 

  朱小辩称:同意解除合同,房屋是我父亲购买的,转到我名下是因为办理经济适用房的指标,我的单位可以出供暖费用。父亲还会要回去的。现父亲要养老用。故同意朱老的诉讼请求。

 

  3、第三人述称

 

  杨小述称:请求法院驳回朱老的诉讼请求,当初朱老把房屋过户给朱小名下,是为了把这个房子让朱小与我夫妻二人共同居住使用,并非朱老所主张的事实,现在房屋已经办理过户手续,该房屋属于朱小及我的夫妻共同财产,我不同意朱老的诉讼请求。

 

  二、法院查明

 

  朱老与朱小系父子关系。朱小与杨小系夫妻关系,二人于2000年11月29日登记结婚。

 

  2002年4月10日,朱老与北京市石景山区国土资源和房屋管理局签订《公有住房买卖协议》,其中约定:朱老购买位于北京市石景山区39楼2单元201号房屋;总建筑面积68.86平方米,价格为每建筑平方米620元。2004年2月4日,朱老取得上述房屋所有权证书。

 

  2006年3月20日,朱老与朱小签订《房屋买卖合同》,其中约定:甲方(卖方)朱老、乙方(买方)朱小;房屋座落于北京市石景山区201室;销售价款2万;过户后一切费用归乙方交纳,包括物业费、供暖费、公共维修基金。合同签订后,上述房屋所有权转移登记至朱小名下,并由朱小取得房屋所有权证书。

 

  2008年8月18日,朱老与朱小再次签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定由朱小向朱老出售北京市石景山区201号房屋;成交价格为1万元。当日,在交纳契税4200元后,上述房屋所有权转移登记至朱老名下,2008年9月9日朱老取得了房屋所有权证书。朱小表示未取得实际购房款。

 

  2010年,杨小在法院提起民事诉讼,以朱老、朱小擅自买卖房屋为由,要求确认朱小将201号房屋转让给朱老的买卖行为无效。2011年3月18日,法院,判决朱老与朱小之间买卖位于北京市石景山区39号楼2单元201号房屋的行为无效。

 

  2011年,杨小再次在法院提起民事诉讼,请求判令朱老将201号房屋恢复过户至朱小名下。2011年6月21日,法院判决朱小、朱老协助杨小将位于北京市石景山区201号房屋的产权过户至朱小名下。因朱小不服提出上诉,2011年8月17日,北京市第一中级人民法院做出裁定书,认为朱小经合法传唤,未到庭应诉,裁定本案按撤回上诉处理。该判决生效后,根据杨小的申请,法院执行部门于2011年9月15日作出裁定,将房屋的所有权过户至朱小名下。

 

  2012年1月,朱老之妻刘老在法院提起民事诉讼,要求确认朱老与朱小于2006年3月签订的《房屋买卖合同》无效,在该案审理期间,法院追加杨小作为无独立请求权第三人。2012年9月20日,法院判决确认朱老与朱小就北京市石景山区201号房屋于2006年3月20日签订的《房屋买卖合同》无效。因杨小不服提出上诉,2012年12月17日,北京市第一中级人民法院裁定撤销北京市石景山区人民法院民事判决;发回重新审理。

 

  北京市石景山区人民法院重新审理后于2013年6月20日判决驳回了刘老的诉讼请求。后刘老不服判决提起上诉至北京市第一中级人民法院,上诉过程中,刘老申请撤回上诉,法院于2013年10月24日作出裁定准许上诉人刘老撤回上诉,双方均按原审法院判决执行。

 

  现201号房屋由案外人使用。朱老、朱小均主张房屋系朱老本人控制,由其亲戚使用,杨小主张房屋由朱小支配,系朱小出租给他人使用。

 

  庭审中,朱老主张与朱小签订的《房屋买卖合同》实质上是附解除条件的合同,2006年朱老想要购买经济适用房,因为名下有201号房屋不能取得购房资格,因此需要把201号房屋过户给朱小,如果买不了房,就过户给朱老。现在未实际购买房屋,解除条件成就,且朱小未实际向朱老支付购房款,因此应当解除房屋买卖合同。为此提交2006年3月18日朱小书写的承诺一份,载明:现因我父亲想办经济适用房指标,临时把房子挂在我名下,我同意但各种手续费用我不承担,不管办成与办不成指标,完事之后我再把房子过给我父亲朱老;另提供2006年11月20日《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》(以下简称购买经济适用房审核表),载明申请人为朱老。朱小对上述证据均予以认可;杨小对承诺书的真实性和关联性不予认可,对购买经济适用房审核表的真实性认可,关联性不认可,认为是朱老对家庭财产的分配,朱小妹妹不喜欢诉争房屋格局,所以将诉争房屋给朱小和杨小。

 

  庭审中,对于2006年合同约定的购房款,朱老、朱小均表示并未实际给付购房款,契税系朱老支付。杨小主张房屋系朱老对家庭财产的分配,购房款只是象征性约定,无需支付。

 

  三、法院判决

 

  1、一审判决

 

  驳回朱老的诉讼请求。

 

  2、二审判决

 

  驳回上诉,维持原判。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  生效的法律文书已经确认朱老、朱小签订《房屋买卖合同》的法律效力得到补正后合法有效,双方均应按照合同约定权利义务进行履行。

 

  本案中,朱老主张本合同系附解除条件的合同即朱老卖给朱小房屋是以申请经济适用房为前提的,现朱老未能成功申请经济适用房,故解除条件已经成就。尽管石景山人民法院2013年民事判决书认为:朱老之妻刘老陈述其提出朱老、朱小买卖过户具有前提条件,即在申办经济适用房目的不能实现的情形下将房屋再次转移登记至朱老名下,且不能由朱小享有所有权,上述内容无法作为判断合同法律效力的依据,只能作为主张房屋买卖合同是否达到缔约目的的理由进行审查。

 

  但在本案中,对于朱老主张的附解除条件,首先,2006年3月18日的承诺书是复印件,朱老未提交原件,杨小对此证据真实性未认可;其次,该承诺书是朱小的单方承诺,尽管朱小主张该承诺书系朱小与朱老协商一致而定,但是二人系父子,有利害关系,故单有承诺书并不能证明双方约定合同的解除条件;再次,2006年11月20日朱老曾申请过经济适用住房,但不能证明申请经济适用房是合同解除的条件;综上,朱老提交的证据不足以证明合同附解除条件的成立,现房屋已登记在朱小名下,故其要求法院判令解除2006年《房屋买卖合同》的诉求,既不符合法定的解除条件也无约定的解除条件,不能成立,故对此,法院不予支持。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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