房屋买卖中，单方解除合同是否有效？

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　柳某称，2010年2月16日，柳某2将北京市密云区××村×号院内1间半房屋及附带院落空地卖给我，我支付3000元，并有证人刘某在场，双方签署房屋买卖协议，证人也签字予以佐证，交易款项现场履行完毕。该房屋买卖结束后，我因要翻修老宅子，需要柳某2将原有房屋予以腾退，可是柳某2迟迟不予腾退，反而就所售房屋区域用以养羊，导致我的利益严重受损，其行为严重侵犯了我的合法权益。

　　2、被告辩称

　　柳某2承认柳某在本案中主张的涉案房屋买卖的事实，但认为其与柳某签订的房屋买卖合同无效。2002年12月，我就已将涉案房屋通过签订分家单的形式分给了柳某3;其次，涉案房屋系我继承所得房产，应为与妻子马某的夫妻共同财产，我一个人不能处置涉案房屋;而且当时涉案协议签订时，买房人本人没有到场，上面柳某的签字是证人刘某代签的，且柳某现提交的协议并非原始书面协议，上面我的签字并不是本人所签;况且在签订协议时我已70多岁，属于无自主行为能力的人，成交价3000元也非常不合理，存在欺诈行为。并且当时协议签订后，当天他给了一些钱，但几天之后，我就反悔了，并把房款退还给了刘某，属于合同法上关于解除合同的相关规定。我不同意柳某的诉讼请求。

　　二、法院查明

　　本案中，涉案房屋系由柳某2继承所得，并非其与其子女的家庭共有财产，另查，柳某2将涉案房屋通过分家单形式分给其次子柳某3一事，村内公众并未知晓。涉案房屋系柳某2继承所得房产，柳某2将涉案房屋卖出后，其妻子理应知晓柳某2处分涉案房屋一事，但直至其妻子2011年去世，始终未通过诉讼、向村委会反应情况等方式提出异议。涉案协议签订时，柳某虽没有到场，但从柳某及刘某之表述中可见，刘某系受柳某之委托代其签订涉案合同并给付涉案房款，该委托系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，应为合法有效。柳某2主张柳某提交的房屋买卖协议并非原始书面协议，上面柳某2之签字并非其本人所签，该主张其并未提交相关证据，且涉案双方当事人均认可房屋买卖合同之事实。柳某2与柳某签订房屋买卖合同时，虽然年岁已高，但并不具有精神障碍等问题，其亦未提交相关证据证明其在签订买卖合同时不能辨认或者不能完全辨认自己的行为，推定涉案合同签订时，柳某2为完全民事行为能力人，可以自行作出处分行为。

　　再查，涉案房屋建于解放前，经现场勘查并结合当地房屋成交价格综合考量，3000元交易价格并未显示公平，柳某2称签订合同过程中存在欺诈，但并未提交相关证据。

　　本院另查明，柳某曾以房屋合同纠纷于2017年9月19日对柳某2提起诉讼，但又撤诉。

　　庭审中，双方认可涉案院落内有房屋五间，其中三间半房屋属柳某家，原由其母亲居住。对于涉案房屋，柳某称无人居住，柳某2称里面放有物品。

　　三、法院判决

　　一审判决

　　驳回原告全部诉讼请求。

　　二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　本案的争议焦点在于：柳某与柳某2签订的房屋买卖合同是否有效;涉案房屋买卖合同是否已解除;本案是否已过诉讼时效。

　　本案中，根据证人刘某证言，柳某与柳某2签订了房屋买卖合同十余天后，柳某2即将房款退还，因柳某不予领取，现房款仍在刘某处。因柳某2在签订合同后的十余天，就明确表示其不想再履行合同，诉讼时效应从柳某了解柳某2意思表示之次日开始计算，现刘某表示其在收到房款后就告知了柳某相关情况，且柳某亦认可刘某证言，故依照当时适用的法律《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，一般债权债务关系中，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间应为二年，现柳某要求柳某2将房屋予以腾退交付的诉讼请求，已超过法律规定的诉讼时效。于法有据，法院不予支持。

　　合同的法定解除是指合同成立后，尚未履行或者履行完毕前当事人一方行使法定的解除权而使合同效力归于消灭的行为。柳某2系涉案房屋买卖合同的出卖方，亦系违约方，其向证人刘某返还交易房款并主张解除合同之意思表示并未获得柳某的认可，故涉案房屋买卖合同并未因柳某2将房款退还证人刘某处解除，柳某2的主张于法无据，法院不予支持。