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房屋买卖中,被代理人不知情,买卖合同是否合法有效?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-02-12 17:13

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  魏某诉称:2016年11月31日,我与军某的代理人金某经x公司居间介绍,共同签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,约定军某将其所有的北京市朝阳区x号房屋出售给我,房屋成交总价445万元,买方付款方式为商业贷款。签约当日,军某的代理人金某向我及经纪人出具了《售房委托书》、《代理人关于代理权的承诺书》、涉案房屋所有权证、金某本人和军某的身份证。我向由金某提供的户名为军某的银行卡中转入20万元购房定金,军某对此知悉。至此,我已经尽到了查明代理人身份的注意义务,我有理由相信金某有权在代理权限内代理军某同我进行涉案房屋的交易。但是,在合同履行的过程中,军某及金某拒绝配合我办理网上签约等手续。故我起诉,请求判令解除我与军某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;军某返还我已付定金20万元;军某给付我居间服务费22250元及保障服务费8900元;军某赔偿我房屋差价损失297.96万元。

 

  2、被告辩称

 

  军某答辩称:我从未授权金某将我和我丈夫共同所有的房屋进行出售,我们至今未同意金某出售该房屋,直至收到法院传票才知道房屋出售,魏某与金某签署的房屋买卖合同应属无效;我也从未收取过任何购房定金,更没有返还一说;魏某无权要求我退还居间服务费和保障服务费,x公司作为专业房屋买卖中介机构,在房屋交易过程中未尽到审慎注意义务,应退还魏某交纳的居间服务费和保障服务费并承担赔偿责任。不同意魏某的诉讼请求。

 

  金某述称:军某对于房屋买卖不知情,军某至今不同意我出卖房屋,我与魏某签署的房屋买卖合同应属无效。

 

  x公司述称:买卖双方签订的买卖合同有效。签订合同时,金某出示房产证原件、金某身份证复印件、军某身份证原件和军某的授权委托书,我方有理由认为金某有出售房屋的权限;且当时魏某将定金转入军某的账户,军某通过短信表示收到,我方认为军某知晓房屋出售。

 

  二、法院查明

 

  军某与金某系母女关系。涉案房屋的所有权人登记在军某名下,该房屋系军某与其丈夫婚内购买。

 

  2016年11月31日,魏某作为买受方(乙方)、金某代理军某作为出售方(甲方)通过x公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定:甲方出售涉案房屋,该房屋未设定抵押;房屋成交总价为445万元,乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金20万元,定金通过自行交接方式划转;乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款,乙方选择商业贷款申办贷款,拟贷款金额为297万元;乙方于2017年3月30日向甲方支付126万元,于交房当日向甲方支付2万元;甲方应当在2017年6月31日将房屋交付给乙方;甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内,共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续;因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的,乙方有权单方解除合同;如乙方依照本合同的约定单方解除本合同,应当以书面的方式进行,本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除,甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方,并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。《补充协议》约定:乙方于2016年11月31日当日向甲方支付定金20万元,该定金为首付款的一部分;甲方配合乙方共同前往贷款机构办理面签手续,双方协商一致在乙方所申请的贷款获得批准后双方应办理房屋所有权转移登记手续;甲方若出现下列情形之一的,甲方构成根本违约,乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的;甲方出现上述根本违约情形之一的,甲方应当在违约行为发生之日起15日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;乙方所缴纳的居间服务费及评估费不予退还,由甲方直接赔付乙方。上述合同均由金某代军某签字,军某本人未在合同上签字。

 

  2016年11月31日,金某代理军某、魏某、x公司签订《居间服务合同》,约定魏某向x公司支付居间服务费22250元。

 

  上述合同签订后,魏某于2016年11月31日给付金某现金2万元、向军某银行帐户内转帐8万元,于2017年1月1日向军某银行帐户内转帐5万元,于2017年1月8日向军某银行账户转入5万元。魏某于2016年11月31日向x公司支付居间服务费22250元。后军某未配合办理房屋交易网签手续。

 

  审理中,军某主张其未授权金某出售涉案房屋,对金某出售房屋、魏某转款均不知情,2017年春节金某方告知其涉案房屋已被出售。

 

  魏某主张签约当日金某称军某无配偶,涉案房屋无其他共有权人,金某出示了房产证原件、售房委托书、军某的身份证原件、代理人关于代理权的承诺书等,2017年2月金某丈夫提出涨价至480万元,魏某未同意,后军某未配合办理网签手续。魏某向本院提供售房委托书复印件,委托人军某2016年11月31日本人保证委托内容系业主本人出具,系业主本人真实意愿,如有虚假本人愿承担由此产生的一切法律责任。

 

  金某主张其于2017年春节将出售涉案房屋的情况告知军某,上述售房委托书落款“军某”的签字由其自行书写,否认提出涨价。

 

  x公司认可魏某的陈述,主张金某称所有事情由其本人负责,并未提供军某电话,故x公司未向军某核实委托情况因其公司搬家,未找到授权委托书原件。

 

  另查,2017年3月,魏某提出诉前财产保全申请,本院x号民事裁定书,裁定查封涉案房屋。

 

  三、法院判决

 

  确认原告魏某与被告军某之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除。

 

  被告军某于本判决生效后十日内返还原告魏某定金二十万元、赔偿原告魏某居间服务费二万二千二百五十元、赔偿原告魏某房屋差价损失八十万元。

 

  驳回原告魏某其他诉讼请求。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  魏某与金某代理军某签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示,且不违反法律法规强制性规定,是合法有效的。

 

  对于金某以军某名义在其不知情的情况下签订的房屋买卖合同,金某没有代理权,但鉴于军某与金某系母女关系,签约时金某出示了房产证原件、售房委托书、军某的身份证原件等材料,客观上形成具有代理权的表象。

 

  魏某与军某在有x公司参与的情况下签订了房屋买卖合同,军某虽对售房委托书不予认可,但结合魏某审查金某提供的资料、魏某向军某的银行账户内转款等情节,魏某已经尽到了合理的注意义务,因此产生的法律后果应由军某承担。军某拒绝履行合同义务使魏某不能实现房屋买卖的合同目的已构成违约,故魏某享有合同解除权。

 

  魏某主张解除房屋买卖合同及补充协议的当日通知到军某,并且魏某要求军某返还购房定金、赔偿居间服务费损失,于法有据,法院予以支持。魏某要求军某赔偿保障服务费损失,证据不足,法院不予支持。

 

  魏某要求军某赔偿房屋差价损失一节,魏某申请鉴定,主张军某赔偿房屋差价损失297.96万元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对于魏某主张之房屋差价损失,不能单纯以鉴定时点的房屋现值和合同约定的价格之差为准,还应结合合同履行、本案实际情况等相关因素予以考虑,故法院酌情确定军某赔偿的房屋差价损失八十万元,于法有据。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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