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北京房产律师:开发商未取得预售证可以卖房吗?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-02-13 16:11

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、原告诉称

 

  原告袁芬诉称:2013年2月18日,原、被告签订《商品房预售合同》。原告购买被告开发建设的位于北京市通州区X路1号楼2单元201号号房屋,单价为23800元每平方米,建筑面积127.38平方米,合同总价3097332元。至今,被告仍未完成房屋竣工验收的相关手续。原告认为被告的行为已经构成违约,为保护自身权益,故诉至法院。诉讼请求:1.请求依法判令认定原、被告双方签订《商品房预售合同》及补充协议无效;2.判令被告返还原告首付款1897332元、契税92919.96元等共计2019090元,并要求被告以此为基数,以央行同期贷款利率向原告支付2013年2月17日至实际给付请之日止的利息损失;3.判令被告按照房屋评估价值赔偿原告损失并支付原告已付房款一倍的赔偿340.96万元;

 

  二、被告辩称

 

  被告X地产公司辩称:双方签订的合同目前尚未生效,若法院确认双方合同无效,同意返还被答辩人已经交付的合同款项,被答辩人亦应将涉案房屋腾退给答辩人,不同意被答辩人主张的支付利息及房屋损失的请求。同时,被答辩人应向答辩人支付占用涉案房屋期间的使用费。答辩人不同意对涉案房屋进行价值评估,双方签订的合同性质属于附条件生效的合同,涉案房屋的认购符合商品房买卖相关政策规定,答辩人现在不具备出售现房的条件,购房合同尚未生效,故涉案房屋涨价与否与被答辩人无关,亦不需要进行评估,不同意承担评估费。

 

  三、审理查明

 

  2013年2月8日,原告与被告签署《商品房现房买卖合同》第一条项目建设依据载明:“……在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】【推广名】为XXXX丽园,该商品房建设工程规划许可证号为2009规(通)建字第XXXX号、2010规(通)复函字XXX号,现已通过规划验收并完成了竣工验收”。合同第十八条权属转移登记(三)载明:“买受人未能在商品房交付之日起720内取得房屋所有权证书的,双方同意按照下列方式处理:1.如因出卖人的责任,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款,并按照中国人民银行同期活期存款利率给付利息……”。合同另就其他事项进行了约定。

 

  2013年9月28日,原告办理入住手续后居住至今。

 

  截止本案开庭时,涉案房屋所在楼宇未取得商品房预售许可证,亦未完成竣工验收备案。

 

  2018年4月16日,原告申请就涉案房屋的价值进行评估。2018年8月14日,北京X房地产咨询评估公司出具《房地产估价报告》,载明估价对象在价值时点2018年7月17日时的市场价值估价为5437900元,每平方米41785元。

 

  被告称如法院认定双方之间的合同无效,被告要求原告腾退涉案房屋并支付房屋占有使用费。

 

  四、法院判决

 

  北京市通州区人民法院判决如下:

 

  1、确认原告袁芬与被告X地产公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》及《补充协议》无效;

 

  2、被告X地产公司返还原告袁芬首付款1897332元、契税92919.96元、公共维修基金26028元、合同印花税1553.67元、手续费1000元、测绘费176.99元、产权登记费80元,共计2019090元;

 

  3、被告X地产公司赔偿原告袁芬损失1650000元;

 

  4、原告袁芬将坐落于通州区X路1号楼2单元201号号房屋腾清并返还给被告X地产公司。

 

  五、北京房产律师靳双权点评

 

  违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。

 

  根据本案查明的事实,原告与被告所签订的合同虽约定为“现房合同”,但被告至今并未实际完成竣工验收备案,即涉案房屋未达到法律法规规定的现房标准。故原告要求确认合同及补充协议无效,于法有据。合同无效后,被告应当返还原告已经交纳的购房款、印花税、测绘费、产权登记费、手续费、契税、公共维修基金等。

 

  关于合同无效的缔约过失责任的问题,本案中,被告作为开发商负有向买受人主动出示预售许可证的义务,但被告非但未履行该义务,还在合同第一条项目建设依据中明确写明房屋已通过规划验收并完成了竣工验收,属于故意隐瞒未取得预售许可证的情形,故原告未能在签约时核实房屋是否有预售许可证的情况,在缔约过失责任上被告仍应负主要责任。原告作为买受方,对其购买的房屋亦应当履行谨慎的审查义务,即双方对于合同无效均存在过错。现原告要求赔偿已付款利息、升值损失及已付购房款一倍损失并无不当,但对于赔偿数额,为避免当事人诉累,对于被告要求原告赔偿房屋使用费的意见予以采纳,结合原告付款情况、房屋市场价值、双方的责任比例及房屋使用费等酌情确定被告应赔偿原告损失165万元,对于原告过高部分的诉求,依据不足,未予支持。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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