开发商未取得预售证，反诉买方要求确认合同无效会获支持吗？

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告北京市XX房地产开发有限责任公司诉称：我公司与被告于2009年7月10日签订《北京市商品房买卖合同》，被告谈枫林购买了位于北京市房山区××小区××号楼××室房屋一套，总价款266436元，首付86436元，余款180000元，并于2010年4月15日入住。被告谈枫林入住后，我公司曾多次催收余款，被告谈枫林均未支付购房余款。故为维护我公司的合法权益，依法向法院提起诉讼，请求依法判决。诉讼请求：1，请求判令双方签订的商品房买卖合同无效;2，判令被告退还位于北京市房山区××小区××号楼××号房屋一套;3，诉讼费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告谈枫林辩称：我确实购买了原告所述的房屋，2009年7月14日交付了首付款86436元，2010年4月15日办理了入住手续，当时水电气均没有，一直无法居住，最近刚刚实际居住。合同约定的是开发商为我办理产权证书并办理贷款，开发商宣传是大产权，我才购买的房屋。现在是开发商违约，开发商将房产证给我，我就交付购房款。合同应该有效，我不同意退房，不同意支付房屋租金。

　　三、审理查明

　　2009年7月10日，原告XX公司与被告谈枫林签订《商品房买卖合同》，约定被告购买位于房山区××小区××号楼××号房，房屋建筑面积74.01平方米，总金额266436元。买受人应于2009年8月15日交首付款86436元，余款180000元做银行贷款。出卖人应当在2009年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书、商品房住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同第一条约定，出卖人以出让方式取得位于房山区编号为××的地块的土地使用权;该地块规划用途为建设住宅，土地使用年限自2007年5月28日至2077年5月28日。建设工程规划许可证号为××号，施工许可证号为××号。

　　被告于2009年7月14日交纳首付款86436元。因无法办理按揭贷款，剩余款项至今未交纳。2010年4月15日，被告领取了所购房屋的钥匙。

　　另查，涉案房屋未取得预售许可证，且房屋所在楼栋未取得工程竣工验收合格证明。

　　又查，涉案楼栋为中铁某分局集团有限公司危旧房改造项目，被告并非回迁安置人员。

　　四、法院判决

　　北京市房山区人民法院判决如下：

　　1、原告北京XX房地产开发有限公司与被告谈枫林于二○○九年七月十日签订的《商品房买卖合同》无效;

　　2、被告谈枫林于判决生效之日起三十日内将位于北京市房山区××小区××号楼××号房返还给原告北京XX房地产开发有限公司。

　　五、房地产纠纷律师靳双权点评

　　案件相关法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，“商品房预售，应当符合下列条件：……(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。

　　房地产专业律师靳双权认为，综合本案案情分析，虽然原告XX房地产开发有限责任公司与被告谈枫林签订了商品房买卖合同，但该合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效后，因合同取得的财产应当返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综上，原告主张返还房屋，理由正当，故法院依法做出上述判决。