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商品房买卖律师靳双权:没有预售证的商品房买卖结局该走向何方?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-02-13 16:24

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、原告诉称

 

  原告原野诉称:2006年,原告与被告签订了《北京市普通住宅(内部认购)合同》,约定于2008年7月31日由被告向原告交付北京市西城区XX号房屋,原告已全额支付购房款。现因被告原因导致房屋不能实际交付,故申请解除合同。诉讼请求:1、请求判令解除原、被告签订的《北京市普通住宅内部认购合同》;2、请求判令被告返还原告已支付的购房款490500元及利息(自2006年12月30日起至返还之日止,按央行贷款利率计算);3、请求判令被告赔偿涉案房屋起诉合同之日的市场价格与合同约定价格的差额损失5232000元;4、请求判令被告赔偿原告已付购房款的一倍的赔偿490500元。

 

  二、被告辩称

 

  被告X房产公司辩称:不同意原告的全部诉讼请求。一、双方之间签订的《北京市普通住宅(内部认购)合同》应属无效。双方之间的预订合同,既非商品房预售合同,也非商品房销售合同;合同签署预订合同之时,被告并未取得涉案房屋的预售许可,因此预订合同无效。二、被告取得建设工程规划许可证后,已经将建筑设计的重大变化及时通知原告,但因原告自身原因一直未达成一致,X房产公司对此不承担违约责任。

 

  三、审理查明

 

  2006年12月26日,X房产公司作为甲方,原野作为乙方,双方签订《北京市普通住宅(内部认购)合同》,载明:“甲方在上述地块建设的X小区,现具备一定的预售条件,乙方自愿购买甲方的XX房屋,房屋用途为普通住宅。乙方购买房屋的总价为490500元……”2006年12月26日,原野向被告X房产公司支付购房款490500元。

 

  诉讼过程中,原野申请对涉案房屋在2016年4月12日的北京市房屋市场价值进行鉴定,经委托北京X评估有限公司进行上述鉴定,该鉴定公司于2016年6月30日表示:因估价对象的当事人双方无法就估计对象房屋性质等估价前达成一致意见,估计要素不齐备,致使无法评估该房屋在存量商品房市场上公开的市场价值,申请退件。

 

  经询问,原告原野认可其并非拆迁安置人员。

 

  四、法院判决

 

  北京市西城区人民法院判决如下:

 

  1、被告X房产公司返还原告原野购房款人民币490500元,并支付原告原野自2006年12月30日起至实际返还上述款项之日止的利息损失(以490500元为基数,按照央行贷款利率计)。

 

  2、驳回原告原野的其他诉讼请求。

 

  五、商品房买卖律师靳双权点评

 

  出卖人未取得商品房预售证,与买受人订立商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

 

  本案中,被告于2006年与原告签订了《北京市普通住宅(内部认购)合同》,约定原告购XX室的房屋,暂定性质为经济适用房,原告同时依约支付了全部购房款490500元,但原告原野并非拆迁安置人员,且双方签订合同时涉案房屋尚未建设,故依据合同约定内容及购买人情况,双方签订的应为商品房预售合同。因未有证据证明涉案房屋在起诉前取得预售许可,因此,原野与X房产公司之间签订的合同应属无效,对于原告原野要求解除的诉讼请求,不予支持。

 

  对于原野要求返还已付的购房款,因双方之间订立的合同系无效合同,故可予支持。对于原野要求返还全部已付款之日止利息,因原野在与X房产公司签订上述协议时,楼宇尚未建设,原野作为购房人未核实所购房屋是否具备预售条件,未能尽到基本的审查义务,存在一定过错;但X房产公司作为专业的房地产开发公司,使双方之间的合同无效存在严重过错,故可予支持。

 

  对于原野要求X房产公司赔偿,原野提交的证据亦不足以证明其所主张差额损失情况。

 

  对于原野要求X房产公司赔偿已付购房款一倍,原野提交的证据不足以证明X房产公司存在故意隐瞒的情况,故难以支持。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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