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房屋买卖五证不全,法院如何界定各方责任?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-02-14 16:15

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、原告诉称

 

  原可鸣诉称:2013年3月8日,我从x房地产公司购买商品房,总房款人民币3184500元,签订合同当日,原可鸣交纳了购房款964500元,剩余贷款付清。但至今,被告公司尚未完成竣工验收备案、未取得商品房预售许可证,亦未与我进行网签。经查,被告未取得预售证,被告存在故意隐瞒,原可鸣对于x公司不具备预售许可的事实不知情,对于合同无效x公司应承担100%的过错责任。诉讼请求:1、确认我与x房地产公司签订的《商品房现房买卖合同》及《补充协议》无效;2、判令x房地产公司返还我购房款983500元、契税等共1110021元;3、判令x房地产公司向我支付以1110021元为基数,按照同期央行贷款利率计算的利息;4、判令x房地产公司支付我房屋升值损失3121300元;5、判令x房地产公司支付我已付购房款一倍的赔偿款983500元。

 

  二、被告辩称

 

  x公司辩称:不同意原告诉讼请求,原告与我公司签约时对我公司没有取得预售证是明知的。现我公司仍未取得预售证,故我方认可合同无效,同意退还原告已缴购房款。原告赔偿损失的诉讼请求没有法律依据,不同意赔偿原告损失。

 

  三、审理查明

 

  2013年3月8日,x房地产公司作为出卖人与原可鸣作为买受人签订《北京市商品房现房买卖合同》,该合同第一条项目建设依据写明已通过规划验收并完成了竣工验收。第二条销售依据写明买受人购买的商品房已取得房屋所有权证,但证号和填发单位部分为“x”。

 

  2013年10月23日,原可鸣办理x号房屋的入住手续,x房地产公司向原可鸣交付了案涉房屋。

 

  审理中,原可鸣申请对案涉房屋的市场价值进行评估。经评估,案涉房屋在评估时点2017年1月18日的市场价值为637.48万元,楼面单价为50046元每平米。原可鸣据此主张其因房屋升值造成的损失。x房地产公司对该评估结论不予认可,其理由为案涉房屋现在没有商品房预售许可,无法办理产权手续,故不存在市场价值。该院对于该评估结论予以采信。

 

  经查,截止本案开庭审理时,涉案房屋所在楼宇尚未完成竣工验收备案、未取得商品房预售许可证。双方亦未办理网签。

 

  四、法院判决

 

  北京市通州区人民法院判决如下:

 

  1、确认原可鸣与x房地产公司签订的《商品房现房买卖合同》及《补充协议》无效;

 

  2、x房地产公司返还原可鸣购房款983500元、契税等共计1110021元;

 

  3、原可鸣将涉案房屋腾清并返还给x房地产公司;

 

  4、x房地产公司赔偿原可鸣七十万元。

 

  五、房地产纠纷律师靳双权点评

 

  一、关于合同效力问题。x公司没有经过竣工验收即将房屋出卖,应属商品房预售,在未取得预售许可证的情况下,根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,合同应属无效。

 

  二、关于无效后双方缔约过失责任的问题。开发商在未取得预售许可证的情况下,仍签订现房买卖合同,且在合同第一条项目建设依据写明已通过规划验收并完成了竣工验收,明显属于故意隐瞒未取得预售许可证的情况。关于原可鸣是否明知房屋无预售许可证的事实,x公司未能提供证据证明原可鸣明知。开发商负有主动出示预售许可证的义务,因此即使原可鸣在签订商品房买卖合同时未能核查房屋是否有预售许可证的情况,在缔约过失责任上,开发商应负主要责任。

 

  三、关于合同无效后的处理。商品房买卖合同司法解释规定:出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据上述规定,原可鸣可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求x公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。而原可鸣在收房后占有使用涉案房屋至今,x公司可以请求支付相应的占有使用费。法院有权结合付款情况、房屋市场价值、双方的责任比例及房屋使用费等酌情确定赔偿金额。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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