房屋买卖不办房屋权属转移登记的法律后果
来源:未知 作者:未知 时间:2012-10-02
案情简介:
2004年10月25日,石某与赵某签订房屋买卖协议,购买了赵某的房屋。石某向赵某交付房款后,赵某将房屋所有权证原件交予石某,但石某未办理房屋权属转移登记。11月8日,赵某病故。赵某妻子向市建委提出赵某名下的房产证丢失并申请挂失。此盾又于2005年2月25日在报纸上登载“遗失声明”。3月1日,赵某妻子向市建委提交申请书、身份证明、继承公证书、登报遗失声明等材料申请办理房屋权属转移登记。市建委经审查向赵某妻子发放了产权人登记为赵某妻子的房屋所有权证。3月9日,赵某妻子将该房屋转让给松某,并于同日申请办理房屋权属转移登记。3月25日,市建委向松某颁发了房屋所有权证。
此后,石某以民事诉讼将赵某妻子告上法庭,要求确认其与赵某签订的房屋买卖合同有效,确认赵某妻子与松某签订的房屋买卖协议无效,判令将诉争房屋退还给自己。法院终审认定,石某与赵某签订房屋买卖合同后,双方未到房屋管理部门办理产权变更登记手续,该房屋所有权尚未发生转移。此后,赵某之妻将房售予松某,且办理了房屋产权过户登记手续,已实际入住。故松某已成为该房屋所有权人。石某未能取得房屋所有权,可另行向赵某之妻主张违约责任。此后,石某提起行政诉讼,要求撤销市建委为赵某之妻办理的产权证。该行政案件经一审法院审理判决后,石某不服,上诉到二中院。二中院认为,赵某之妻以涉案房产唯一继承人向市建委申请办理房屋权属转移登记,市建委经审查符合有关规定。石某虽在此之前与该房产的原产权人赵某签订了房屋买卖协议,但其并未办理房屋权属转移登记,而市建委仅凭房屋权属登记档案,无法查明该事实。因此,市建委为赵某之妻办理涉案房屋的房屋权属转移登记,并向其颁发房屋所有权证的行为并无不当。此外,该案已经民事诉讼对涉案房产的归属由法院作出终审判决,因此石某所提行政诉讼的请求已无实际意义。
案例评析:
本案又是一起买卖私房不办理产权转移手续而引起的纠纷。本案案情清晰,争议焦点为房屋的产权应属于谁。房屋属于不动产,根据我国法律规定,不动产物权的转移要以登记为生效要件。在本案中,石某虽购买了赵某的私有房屋,但是却未能办理产权移转手续,而赵某之妻将房屋卖给松某并转移了房屋所有权是有效的,因此石某不能主张对该房的所有权,只能向赵某之妻要求相应的赔偿。
为了避免此类纠纷的发生,再次提醒购房者,一定要在签订房屋买卖合同并支付了房款后及时到房地产管理部门办理房屋产权转移登记。那么究竟应该是购房者办理还是卖方办理该手续呢?这个问题涉及到过户更名手续费用应由谁承担,买卖双方当事人应在合同中明确约定由谁承担费用、办理手续。双方应主动配合办理相关手续,特别是卖方当事人在此环节上居于主导地位,因为办理产权变更手续时,卖方需要提供与原产权相关的各项手续,如原产权是否属于共有,其他共有或受益人对转移产权所出具的手续等。因此,卖方更应该主动配合,对于产权及时变更和转移具有重要作用。《合同法》第135条规定:出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。此规定也说明卖方在产权转移过程中负有积极的主要义务。当然买方不配合也会影响过户手续的办理,此行为可视为一种违反合同附随的协助义务的行为,但不影响买卖合同效力的认定。