转让集资房是房屋买卖还是资格转让
来源：未知 作者：未知 时间：2012-10-02
案情简介： 1999年10月，一单位向房改办提交职工集资建房请示，后向单位公布职工集资建设住房实施办法，该办法明确了关于集资建房的各项事宜。该单位职工白某符合集资建房条件，于2001年2月向单位交住房集资款5.4万元，单位向白某出具暂收购房款收据。房屋竣工后，单位把面积为83.9平方米的房屋交付给白某，但未办理产权证。同年7月25日，白某与同事林某签订住房转让协议书，约定白某将集资房转让给林某，林某为转让后的房主，今后的一切费用由林某负担。从办完转让手续，交新房门钥匙之日起生效。双方将交易行为告知了单位，单位负责住房管理工作的人员在协议上签注：“经请示，同意办理。”之后，林某向白某交付房款6.2万元。为此，该单位将向白某出具的暂收购房款5.4万元的收据收回，并为林某重新出具收其职工集资购房款5.4万元的收据。林某与单位正式签订了房屋买卖合同，约定将建筑面积为83.9平方米的一套共有房屋出售给林某。房地产产权产籍监理所亦向林某办理了房屋所有权证。
2002年10月8日，单位经审计核算发现原集资款有剩余，就决定根据房屋面积和楼层退还这部分集资款。经计算，林某的这套住房将遐还0. 89万元。林某要求单位向自己退款，而白某也向单位主张这笔退款应为自己所有。因单位认为在此笔款项上有争议就将此事搁置了起来，2003年9月林某向法院起诉，要求单位履行退款手续。
法院经过审理，判定将此笔款项退给林某。
案例评析：
本案是一起典型的公房买卖纠纷案件。本案的焦点问题在于该集资房的转让是房屋买卖还是资格转让。应该说林某与白某之间是资格转让的关系，林某已经取得了购买集资房的资格。我国《合同法》第130条规定：“买卖合同是出卖人转让标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第132条规定：“出卖的标的物应属于出卖人所有或出卖人有权处分。”《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应按照本法第五章规定办理权属登记。”第38条也规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”根据法律规定不难判断，房屋买卖关系的过户只能由房地产管理部门依法办理，任何单位都没有权利办理房屋过户手续。林某与白某虽然已到单位办理了房屋转户手续，但并不能认定双方为房屋买卖关系。从事实来看，白某从单位取得的这套集资房，只是一种暂时的占有行为，因为白某还没有与单位签订房屋买卖合同，没有就房屋的最后价款进行结算，没有取得房屋所有权证。因此，白某没有权利处分该房屋，林某与白某之间的集资房转让行为不能认定为房屋买卖行为，而只是一种资格的转让。
从案件可看出，该单位建房时单纯的集资房，集资者凭个人身份并未某享受任何福利，房屋的退款也不是购房户凭个人身份取得的福利款，而是房屋成本在重新计算后发现多收的价款。白某既然通过协议将集资购房转移给了林某，也得到单位的认可，房屋也交付给了林某，单位将白某的收据收回，向林菜出具了购房收据，单位与林某签订了正式的购房合同，并办理了以林某为房主的房屋所有权证。
而且白某与林某的协议中曾约定“集资房今后发生的一切费用由林某负担。”这是双方当事人真实的意思表示，并且没有违反法律法规的规定。根据权利义务相一致的原则，既然林某承担了集资房今后发生的一切费用，也应该享有集资房今后产生的一切权利。因此该退款理应由林某享有。也就是说，转让集资房是一种资格的转让而非房屋买卖。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】