买卖违章公房，合同是否生效
来源：未知 作者：未知 时间：2012-10-02
案情简介：
位于内环外侧的两间半平房，是某市物资公司在1989年所建违章建筑物，后来分给职工刘某居住。1997年1月2日，公司以3200元的价格将该房卖于刘某，并在售房合同中讲明该房系违章建筑，如遇全市统一规划或征用，应无条件搬迁，并不得转卖。1997年5月18日，刘某将此房以12000元价格卖给张某。张某付款后要求刘某交房，刘某于是腾出一间给张某，另一间存放自己的东西。这期间张某屡次向刘某索要该房合法手续，刘某以办过户手续为由立据向张某借现金500元。2002年1月14日，张某因与刘某发生经济纠纷，趁刘某不在，将其存放在另一间房的物品拉走。刘某得知后，以其物品被张某拉走，张某负有责任为由将其赶走，双方发生纠纷。2002年7月8日，张某向某区人民法院提起诉讼，要求解除房屋买卖关系，刘某返还房款12000元，并偿还500元借款。
法院经过审理判决刘某与张某间的房屋买卖合同无效，刘某向张某返还房款。
案件评析：
本案是当事人买卖违章建筑而引起的诉讼纠纷。违章建筑是指未经有关主管部门许可而擅自兴建的建筑物。实践中主要有两种情况的违章建筑。一类是建造人未取得土地使用权，而在他人有合法使用权的土地上建造违章建筑；另一类是取得土地使用权．但未取得建筑许可证，擅自建造的违章建筑物。前一种情况属于在他人的土地上建造房屋，其行为侵害了别人的土地使用权，不能通过补办有关许可建筑手续取得产权。后一种情况是由于建造人已取得土地使用权，但未办理有关手续擅自建设导致建筑物为违章建筑，当补办相关手续后，可取得该建筑物的所有权。由于违章建筑物的建造人没能取得建筑物的所有权，因而就不具有转让建筑物的权利，其转让建筑物的行为属于无权处分行为。
本案中，房屋买卖行为是无效的，其原因不在于刘某隐瞒了事实，而在于买卖的标的物是违章建筑，刘某是无权处分的，刘某与张某之间的房屋买卖无效。再向前追溯，由于该房属于不可买卖的公房，刘某与物资公司间的买卖行为也是无效的。
购房者为了避免此类纠纷，在签订房屋买卖合同之前，必须事先查明有关房屋的性质和状态，并查阅相关法律的规定，保障自己的合法权益不受侵害。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】