未征得共同共有同意出售公房合同是否有效
来源：未知 作者：未知 时间：2012-10-02
案情简介：
甲系乙的孙子，丙与乙系母女关系，丙与甲系姑侄关系。1993年甲按政策将其户籍迁入乙处。1996年4月乙居住的房屋拆迁，甲与乙夫妇分得某处系争房屋l套（建筑面积67. 17平方米），承租人为甲祖父（即乙之夫），同住人为乙与甲。1997年11月8日，甲因智力残疾取得残疾证，在该证上写明乙系甲的监护人。1999年7周14日，甲与丙、乙夫妇的户口迁入该房内。2000年1月该房屋的承租人甲的祖父死亡，事后该房也未变更承租人。因甲之母与乙关系不睦，甲从1999年起不居住在该房屋内。由于乙年老体弱，单独生活又很不便，遂要求与丙共同生活，并提出由丙出面将系争房屋出售。2000年2月28日丙填写了职工家庭购买公有住房的协议书，确定系争房屋的房地产权证为其所有，并在同住人一栏内签写了乙及甲的名字。2001年1月15日，丙与绿地（集团）有限公司签订了公有住房出售合同，约定由丙以人民币（以下币种均为人民币）17，041元的价格购买系争房屋产权。同月30日丙又与丁签订了《房地产买卖合同》，约定将系争房屋以143，000元的价格转让给丁。签约后双方各自履行了合同约定的义务。2001年2月1日，丁向房屋土地资源管理局提出房地产转让过户登记申请，并向税务部门交纳了房屋买卖契税1，072. 50元。同年2月5日房屋土地资源管理局向丁颁发了房地产权证。丁遂入住使用系争房屋至今。2002年4月，甲诉至法院，要求确认丙与绿地（集团）有限公司签订的《公有住房出售合同》无效。同年5月31日，法院确认丙在甲未知情的前提下，在购买讼争房屋家庭协议的同住人栏内签署了甲的名字，故该公有住房的出售违反法律规定，确认该合同无效，由绿地（集团）有限公司返还被告丙购房款17，041元。判决后，双方均未上诉。2002年8月30日，甲以房屋土地资源管理局为被告向法院提起行政诉讼，要求撤消已向丁颁发的房地产权证。法院依法追加了丙、丁为第三人，并于同年10月20日判决，认为甲提供了已经生效的民事判决书，确定丙的购房行为是无效的，据此丙购房后的转让行为也失去了依据，故撤消了丁已取得的系争房屋的房地产权证。2002年12月4日．甲以购房人丁为被告诉至法院，认为丁的房地产权证已被撤消，故要求丁从系争房屋内迁出。法院于2003年1月14日判决丁从系争房屋内迁出。因丁不服判决，向中院人民法院提起上诉。中级人民法院认为原判违反法定程序，认定事实不清，于2003年3月25日作出发回重审的裁定。重审期间，甲于2004年4月1日撤回起诉。2004年4月6日甲再次诉至本院，
要求：1．确认丙与丁签订的系争房屋买卖合同无效；
2．丁从系争房屋内迁让。
一审法院审理后，判决被告丙与被告丁于2001年1月30日签订的房地产买卖合同无效；被告丁从系争房屋内迁出，并将该房屋返还给原告甲。上诉人丁不服原审法院作出的判决，提起上诉称请求二审撤销原审法院所作的判决，改判确认房屋买卖合同有效。
二审法院经审理查明，认为原审法院经审理所查明的事实无误，双方当事人对此均无异议，予以确认。原审法院确认该房屋出售合同无效并无不当，本院予以维持。丁因房屋出售合同被确认无效造成其有损失的话，可另行向相关责任人主张。
案例评析：
本案是一起典型的售后公房买卖纠纷案。案件争议的焦点问题是房屋买卖合同是否生效。案中争议的房屋本为公房，当房屋为两人以上共同共有时，一人出卖房屋必须经共有权人同意方可进行。本案中，甲因动迁被安置至系争房屋，取得了系争房屋的同住人资格，依法对系争房屋享有居住使用权。丙以公有住房出售合同购得系争房屋的产权，但这一行为使丙在未征得甲同意的情况下，擅自确定购买系争房屋，手续不合法，公有住房出售合同因违反法律规定而无效。丙的购房是无效的，那么丙购房后的出售也就失去了依据，且丙与丁所签的出售合同中，已购公房参加房改购房时的同住成年人同意出售房屋栏内甲的签字并非甲或其法定代理人所签，并据此判决撤销了向丁颁发的房地产权证。故至此，系争房屋已被恢复公有住房性质。而本案讼争的丙与丁签订的房屋出售合同合法右效的前提条件是系争房屋为产权房性质，丙是系争房屋合法的产权人。在该两条前提条件均不存在的情况下，丁要求确认讼争房屋出售合同有效，与法相悖。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】