公房买卖合同是否因身份改变而失效
来源：未知 作者：未知 时间：2012-10-02
案情简介：
钱某原在某大学教书，1997年底买下房改房，但单位一直没有为钱某办理房产证。不久前，钱某提出调到另外一所大学工作，单位称钱某要调走，单位就不再将房子卖给他，要他将房子腾空，并准备把购房款退给钱某。钱某于是诉至法院，要求单位履行房屋买卖合同。
一审法院经过开庭审理，认定双方的房屋买卖合同合法有效，虽然房屋尚未过户，但合同已经成立，应该履行。于是判决单位继续履行合同，为钱某办理房屋产权证。
案例评析：
本案是一起典型的公房买卖合同纠纷。案件争议的焦点主要围绕以下两个问题：
1．公房买卖的前提条件和法律政策约束
本案涉及公有房屋能否买卖以及买卖条件的问题。随着城市公有房屋改革的全面开展和不断深入，城镆公有房屋经营管理机关、社会团体和事业单位等一些售房单位将公房出售给单位职工时，存在一些严重侵犯职工合法权益的行为。如房改后迟迟不给职工办理房产证，或长期扣押房产证不发给职工，一旦这些职工调走，不管是否已交齐房款，单位都会提出解除原来签订的公房买卖合同，将房屋收回。那么公房是否可以任意买卖呢，公房买卖一定是单位说了算吗？
首先，公房买卖是有前提的。房改涉及的公房包括直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体房屋。根据建设部的规定，城市公有房屋买卖的条件是：(1)公有房屋的买卖，买卖双方必须提供房屋所在地城市人民政府规定的证明文件，即公房买卖必须先获得国家的批准。(2)公有房屋买卖时，应根据国家规定进行房地产价格评估。(3)公有房屋必须经过交易审核后方可办理所有权登记。其次，公房买卖涉及到公房的初次买卖和买卖后产权的归属问题。作为公有住房实现商品化的必然要求，公房出售使很多人拥有了自己享有所有权的房屋。但由于公房买卖是具有政策性的行为，出售公有房屋并非把公有房屋出售了事，也不意味着国家在出售公有房屋后对居民的住房问题不再进行经营管理。政府在出售公有住房时，既要尊重价值规律，又要考虑居民的承受能力，制定合理的价格，实现公有住房商品化的平稳过渡。根据全面推进住房制度改革通知的规定，职工购买公有住房，在国家规定的标准面积以内的，实行标准价。购买后拥有部分产权，即占有权、使用权、有限处分权和收益权。可以继承，可以在购买5年后进行市场出售或出租，原产权单位享有优先购买权和租用权。售房收入扣除有美税费后所得收益，按政府、单位、个人的产权比例进行分配。职工拥有部分产权的住房，在自住或自用时受到法律的保护，将优惠购买的住房投放到市场时，则受到法律的约束，不得高价出售或出租。由此可见，公房买卖是不同于一般的私房买卖的，即使办理了产权证，其产权也受到法律的限制和产权单位的制约。但是原产权单位是否可以制约其出售房屋的权利呢？根据本案的情况，房改买房对象的限定是基于房改单位房改发生以前的事实，即钱某一直是原单位的职工。至于后来调至另外单位并不影响钱某根据房改政策买房的资格。
2．公房买卖合同成立要件和合同履行的问题
为了规范公房买卖过程中出现的买卖合同成立要件的问题，最高人民法院曾发布司法解释规定，公房买卖合同的成立要件是：(1)符合房改房买卖的前提条件；(2)符合合同成立的一般要件，即承诺生效时合同成立，依法成立的合同自始生效。本案中钱某与所在单位签订的公房买卖合同已符合上述要件，又根据合同法的规定，买卖合同的出卖人因按照约定或交易习惯，有向买受人履行交付标的物或交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。房屋买卖属不动产买卖，在本案中只有办理房产证手续才能获得原公房的私有产权。虽然产权没有合法转移给钱某，但合同已经成立，当事人应按约定全面履行自己的义务。对于钱某来说就是支付房屋价款，钱某已经履行；对于单位来说就是转移产权给钱某，而不能认为产权尚未过户就可以不履行合同。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】