房产中介市场混乱，各种陷阱需要防范

来源：未知作者：未知时间：2013-01-14

　房产中介市场混乱，各种陷阱需要防范。合同具有作为交易凭证及保护交易双方合法权益的不可替代作用，然而在现实中，林林总总的中介公司甚至同一中介公司内部的交易合同，都不尽相同。在履行合同的过程中，如果双方就某些细节问题产生分歧，可以首先协商解决，一旦达成合议，应当采用书面补充协议的形式将双方新的约定进行固定，这样可以降低风险、减少纠纷，从而维护自身的合法权益。
　　●全市房地产经纪从业人员获得国家颁发资格证书的不到一成
　　●怎么做个精明消费者，市中院法案拍案道来
　　南都讯记者赵飞鹏通讯员王梅凌近日，记者从珠海市中级人民法院了解到，近年随着经济社会的发展，二手房地产经纪业蓬勃兴起。与此同时，有关二手房交易产生的纠纷增多，损害当事人合法权益的经纪活动越来越多，社会反响越来越强烈。另一方面，目前珠海大约有5000人的房地产经纪从业人员，但90%以上均未获得国家颁发的证书，整个业界基本处于无证上岗状态。
　　记者从珠海市工商局了解到，目前珠海大约有5000人的房地产经纪从业人员，但由于国家人事部、建设部所颁发的执业资格证书要求太高，90%以上均未获得国家颁发的证书，整个业界基本处于无证上岗状态。
　　去年，珠海工商局发布通知，支持珠海市房地产经纪人行业协会开展经纪执业人员的培训工作，并按照有关规定颁发经纪资格证书，由工商局业务主管部门备案确认。这样做是居于规范行业需求的现实考虑，既降低了行业的准入门槛，又达到了规范行业的要求，使珠海的中介市场从业人员能够尽快获得规范。
　　但记者从珠海市中级人民法院获悉，自2009年至今，二手房地产交易的纠纷案件一直呈上升趋势，其中有不少涉及到中介公司。无论从业人员素质，还是合同文本规范，法院希望消费者在进行二手房地产交易过程中，与中介公司签订合同需仔细阅读条款，谨慎处理，并妥善保存所有交易凭证及单据，避免发生纠纷后缺乏证据。
　　个案
　　签看楼协议要不要独家委托想清楚
　　记者从珠海中院了解到一个案例，去年，房主周某委托甲、乙等多家中介公司代理其出售房屋，其中，周某与甲中介公司签订合同，委托期限自6月27日至同年12月26日止。之后，消费者谢某经甲中介司介绍看房，并签订了《看房协议书》。
　　而就在这张《看房协议书》中，约定了如果谢某以自己或者其亲属、委托人、代理人的名义，购买了这套房产，则需要按售房成交价的2%支付佣金给甲中介公司，在签订交易合同时结清，并保证在签订本协议起6个月内，只通过甲中介公司购买这套房产，否则属违约。如果谢某违约，就需按协议总房价的5%支付违约金。


　　但事后，谢某的家人与乙中介公司就同一套房签订买卖合同，并向乙中介支付了佣金。从消费者的角度理解很简单，因为谢某与乙中介实际交易的价格，低于原先甲中介的报价。但是，甲中介认为谢某的行为构成私下成交，将谢某告上法庭。
　　经法院审理，消费者谢某与甲中介公司签订的《看房协议书》是居间合同，协议书详尽约定了谢某应当履行的合同义务以及违约责任等条款，符合格式条款的法律特征，应当认定为格式条款。
　　另外，由于房东周某并非独家委托了甲中介出售房屋，因此，谢某作为消费者享有自主选择商品或者服务的权利，谢某可以选择甲中介，也可以选择同样具有代理权的乙中介作为房屋买卖的中介。最后法院判决甲中介公司败诉。
　　法官提示
　　此案主要有两个问题。法院审查了《看房协议书》的形式和内容，认为其中关于买方应当履行的义务和违约责任，明显属于中介公司预先拟定的，并且中介在订立合同时未与买方协商，所以认定其构成格式条款。
　　对于甲中介与谢某“私下”一词存在理解上的分歧和争议，谢某理解的“私下”，是他未通过甲中介和其他中介方，而单独、直接与业主成交，“私下” 成交的目的在于规避或者逃避交易佣金的支付义务。但甲中介则理解为凡是未经其同意，无论谢某本人还是通过其他中介公司，与业主成交的行为均系“私下”交易行为。
　　对于合同中的格式条款理解发生争议的，法院认为应当按照通常理解予以解释。因此，此案采纳了谢某的理解。此案由于房主周某与甲中介之间的委托合同并非独家代理，作为消费者的谢某当然有权选择报价更低的乙中介公司进行交易。
　　个案
　　中介提供的合同细节要自己约定
　　去年2月，房主章某准备出售其名下一套房屋，与买家谭某签订了由某中介公司提供的《房地产买卖合约》，章某并未仔细研究条款内容就签署了合同。根据合同约定，谭某于签订合同之日支付章某定金20万元，其余房款于双方过户之日前内付清。同时，章某于3月31日前将房产交付谭某使用，超过一个月仍未交房，谭某有权撤销交易。
　　另外，关于违约责任，合同则约定，如果章某决定中途不卖或逾期5日不来收款及办理过户手续时，应在悔约之日3日内将所收定金及购房款退还谭某，另赔偿谭某20万元的违约金。
　　合同签订后谭某如期支付定金20万元，并按期前往收房。此时，章某才意识到，谭某仅支付了20万元定金，自己就要将价值120余万的房屋交付给他，担负了极大的风险。于是，双方口头协商，谭某于4月20日将首期款50余万元交付给章某，届时再交付房屋。但后来因其他尚有一些细节无法协商一致，章某一直拒绝交付房屋，导致谭某要求解除合同并诉至

　此案经法院审理认为，《房地产买卖合约》对双方具有约束力。合同约定在谭某交付了20万元的定金之后，章某应于3月31日前交付房屋，之后双方对于4月20日又协商对合同进行调整的情形在理解上产生了分歧，但是由于双方并未签订书面合同或是补充协议，故双方均不能以此来主张合同约定的交房时间的变更或宽限。因此，法院支持了谭某要求解除合同的请求，同时也认为，章某虽然存有违约行为，但其在事后也曾积极补救，以便实现双方约定之交易，违约情节较为轻微，最后酌情确定章某在返还定金20万元的基础上，承担违约金5万元。
　　律师提示
　　合同具有作为交易凭证及保护交易双方合法权益的不可替代作用，然而在现实中，林林总总的中介公司甚至同一中介公司内部的交易合同，都不尽相同。在履行合同的过程中，如果双方就某些细节问题产生分歧，可以首先协商解决，一旦达成合议，应当采用书面补充协议的形式将双方新的约定进行固定，这样可以降低风险、减少纠纷，从而维护自身的合法权益。
　　个案
　　要否中介托管房款合同上表明
　　去年12月7日，卖方吴某、买方殷某与中介公司签订了三方的《房屋买卖及中介服务合同书》，约定买卖双方自愿通过中介方购入及出售吴某名下房屋一套。合同同时约定买方需按期支付首期款10万，余款90余万元采用银行按揭付款，合同其中一条为：“买方在12月15日前将首期房款30万元交予中介方托管银行监管。”合同签订后，殷某依约向吴某支付定金10万元。然而，在后续履行合同的过程中，双方因首期款、赎楼等问题发生争议，交易最后并未实际履行，由此产生纠纷。
　　法院经审理认为，按照买卖双方和中介公司共同签订的合同书，殷某应在12月15日前将首期房款30万元交予中介托管或者银行监管。但殷某直至 12月24日才将该笔款项支付到中介公司工作人员的账户。殷某认为，是由于吴某不配合办理相关手续导致未能办妥该笔款项的银行监管。但是，合同中在该条款的约定中，有两项供选择的途径，但是各方都没有划勾作出选择，因此，应当理解为该笔款项既可以办理银行监管也可以交付中介托管。
　　而且即便出现吴某不配合的情况，殷某仍可将该笔款项交付中介予以托管。法院据此认定殷某未能按照合同约定的时间支付该笔款项，其行为构成违约。但考虑到其只是迟延付款9天，且在付款后主动向吴某发出《催办函》，可知吴某主观上还是愿意履行合同，法院综合了以上各种因素并酌情考虑殷某的违约行为给吴某

　　靳双权律师提示
　　这个案例提醒大家，二手房买卖在委托中介机构时，一定要找资信条件好的中介机构，并且要认真审核合同条款。在涉及金钱交易时，一定要保留相关票据，并注意出票方与签订合同的中介机构是否一致，避免产生纠纷时投诉无门。对于某些合同模板中提供的需要作出选择的项目，双方也应当协商确定，否则一旦产生纠纷，将给双方带来麻烦。
　　另外，买卖双方也应当注意，对于资金的监管，应当选择值得信赖的机构，现在的银行有为二手房买卖进行资金监管服务的专门业务。对于贷款问题，买家应该尽早向银行咨询贷款事宜，问清楚是否能申请贷款，可以贷多少，不能只听信中介对贷款情况的估计，最好直接向银行咨询。

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