房地产中介公司市场
来源：未知 作者：未知 时间：2013-01-17
随着近期二手房市场的调整，新盘代理的广告开始越来越多出现在中介门店的橱窗上，中介与开发商之间的联动卖房开始成为值得关注的现象。一些大中型房屋中介为了增加自身的业务量纷纷“转型”，与本地或异地开发商合作，代理销售一手楼盘，主要业务从单一的二手房买卖变成了二手与一手买卖兼顾。
某手上拥有本市与异地多项代理权的中介表示，目前中介代理楼盘大致分独家代理与分销2种，实行独家代理的楼盘以高档住宅、别墅和异地度假型楼盘居多，中档楼盘则以分销居多，且其中不乏尾盘的销售。但随着中介代理商队伍的扩大，中介代理业务的日益成熟，一些受到市民青睐的中低价位的市内楼盘也将有希望被一些品牌中介代理，消费者去中介挑选一手房可能成为房屋买卖的一个主要渠道。
据悉，目前与开发商之间联手卖房的中介大都以一些中型以及大型规模的公司为主，代理的楼盘从海南等异地楼盘直到本市的一些高档公寓、远郊地区的别墅、产权式酒店等。同时，部分中介表示，今后其代理目标不仅仅是高档楼盘和异地楼盘，也会逐渐涉足本市的中低档楼盘。业内人士分析，开发商与中介联动售楼的出现，在是开发商、代理公司和中介公司为了提高楼盘销售量而导致的联手卖房的主要原因。
中介面临“转型”
根据汉宇地产市场研究中心提供的几个数据来看，8月中旬与3月相比，自住型的购房者比例由30%左右上升至目前的70%；总价150万元以下的物业的成交比例由之前的45%左右上升到目前的75%；二手房的成交比例从50%左右下降至目前的35%。
从以上数据中可以看出，一方面，中低价位的自住型楼盘成为近期销售的主力。另一方面就是二手房的成交比例明显下降。业内人士认为，在上海这样一个还处于发展中的房地产市场上，合理的房地产成交应该是以新建物业为主的，至少新建物业和二手房的成交是并驾齐驱的，而之前市场上的二手房成交比例占了整个市场的主流，主要原因就是投资型买卖的过快增长、新建商品房的供给与市场需求之间的矛盾等。因而，目前二手房成交比例的下降，很显然是这些问题的解决。综合来看，以上这些数据表明，整个上海的房地产市场正在渐渐地进行着健康化的结构性调整。
在这种市场调整的环境下，一些品牌中介率先与开发商联动，代理楼盘，以弥补由于二手房成交量的萎缩所带来的业绩下降。有关人士认为，随着中介与开发商联动的进一步发展，一些中小品牌的中档楼盘将陆续加入这一行列；而一些异地的度假型楼盘因为自身地域、资金、客源等的限制，也将与沪上中介有着更多的联动。
价格优惠
近期，位于郊区的某楼盘准备开盘，采用了通过3家中介销售楼盘的方式，售价比原先开发商预定的价格平均降低了200多元/平方米，购买群体则主要以中老年自住购房者为多。显然，通过中介买房子，对于购房者来说，其主要的优惠还是在价格方面。
对此，臣信房屋总经理柯博仁表示，开发商和中介机构进行一、二手房联动销售，首先从价格因素考虑，一般中介都会对一手楼盘进行独家或分销代理，其代理楼盘的价格会比普通百姓到售楼处买的价格便宜。另外，在联动销售的过程中，中介不仅可以帮助购房者分析市场，更可根据客户自身的需要“量体裁衣”，可以帮助客户做对比，选择客户最适合的房源。此外，由于中介的房源具有多样性，所以购房者挑选的余地相对也大。
三大产品是主力
据了解，目前开发商、代理公司与中介谋求联动一般会选择三大产品，分别是高档住宅、别墅住宅及度假型住宅。主要是因为开发商看中房屋中介机构大多具有门店布点广泛的销售优势，以及其相对稳定的客源。
以高档住宅为例，一些空置的高档楼盘寻求房屋中介的联动，无论对于其买卖还是租赁，都能取得比较好的回报。而对于别墅型楼盘而言，房屋中介公司一般拥有比较固定的客户群体，所以在销售方面也会有相应的渠道。至于度假型住宅，大都分布在市郊，所以开发商会选择不少位于中心城区的中介门店进行分销，再加上中介本身就拥有稳定的客源，以加快楼盘销售的速度。
据了解，在国外，中介与开发商联动是常见的，而且也已经形成了房产销售的一个模式，这种一、二手联动售房的形式是“互惠互利”的：一方面对于发展商或者代理商而言，通过中介的共同分销能加速库存楼盘的消化速度，加快房地产开发企业的资金流通，实现有效融资。
对开发商而言，中介商最直接、最广泛的固定客户基础，能掌握第一手客户资料，了解每位客户的需求和消费心理；中介长期积累的专业经验，以及良好的服务素质、经营服务方式等，都以长期保持客户资源为根本出发点，由中介直接面对客户宣传介绍和帮助客户寻找楼盘资料，要比所有其它的宣传效果更公平更直接。另一方面，中介公司也通过这样的方式，更多角度来经营，能获得更多的市场份额。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】