土地使用权转让合同的违约处理

来源：未知作者：未知时间：2012-11-10

基本案情：
　　2005年4月28日，原、被告双方在平等自愿、协商一致的基础上，就被告在赣州市新城区所属土地转让给原告一事达成如下协议条款：
        一、土地位置。该地块位于赣州市新城区黄金一路，东临市人民医院分院，西面毗邻居民住宅区，南向体育中心，北临黄金广场，地块规划编号为E09—06，土地使用权证号：赣市直国用（2000）字第D4010036号，面积7873㎡，其中土地使用面积6574.5㎡，道路分摊面积1298.5㎡。
        二、土地转让价格和费用。土地转让按每亩60万元整计价，土地面积为11.82亩，总价款为815万元。有关土地过户的税费和其他费用，按照法律规定由双方各自承担。
        三、付款方式。在签订协议当日，原告应支付被告定金人民币50万元。协议还就其他事项进行了约定。2005年4月30日，原告向被告支付了定金50万元。
　　2006年3月8日，被告就同一宗土地使用权与赣州纵横房地产开发有限公司（以下简称纵横公司）签订《土地转让协议》一份，约定：被告将该土地使用权转让给纵横公司，转让价款为1122.8万元，纵横公司向被告支付224万元定金，过户手续基本完备后支付460万元，余款在完成过户后付清。双方还约定了土地交付等其他相关内容。2006年3月14日，纵横公司向被告支付定金224万元，同年4月26日、27日又向被告支付土地使用权转让款460万元，共计付款684万元。
　　2006年3月31日，原告就本案所涉土地使用权向法院提起诉讼，请求确认原、被告双方的土地使用权转让合同效力，并判令被告继续履行合同，2006年6月27日，法院作出（2006）赣中民一初字第16号民事判决，支持了原告的诉讼请求。被告不服该判决，向江西省高级人民法院提起上诉，2006年12月27日，江西省高级人民法院作出（2006）赣民一终字第110号民事终审判决，认定原、被告双方于2005年4月28日签订的《土地转让协议》合法有效，但原告关于强制被告履行协议的诉讼请求不予支持。
　　2006年8月11日，纵横公司就本案所涉土地使用权向江西省高级人民法院提起诉讼，请求确认纵横公司与李舒春签订的《土地转让协议》有效，并继续履行，亿嘉公司与李舒春之间的《土地转让协议》不再履行。诉讼过程中，经江西省高级人民法院组织调解，亿嘉公司与纵横公司于2007年9月17日达成如下协议：由纵横公司向亿嘉公司支付320万元款项，亿嘉公司不再对本案土地主张使用权，但保留对李舒春的追偿权；亿嘉公司与李舒春之间的赔偿纠纷，由亿嘉公司另行起诉（其中纵横公司享有320万元的债权）。协议签订后，纵横公司向亿嘉公司支付了320万元款项，并将本案所涉土地上的相关债务代为清偿，解除了人民法院对该土地使用权的查封，于2008年6月将该土地使用权过户至其名下，取得土地使用权证。2008年7月24日，江西省高级人民法院作出（2006）赣民一初字第10号民事判决，确认纵横公司与李舒春于2006年3月8日签订的《土地转让协议》合法有效，继续履行，亿嘉公司与李舒春于2005年4月28日签订的《土地转让协议》不再履行。该判决送达后各方当事人均未提起上诉，现已生效。

法院判决：
　　
　　一、被告李舒春双倍返还原告江西亿嘉房地产开发有限公司定金100万元；
　　
　　二、被告李舒春赔偿原告江西亿嘉房地产开发有限公司违约损失307.8万元。
　　
　　三、上述一、二项款项合计407.8万元，限被告李舒春在本判决生效之日起10日内付清。

北京资深房地产律师靳双权评析：
        2005年4月28日，原、被告双方签订的《土地转让协议》合法有效。2006年3月8日，被告就同一宗土地使用权又与案外人纵横公司签订了一份《土地转让协议》，该协议已为江西省高级人民法院（2006）赣民一初字第10号民事判决确认合法有效，并已实际履行，土地使用权已过户至纵横公司名下。被告的行为致使原、被告之间的合同已无法实际履行，被告依法应向原告承担相应的违约责任。原告要求参照被告、纵横公司之间的土地使用权转让价款1122.8万元与原、被告之间约定的土地使用权转让价款815万元的差价307.8万元由被告进行损失赔偿的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于定金，由于原告起诉时本案所涉土地使用权的市场价格已大大超过被告与纵横公司之间的转让价款1122.8万元，被告的违月约行为给原告造成的实际损失已超过307.8万元，因而原告要求被告同时双倍返还定金100万元的请求，法院予以支持。

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