农民集体所有的土地的使用权是否能出让或出租用于非农业建设
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-11
基本案情：洛场村第十经济社、江链强分别作为出租人（甲方）、承租人（乙方）于2004年4月18日签订了一份《土地有偿使用合同》。合同约定“为发展甲方的集体经济，拓开商机，经甲方队委研究，并召开村民会议讨论决定，甲方将‘屋后竹园’约四十亩集体用地出租给乙方，出租方与承租方根据土地管理的规定，协商同意订立本合同，共同遵守。第一条、出租用地：1、名称：‘洛场10队屋后竹园’集体土地；2、面积：约四十亩，即约26645平方米；3、现状：2亩土地已平整，38亩为竹园山坡地；4、四至：详附图。第二条、租赁期限为三十年，即从2004年4月至2034年4月。第三条、租金支付期限及方式：1、前拾年按用地每亩每年租金2000.00元计算，拾年后按每亩每年租金2500.00元计算，二十年后每亩每年租金为3000.00元；2、租金支付期限：乙方按每年十二月前五天向甲方缴纳用地租金，不得拖欠，如违约甲方有权收取等值铺位抵作租金；3、租金支付方式：乙方以支票或现金方式支付租金给甲方，甲方同时按乙方要求开具正式票据给乙方。第四条、自双方签订本合同后，甲方应尽快将土地平整交付，乙方尽快计租。第五条、用地的使用性质：乙方可建设商铺、厂房、酒楼、综合楼、市场等符合环保无污染的事业……”。合同还约定自签订日起即生效。该《土地有偿使用合同》由江链强在“承租人”一栏签名，洛场村第十经济社时任队长江敏辉在“出租人”一栏签名，江国权（洛场村第十经济社现任负责人）、江榕传、江剑泉等二十三名村民代表在合同上签名，并由洛场村第十经济社加盖公章。江链强于2004年4月19日支付了20000.00元租地预订款，并于同年11月30日交纳了2005年度的土地租金80000.00元。后因洛场村第十经济社社员阻挠，江链强、洛场村第十经济社无法测量土地、绘制四至图。洛场村第十经济社社员江剑泉还强行在江链强租用的土地中间建一条100多米长的围墙。2007年4月5日，洛场村第十经济社的时任社长江敏辉出具《证明》一份，证实由于“金岗岺布”（江链强租用土地的别名）存在争议，暂缓江链强补交2006年、2007年租金。江链强以江剑泉侵犯其土地使用权为由于2007年4月26日诉至原审法院。原审法院作出（2007）花法民一初字第671号民事判决，判决江剑泉限期内拆除其在江链强承租土地上违法所建的围墙。江剑泉对此判决不服，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2008年8月17日作出（2007）穗中法民五终字第2185号民事判决，驳回上诉，维持原判。
2008年4月，江国权、江榕传、江剑泉等人与江链强就租地使用权问题发生纠纷，经广州市花都区花山镇司法所进行调解，双方于同年5月12日签订了一份《协议书》，约定签订该协议书之日起五天内自行协商解决；若无法协商解决，任何一方可向人民法院提起诉讼。江链强、洛场村第十经济社经过长时间协商，无法达成一致意见。江链强于2008年10月22日诉至原审法院成讼。
江链强、洛场村第十经济社均确认《土地有偿使用合同》项下的土地使用性质为农用地，并明确其位置及范围，但尚未测量具体面积，也未绘制四至详图。目前，江链强在该土地上建了部分围墙，并进行了部分排水设施投入。
江链强于2008年10月22日向原审法院起诉请求判令：1、洛场村第十经济社履行2004年4月18日与江链强签订的《土地有偿使用合同》，并将合同约定的四十亩土地交付给江链强使用；2、江链强交纳租金时间从洛场村第十经济社交付土地给江链强使用之日起开始计算；3、本案诉讼费由洛场村第十经济社承担。
洛场村第十经济合作社辨称：对江链强提供的证据1即《土地有偿使用合同》的合法性有异议，该合同是洛场村第十经济社时任社长和江链强串通签订、补填内容的合同，洛场村第十经济社社员签名的是空白合同；对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议；证据3、证据4可证实江链强与案外人产生纠纷，但与本案无关；江链强当庭提交的证据5原件是洛场村第十经济社时任社长江敏辉于2007年4月5日出具，并由洛场村第十经济社财务江燮垣于2007年5月29日签名加盖被告公章，而江链强在庭前向法院及洛场村第十经济社提供的证据5复印件中该《证明》未经江燮垣签名也没有洛场村第十经济社公章，因此，洛场村第十经济社认为江链强提供的证据5原件是不真实的，且江链强理应分别于2005年底、2006年底交纳2006、2007年度的租金，由此可证实江链强在双方发生纠纷之前并未履行其相应义务；证据6无法证实江链强主张；对于证据7的真实性、合法性、关联性没有异议，洛场村第十经济社也同意本案争议由法院来解决。
综上，洛场村第十经济社认为江链强提供的《土地有偿使用合同》是无效的。一、该合同在村民签名时，合同中关于土地面积、租期、现状、名称、四至图等主要条款是空白的，村民签名认可的只是一个合同方案，后来，洛场村第十经济社时任社长与江链强串通在合同空白处填补了内容，并签名盖章。该合同所涉及土地为整个经济社的全部土地，也是不合常理的。根据我国的《土地管理法》、《村民委员会组织法》等规定，将土地发包给经济社以外的成员，要经过三分之二的社民同意，并报乡（镇）人民政府批准，但该合同签订时未经上述程序。二、《土地有偿使用合同》第五条规定“用地的使用性质：乙方（原告江链强）可建设商铺、厂房、酒楼、综合楼、市场等符合环保无污染的事业”，洛场村第十经济社认为该条款改变了涉案土地的农用地性质，违反了法律禁止性规定。因此，洛场村第十经济社请求法院驳回江链强的诉讼请求。
洛场村第十经济社在原审法院庭审中提交《申诉书》一份，认为洛场村第十经济社原来所制订合同经村民签名后准备用作投标，合同中土地面积、租期、现状、名称均是空白，待投标时再定（故洛场村第十经济社无合同和四至图），在该合同签名的村民也不知内容，也不知江链强、洛场村第十经济社何时在合同上签名签章，故部分村民认为洛场村第十经济社与江链强所签合同不平等，请求法院判令江链强、洛场村第十经济社签订的《土地有偿使用合同》无效。该《申诉书》由洛场村第十经济社现社长江国权及江剑泉、江榕传等六十五位社员代表签名，并由洛场村第十经济社加盖公章。
江链强对洛场村第十经济社提交的《申诉书》进行质证、辩证，认为《申诉书》是洛场村第十经济社部分社员针对江链强起诉提出的单方意见，也是洛场村第十经济社现任社长承诺如果能提高土地租金，就将提高的款项分给社员，部分社员才作出的行为。该《申诉书》的真实性、合法性、关联性和本案没有关系，对江链强、洛场村第十经济社合同效力也没有影响。
原审法院判决：一、洛场村第十经济社于本判决发生法律效力之日起十日内将江链强、洛场村第十经济社签订的《土地有偿使用合同》项下的“屋后竹园”集体用地交付给江链强使用；二、江链强自洛场村第十经济社交付土地给江链强使用之日起按《土地有偿使用合同》约定交纳租金给洛场村第十经济社；三、驳回江链强的其他诉讼请求。
判决后，洛场村第十经济社不服原审判决，向二审法院提起上诉，认为：1、一审适用法律错误，上诉人和被上诉人江链强签订的《土地有偿使用合同》为无效合同。双方已经确认涉案的土地为农用地，而且上述合同第五条约定了用地的使用性质为被上诉人江链强可建设商铺、厂房、酒楼、综合楼、市场等符合环保无污染的事业，根据《土地管理法》第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”以及《合同法》第52条有关违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效的规定，上述合同为无效合同。同时，根据广东省《实施办法》第41条之规定，未依法领取土地证书的，不得进行土地使用权交易，而涉案土地并不具备土地使用权证，所以涉案的土地并不能作为土地使用权交易的对象。因此，一审认定上述合同为依法成立生效的合同明显不符合法律规定，请求二审予以纠正。2、根据我国的《土地管理法》、《村民委员会组织法》等规定，将土地发包给经济社以外的成员，要经过三分之二的社民同意，并报乡（镇）人民政府批准，被上诉人江链强是村外人，但签订上述合同时未经上述民主议定程序，属违反法律禁止性规定，因此为无效合同。3、被上诉人江链强提供的《土地有偿使用合同》中关于土地面积、租期、现状、名称、四至图等主要条款是空白的，当时时任社长江敏辉提交给村民代表签名认可的只是一个合同样本方案，时任社长与被上诉人江链强串通在合同样本方案空白处填补了内容，并签名盖章，且该合同涉及的土地为整个经济社的全部土地，严重损害了全体村民的利益。综上，请求撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审的案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人江链强答辩：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
二审法院判决：
一、撤销广州市花都区人民法院（2008）花法民三初字第898号民事判决；
二、驳回被上诉人江链强的诉讼请求。
北京房地产律师靳双权评析：本案诉争土地的使用性质为农用地，上诉人洛场村第十经济社与被上诉人江链强均对此予以确认，但是，在双方签订的《土地有偿使用合同》的第五条中，双方却约定诉争土地“用地的使用性质：乙方（即被上诉人江链强）可建设商铺、厂房、酒楼、综合楼、市场等符合环保无污染的事业……”。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，上诉人洛场村第十经济社与被上诉人江链强签订的上述《土地有偿使用合同》改变土地用途，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，上述合同无效。上诉人洛场村第十经济社关于上述合同无效的上诉意见成立，二审法院予以采纳。原审判决关于被上诉人江链强“目前并未改变土地用途，即使该条款被认定无效，但并不影响整个合同的效力”的认定不当，二审法院予以纠正。经二审法院释明，被上诉人江链强明确表示如认定合同无效，其亦不变更诉讼请求，将另案主张权利。上诉人洛场村第十经济社与被上诉人江链强对案涉合同无效均有责任，本案一、二审受理费由双方各负担一半。综上，审查原审判决查明事实清楚，但适用法律错误，处理结果不当，应予改判。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】