土地所有权与使用权的法律基础
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-14
土地是房地产的根基，明确土地权属对房地产权属的认定至关重要。中国独特的土地管理制度造成了土地所有权与使用权的分离，这使得对中国土地权属的确认复杂化、特性化。中国实行土地公有制，土地
的所有权已经法定，因此，房地产的土地权属的研究更多倾向于土地使用权而不是土地的所有权。
十一届三中全会以来，中国制定的土地方面的法律法规主要有:《国家建设征用土地条例》、《中华人民共和国土地管理法》（1988年4月做了修改，以下简称《土地管理法》)。《土地管理法》调整土地的所有、占有、使用、管理、保护、利用等各种社会关系，该法的颁布施行，标志着中国的土地法律制度建设进人一个新的阶段，它为依法管好用好土地，惩治乱占、滥用土地，切实保护土地所有者和使用者的合法权利提供了基本的法律依据。这些法律、法规的制定和实施，对于合理利用土地，切实保护土地资源，保护土地利用和经营各方当事人的合法权益，促进国民经济的发展，起到了很好的作用。
然而，由于中国人口众多，人均土地面积只有13. 5亩，人均耕地面积仅有1. 3亩。随着经济建设的发展和城市化进程的加快，土地被大量吞噬，耕地在逐渐减少。“六五”期间，平均每年净减少耕地700亩，“七五”期间，由于加强了管理，平均每年净减少耕地400万亩;进人“八五”后，占用耕地又呈增长头1991年净减少耕地350万亩，1992年净减少620万亩，1993年减少937万亩。人地矛盾进一步加剧，直接制约着国民经济的发展。土地始终是最宝贵的资源，特别是耕地，它是13亿中国人安身立命之本。近几年，由于一些地方的盲目建设及经济开发，使得耕地面积急骤缩小。因此，如何保护好耕地，防范对耕地的滥占，是中国土地保护的关键问题。为此应加大对耕地的管理和惩治力度。
为了适应这一形势的要求1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订了《中华人民共和国土地管理法》，这次修订过的《土地管理法》在总则中规定:“十分珍惜、合理利用和切实保护耕地是中国的基本国策。各级人民政府应当采取榨施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为’，“国家实行土地用途管制制度”。1998年12月27日国务院又发布了《中华人民共和国土地管理法实施细则》对《土地管理法》的体适用做了更为细致的规定。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】