土地转让纠纷——一块土地要支付两笔补偿？
来源：未知 作者：未知 时间：2013-02-19
因不服福建省厦门市同安区法院关于土地使用权转让合同纠纷一案的一审判决，厦门凤南原种猪场有限公司(以下简称原种猪场)正式向厦门中院提起上诉，请求驳回被上诉人(原审原告)国营厦门市凤南农场的诉讼请求。
1997年8月，原种猪场与凤南农场签订了一份协议书，双方约定：凤南农场将农场北面的山坡荒地划拨给原种猪场作为其养猪用地，土地面积共43142平方米(约64.7亩)，使用年限为50年，每亩要其给付补偿费人民币32192.36元，总额为人民币2082846.12元；凤南农场依法定程序为原种猪场办理好各项审批手续，待该地的红线图及产权证批准后，双方就付款方法另行协商。
一年后，原种猪场与凤南农场就付款方法进行协商并签订了一份补充条款。根据该补充条款，后者同意前者分51年支付土地补偿费，但考虑到物价上涨等因素，每三年支付款应在原有基础上递增10%。
据原种猪场经理王丽娟介绍，协议签订后，他们在等待凤南农场办理法定手续的同时，已按协议规定，分9次向凤南农场支付了补偿费共计人民币347612元，但因该地块系国有土地，凤南农场迟迟无法为原种猪场办妥土地划拨手续。
为了合法取得养猪用地的使用权，原种猪场只能重新向管理部门提出出让土地的申请。2001年1月23日，原种猪场与同安土地管理局就其与凤南农场协议书中约定地块的出让签订了《国有土地使用权出让合同》。由于该出让地块系荒地，无须进行征地补偿，同安土地管理局根据国家关于国有土地出让金标准的规定，确定该合同项下的土地出让金为每平方米人民币5元，总额为人民币215472元，土地使用费为每年每平方米0.5元。同年2月5日，原种猪场一次性向财政部门支付了全部土地出让金及相关费用。
取得了国有土地使用权出让合同的原种猪场，遂在媒体上刊登了拍卖该地块和地块上建筑物的拍卖公告，孰料却引发了一场官司。
得知拍卖的消息后，2004年3月9日，凤南农场即向同安法院提起诉讼。凤南农场认为，其与原种猪场签订的《协议书》及《补充条款》依然有效，即便后者已经和同安区土地局签订了《国有土地使用权出让合同》，也不影响他们之间协议的履行；原种猪场在未付清土地补偿费的情况下，又准备将土地及地上建筑物进行拍卖，无疑是为了逃避债务，其行为已侵害了该农场的合法权益。
一审答辩中，凤南农场还提出，同安区政府收回《协议书》中约定的地块属于对非国有土地的征收，作为受让者，原种猪场应该向该农场支付补偿、安置等费用。
对此，原种猪场方面表示，该地块为凤南农场无偿取得的，在双方的协议中明确为荒地，转让前，后者亦未对其进行必要的投资，因此并不存在支付补偿、安置等费用的问题。
同安法院于2004年6月4日对本案作出一审判决。该院认为，讼争地自凤南农场建立以来，由政府划拨给其使用，这是不争的事实。同安法院还提出，《补充条款》约定综合补偿款分51年支付，虽有违征用土地补偿款应在短期内全额支付的规定，但本案系土地转让而非征用，也不属于法律规定的显失公平的情形，故不宜据此认定无效。原种猪场支付补偿款分为51年支付，有悖常理，且又准备将讼争地的房地产抵押给他人，其行为有转移财产、抽逃资金，以逃避债务之嫌。据此，该院判决被告原种猪场于判决生效之日起一个月内支付给原告凤南农场综合补偿款人民币1755233.61元。
对于同安法院的判决，原种猪场无法接受。他们提出，原告凤南农场的诉求，提出的是要原种猪场支付给他们土地补偿款170多万元，并未有要求中止履行双方之间《协议书》及《补充条款》的内容，但法院却判决被告短期内全额支付补偿款；在原告请求判令偿还拖欠的“土地征用补偿款”这一诉讼请求未改变的情况下，法院却判令被告支付“综合补偿款”。我国民事诉讼程序实行“不告不理”，法院超出原告的诉讼请求范围作出判决，明显违反了民事诉讼程序。并且根据土地管理法第46条的规定，向被征收人支付补偿、安置等费用的主体，应为县级以上土地主管部门或人民政府。因此，即使凤南农场请求支付补偿、安置等费用，其请求对象也应当是同安区政府，而非原种猪场。
企业能否自行转让国有划拨土地？笔者就此问题采访了一位法学教授。他告诉笔者，我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条和第45条规定，划拨土地使用权除以下情况外，不得转让、出租、抵押：(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织或个人；(2)领有国有土地使用权证；(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；(4)签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。凤南农场在未向同安区政府补交土地使用权出让金，且未经过管理部门批准的情况下，是无权自行转让划拨国有土地使用权的。
据悉，目前该案尚在审理之中。原种猪场向厦门市人大提交了书面的情况汇报，请求其依法对该案的审理进行监督，以维护法律的公正。
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，从事律师业十余年，房地产法律讲师；资深房地产律师，中华全国律师协会会员。专业方向是房地产诉讼，及与房地产相关的离婚、继承、建设工程诉讼。安居房地产法律网及安居房地产律师网创始人。
靳律师作为房地产专业律师，多年以来，深入研究了房地产法律，及与之相关的婚姻家庭、继承、建设工程、拆迁补偿等法律，对房地产及相关法律法规进行了汇编和解读，靳律师对房地产典型案件进行了分类研讨，建立了房地产案件大全。靳律师在房地产改革、市场调控、宏观政策等方面进行了深入的探讨，表达具有前瞻性的法律观点；在微观上，对无权代理、征收、经济适用房、央产房、夫妻及家庭共有、继承分割、赠与等具体法律问题进行了专业研究，有着独到的法律观点。靳律师办理了大量疑难复杂房地产案件，广泛涉及商品房销售、二手房屋买卖、拆迁补偿、离婚继承、析产、抵押、建设工程、企业运营、中介、银行等等。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】