建设用地使用权拍卖出让与《拍卖法》之间的法律关系
来源：未知 作者：未知 时间：2013-05-27
《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等均明确规定，建设用地使用权出让由市、县人民政府负责，并由市、县人民政府土地管理部门组织实施。建设用地使用权招标、拍卖、挂牌作为土地作用权公开竞价出让的三种方式，当然应由市、县人民政府土地管理部门组织实施。《中共中央国务院关于进一步加强土地资产管理切实保护耕地的通知》(中发( 1997)Ⅱ号）和《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发2001 II5号）都对建设用地使用权出让拍卖提出了明确要求。招标拍卖挂牌出让建设用地使用权是市、县人民政府土地行政部门的专属权利，其他单位未经政府土地行政主管部门的指定、委托是无权进行的。
但并非所有的建设用地使用权拍卖行为的主体都是市、县人民政府土地行政部门。法律只规定了建设用地使用权的拍卖出让行为专属于市、县人民政府土地行政部门，但并没有把建设用地使用权的转让和实现建设用地使用权抵押权的拍卖也纳入该专属范围。《拍卖法》并没有排除建设用地使用权属于不允许拍卖的标的物，不受《拍卖法》调整。因此，人民法院和拍卖公司都有权利对建设用地使用权转让和实现建设用地使用权抵押权进行拍卖转让。
【律师提示】实务中经常有观点认为，只要是建设用地使用权拍卖、招标等行为，都应由市、县人民政府土地行政部门组织与实施，而不受《拍卖法》等法律调整与约束。持该观点的最大依据就是《国土资源部办公厅关于国有土地使用权招标、拍卖有关问题的复函》（国土资厅发245号）。在该复函中，国土资源部认为国有土地使用权招标、拍卖不应由《拍卖法》调整，其支持依据就是1996年7月4日全国人大法律委员会主任委员薛驹在全国人大委员会审议通过《拍卖法》时所作的《关于拍卖法（草案修改稿）修改意见的汇报》的立法建议。该立法建议指出：“国有资产的产权交易、土地使用权出让与转让、人民法院强制执行的物品的拍卖应当由其他有关法律调整，并非都由拍卖企业拍卖。考虑到本法是调整拍卖企业进行的拍卖活动，建议该条修改为：‘本法适用于中华人民共和国境内拍卖企业进行的拍卖活动’《拍卖法》立法中采纳了此项建议，《拍卖法》第二条明确规定：“本法适用于中华人民共和国境内拍卖企业进行的拍卖活动。”因此，《拍卖法》的适用范围应符合上述原则，不得另加扩展。
笔者以为，假设这种观点正确，但基于法律尤其是《拍卖法》并无直接将建设用地使用权转让拍卖排除在允许的拍卖标的物外，那么，如果确实有拍卖公司对建设用地使用权转让进行了拍卖，是否能认定该拍卖行为无效呢？显然，这种观点是站不住脚的，更何况，这种观点也仅仅只是一种学理解释，并非立法解释。其次，1999年8月16日，国土资源部办公厅在对国家国内贸易局的《关于土地使用权拍卖有关问题的函》（国土资厅函255号）中，也明确了建设用地使用权的拍卖，是指出让拍卖，而不包括转让拍卖，该回函中答复：“二、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规明确规定，国有土地使用权出让由市、县人民政府负责，由市、县人民政府土地行政主管部门具体组织实施。国有土地使用权拍卖作为国有土地使用权出让的一种具体方式，同样必须由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施”。#p#分页标题#e#
对于人民法院执行中的建设用地使用权拍卖行为，最高人民法院还特别制订了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，来规范民事执行中的拍卖、变卖措施，维护当事人的合法权益。
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】