对建筑物流转同时流转建设用地使用权原则的分析
来源：未知 作者：未知 时间：2013-09-04
我国很早就确定了“地随房走”和“房随地走”的原则。如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。第二十四条又规定，土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时。其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。《城市房屋权属登记管理办法》（修正）第六条也有概括牲规定，房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。《城市房地产管理法》（2007年修订）回避所谓“地随房走”或“房随地走”的原则争论，规定了房地不可分离的原则。‘该法第三十二条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
但《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》同时又规定了在一定条件下允许土地使用权和建筑物分割转让，第二十五条明确规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。
【律师提示】关于“地上建筑物、其他附着物作为动产转让”中的“动产”含义，1992年8月2日，国家土地管理局在回函天津市土地管理局《关于对国务院第55号令中“动产”含义的请示的答复》中曾指出：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条中的“动产”，是指将建筑物、其他附着物整体移动或将其作为材料转移。
关于房屋与土地使用权分割转让问题，因为该行政法规允许经批准可以分割转让，但对批准含义，理解有不同。一般的观点认为，只有在提交办理建筑物所有人和土地使用权权利人不一致的权属证书时，土地管理部门或房产管理部门同意办理登记，才意味着同意分割办理。
实践中，存在大量土地使用权与房屋所有权的权利人不一致的现象。如单位出售公房给职工，职工购买后往往只办理了房屋所有权证，而不办理土地使用权证。此时该房屋所占用的土地使用权权利人是单位，而非房屋所有权人。《物权法》再次重申房地不可分离的原则，第一百四十六条和第一百四十七条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的．附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
【律师提示】理解以上规定，主要涉及三个方面：一是《物权法》只明确规定了建设用地使用权的转让、互换、出资或赠与四种流转方式下应遵循房地不分离原则，那么对其他方式的流转，比如说继承、抵押、作价出资入股等，是否也应遵循房地不分离原则，并不明确。有学理解释认为“该立法本意是应包括现行或将来可能出现的任何合法的可以导致权利主体变更的处分形式”。二是该条规定是属于倡导性法律条款还是强制性法律条款，理论界和司法实践中存在不同认识。三是遵循房地不分离原则，并不意味着对建设用地使用权的处分权与建筑物的处分权必须相一致，比如说建设用地使用权有偿转让给乙，同时将建造在该建设用地使用权上的建筑物赠送给乙。#p#分页标题#e#
事实上我国也并非绝对禁止此种分割转让。如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条就明确规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。只要分割转让办理了登记手续，则此种转让是合法的。因此，在实践中那种认为凡是土地使用权与建筑物分割转让一概无效的观点是不正确的。至于《物权法》，施行后该规定是否仍然有效问题，还有待今后解释和司法实践。
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】