非法转让建设用地使用权行为的概念与类型
来源：未知 作者：未知 时间：2013-09-04
《宪法》第十条第四款规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让。”因此，非法转让土地行为就是违反法律法规的规定，买卖或者以其他形式非法转让土地使用权行为。依据国土资源部办公厅2005年8月31日颁发的（国土资发[2005] 176号）《查处土地违法行为立案标准》规定，非法转让土地类共有六种：
（一）未经批准，非法转让、出租、抵押以划拨方式取得的国有土地使用权的。
（二）不符合法律规定的条件，非法转让以出让方式取得的国有土地使用权的；
（三）将农民集体所有的土地的使用权非法出让、转让或者出租用于非农业建设的；
（四）不符合法律规定的条件，擅自转让房地产开发项目的；
（五）以转让房屋（包括其他建筑物、构筑物），或者以土地与他人联建房屋分配实物、利润，或者以土地出资人股、联营与他人共同进行经营活动，或者以置换土地等形式，非法转让土地使用权的；
（六）买卖或者以其他形式非法转让土地的。
该规范化文件还规定，对以上各类违法行为之一，依法应当给予行政处罚或行政处分的，应及时予以立案。但是违法行为轻微并及时纠正，没有造成危害后果的，或者法律、法规和规章未规定法律责任的，不予立案。
【律师提示】实践中，对非法转让行为进行行政处罚或处分，一般都以谋取私利的大小作为判定违法行为的严重危害性，以及是否需要立案调查的依据。
如果建设用地使用权转让行为确实构成违法行为，则还涉及到如何适用行政处罚的时效问题。依据《行政处罚法》第二十九条规定，违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。法律另有规定的除外。前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。对于如何确定违法行为发生之日，目前并无明确。1998年5月4日，最高人民法院行政审判庭在《关于对国家土地管理局《关于如何计算土地违法行为追诉时效的请示>的答复》([1997]法行字第26号)中指出：对违法占用土地的违法行为，在未恢复原状之前，应视为继续状态，其行政处罚的追诉时效，应根据行政处罚法第二十九条第二款的规定，从违法行为终了之日起讨算；破坏耕地的违法行为是否具有连续或继续状态，应根据案件的具体情况区别对待。
【律师提示】如果建设用地使用权转让被确定为非法转让行为，当然可以认定受让人系违法占用土地，则可依据以上司法解释来确定行政处罚的追诉时效。
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】