对非法转让建设用地使用权行为的处罚
来源：未知 作者：未知 时间：2013-09-04
依据《城市房地产管理法》(2007年修订)第三十九条规定，出让建设用地使用权转让前，必须满足两个条件：一按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并是取得土地使用权证书；二是完成开发投资总额的百分之二十五以上，属予成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。但依据《城市房地产管理法》《2007年修订）第六十六条规定，只有在取得土地使用权证书前转让土地使用权的，才能由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。而对于已取得土地使用权证书但投资额达不到25%以上的转让行为，虽然也可视为非法转让，但因为法律并没有规定可以作处罚，故依据《行政处罚法》第三条“公民、法人或者其他组织违反行政管理秩序的行为，应当给予行政处罚的，依照本法由法律、法规或者规章规定，并由行政机关依照本法规定的程序实施。没有法定依据或者不遵守法定程序的，行政处罚无效”之规定，属于《查处土地违法行为立案标准》规定的“法律、法规和规章未规定法律责任的，不予立案”。
【律师提示】根据《物权法》修订的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二十三条规定，受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价敖后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按，出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。故目前，只要取得建设用地使用权证书，则可以推断该建设用地使用权的受让人已全部付清了土地出让金。退一步说，假定存在没有支付清土地、出让金而先取得建设用地使用权证书的情形，依据《物权法》关于建设用地使用权的用益物权自办理登记起设立的规定，只要受让人取得建设用地使用权证书，即意味着国家已 承认受让人合法取得建设用地使用权物权。既然受让人对建设用地使用权拥有物权，受让人当然可以自由处分包括转让该建设用地使用权，此时再以没有全部付清土地出让金来认定该行为属于非法转让，显然法律依据不足。因为要求受让人支付全部土地使用权出让金行为只是一种债权请求权，是一种平等的民事合同法律关系，受合同法规定的法律责任调整。
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】