关于工业用地供应相关法律问题研究
来源：未知 作者：未知 时间：2014-01-05
我国是一个工业大国，现阶段我国工业化带动城市化的作用非常明显，工业对城市的形成和发展有着至关重要的作用，而工业用地是工业发展的基石，因此对工业用地的社会分配直接影到我国城市化进程，影响到整个国家的经济发展。故我国对工业用地供应的管理、规制慎之又慎。对此，我作了一个简单的法律调研，调研结果如下：
一、关于我国工业用地的概述
1、含义： 工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。
2、分类： 目前，我国工业用地分为三类：
一类工业用地（M1类）：对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地，如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。
二类工业用地（M2类）：对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地，如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地。
三类工业用地（M3类）：对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地，如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地。
二、我国工业用地的供应方式、期限及定价方式 我国工业用地的供应，主要是采取招标拍卖和挂牌出让三种方式，特殊情形下可以采用协议出让租赁的方式。
国土资发（2009）101号文件为其划分了适用范围，该文件强调，要明确政策，合理选择工业用地招标拍卖挂牌出让方式，同时严格限定协议范围，规范工业用地协议出让，其中规定了三类可以采取协议出让租赁的方式进行供应：
1、由于城市规划调整、经济形势发生变化、企业转型等原因，土地使用权人已依法取得的国有划拨工业用地补办出让、国有承租工业用地补办出让，符合规划并经依法批准，可以采取协议方式。
2、政府实施城市规划进行旧城区改建，需要搬迁的工业项目符合国家产业政策的，经市、县国土资源行政主管部门审核并报市、县人民政府批准，收回原国有土地使用权，以协议出让或租赁方式为原土地使用权人重新安排工业用地。
3、采矿、采石、采砂、盐田等地面生产和尾矿堆放用地，鼓励采取租赁，也可协议方式出让。各地可在不高于法律规定的工业用地最高出让年限内，结合探矿权、采矿权出让年限，灵活确定采矿用地租赁和出让年限。
我国工业用地的使用期限法律明确规定 ，工业用地的最高出让年限为50年。 对于工业用地的定价方式，我国正偿试着利用经济手段实行工业用地的市场管理，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。这一制度是指根据全国土地等级、基准地价、平等综合平衡后分等级确定最低价，充分体现国家区域发展政策。这一最低标准是指工业用地出让价格不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和，具体见下表。
全国工业用地出让最低价标准
单位：元/ m2 土地等别、最低价标准、土地等别
一等840 二等 720 三等 600四等 480 五等384 六等336 七等 288 八等252 九等 204 十等168 十一等 144 十二等 120十三等 96 十四等 84十五等 60
三、我国工业用的供应流程：
(一)以招标、拍卖、挂牌方式供应工业用的地流程：
1、公布出让计划，确定供地方式
市、县国土资源管理部门将经过批准的国有土地使用权出让计划向社会公布，有条件的地方可以根据供地进度安排，分阶段将国有土地使用权出让计划细化落实到地段、地块，并将相关信息及时向社会公布，并公布国有土地使用权出让计划、细化的地段、地块信息，明确用地者申请用地的途径和方式，公开接受用地申请。
单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请。提出预申请的应提交下列材料：
（1）《工业项目建设用地预申请表》（2份）
（2）申请人资格证明（企业法人营业执照、组织机构代码证、外商投资企业批准证书、自然人有效身份证件）（2份，复印件）
（3）申请人愿意支付的土地价格和建设内容、建设规模、容积率等土地使用条件书面材料（2份）
涉及农用地转用和土地征收的，转入办理农用地转用和土地征收审批程序。（详见（三）农用地转用审批流程）涉及房屋折迁的，按法定程序办理（详见（四）房屋拆迁程序）。
2、编制、确定出让方案
市、县国土资源管理部门应当会同城市规划管理等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划等，编制国有土地使用权招标拍卖挂牌出让方案，进一步细化拟出让工业用地的地类和产业类型，科学合理地确定拟出让工业用地的地块面积、具体用途、土地使用条件、产业类型、生产技术要求等内容。出让方案中确定的产业类型、用地标准和用地规模等，应当符合《建设项目用地预审管理办法》和《工业项目建设用地控制指标》的有关要求。
3、地价评估，确定出让底价
市、县国土资源管理部门应对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。有底价出让的，市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定出让底价和投标、竞买保证金。招标出让的，应当同时确定标底；拍卖和挂牌出让的，应当同时确定起叫价、起始价等。标底、底价确定后，在出让活动结束之前应当保密，任何单位和个人不得泄露。出让底价不得低于全国工业用地出让最低 价标准。
4、编制出让文件
市、县国土资源管理部门应当根据经批准的招标拍卖挂牌出让方案，组织编制国有土地使用权招标拍卖挂牌出让文件。出让文件除了应包括出让公告、出让须知、宗地界址图、规划指标要求、成交确认书、国有土地使用权出让合同等外，还须明确拟出让地块的投资强度要求、产业类型、具体地类等内容。
5、发布出让公告
国有土地使用权招标拍卖挂牌出让公告应当由市、县国土资源管理部门发布。出让公告应当至少在招标拍卖挂牌活动开始前20日，通过中国土地市场网和土地有形交易市场发布，也可同时通过报刊、电视台等媒体公开发布。
6、申请和资格审查
申请人应在公告规定期限内缴纳出让公告规定的投标、竞买保证金，并根据申请人类型，持相应文件向出让人提出竞买、竞投申请。 出让人应当对出让公告规定的时间内收到的申请进行审查。经审查，符合规定条件的，应当确认申请人的投标或竞买资格，并通知其参加招标拍卖挂牌活动。采用招标或拍卖方式的，取得投标或竞买资格者不得少于3个。
7、招标拍卖挂牌活动实施
市、县国土资源管理部门应当按照出让公告规定的时间、地点组织招标拍卖挂牌活动。招标出让的，确定中标人后，招标人应当向中标人发出《中标通知书》，并同时将中标结果通知其他投标人。同时向中标人核发建设项目用地预审批准文件。拍卖挂牌出让的，经过现场竞价确定竞得人后，拍卖人或挂牌人与竞得人当场签订《成交确认书》，并向竞得人核发建设项目用地预审批准文件。
8、签订出让合同，公布出让结果 招标拍卖挂牌出让活动结束后，中标人、竞得人应按照《中标通知书》或《成交确认书》的约定，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。招标拍卖挂牌活动结束后10个工作日内，出让人应当将招标拍卖挂牌出让结果通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公布。 公布出让结果应当包括土地位置、面积、用途、开发程度、土地级别、容积率、出让年限、供地方式、受让人、成交价格和成交时间等内容。 出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。
9、核发《建设用地批准书》，交付土地
市、县国土资源管理部门向受让人核发《建设用地批准书》，并按照《国有土地使用权出让合同》、《建设用地批准书》确定的时间和条件将出让土地交付给受让人。
10、办理土地登记
受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定付清全部国有土地使用权出让金，依法申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》，取得国有土地使用权。
11、资料归档
出让手续全部办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、招标拍卖挂牌活动、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。
（二）以协议的方式供应工业用地的流程：
1、供地计划编制与公布
市、县国土资源行政主管部门根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权供地计划，报市、县级人民政府审批下达。供地计划应包括年度土地供应总量，不同用途土地供应面积，地段以及供地时间等内容。经批准的供地计划应在土地有形市场、媒体、土地市场网上公布。
2、意向用地申请
计划公布后，需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划，向市、县国土资源主管部门提出意向用地申请。公布计划接受申请的时间不得少于30日。
3、确定供地方式
计划公布30日后，只有一个意向用地者可采取本程序办理协议方式出让；有两个或两个以上意向用地者转入招标拍卖挂牌方式出让程序。
4、编制协议出让方案
市、县国土资源行政主管部门会同县城市规划等部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等制定协议出让方案。
5、确定协议出让底价
在宗地评估的基础上，经过集体决策，合理确定协议出让底价，协议出让底价不得低于协议出让最低价，协议出让底价确定后应当保密。
6、协议出让方案、底价报批
市、县国土资源部门将协议出让方案、底价报市、县人民政府审批。
7、出让价格协商签订议向书
市、县国土资源行政主管部门(2人以上)与意向用地者就土地出让价格进行充分协商，协商一致且议定价格不底于协议出让底价的，市、县国土资源行政主管部门与用地意向者签订《国有土地出让意向书》。
8、意向公示
市、县国土资源行政主管部门根据《国有土地出让意向书》将意向出让地块的位置、用途、面积、出让年限、土地使用条件、意向用地者、拟出让价格等内容在地产交易中心、土地市场网等公示。公示时间不少于5日。
9、签订土地出让合同
公示期满，无异议或有异议但经市、县国土资源行政主管部门审查无违反法律法规行为的，市、县人民政府国土资源行政主管部门根据《国有土地出让意向书》约定，与意向用地者签订《国有土地出让合同》。
10、公布协议出让结果
《国有土地出让合同》签定7日内，市、县国土资源行政主管部门将协议结果在土地有形市场等指定场所、土地市场网上向社会公布，接受社会监督。
11 、核发《建设用地批准书》，交付土地
市、县国土资源管理部门向受让人核发《建设用地批准书》，并按照《国有土地使用权出让合同》、《建设用地批准书》确定的时间和条件将出让土地交付给受让人。
12、办理土地登记
受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定付清全部国有土地使用权出让金，依法申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》，取得国有土地使用权。
13、资料归档
出让手续全部办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。
（三）农用地转用审批流程
农用地转为建设用地应当办理农用地转用审批手续。农用地转用审批指农用地按照土地利用总体规划转变为建设用地的审批权限和审批程序。其基本流程如下：
1、农用地转用必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，因而用地单位应首先向国土、规划、建设部门咨询该农用地是否符合上述的各项规划。
2、确认该农用地可以用于建设后，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》，用地单位应按规定缴纳选址规费。#p#分页标题#e#
3、用地单位持《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。
4、用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用。
5、用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。
6、国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】