如何以出让方式取得建设用地使用权
来源：未知 作者：未知 时间：2014-02-22
根据《物权法》第一百三十五条规定，建设用地使用权是指权利人依法对国家所有的土地享有的占有、使用和收益的权利，包括有权利用该土地建造建筑物、构筑物及附属设施。在实践中，进行房地产开发必须先取得建设用地使用权方能进行。而根据相关法律，房地产开发企业可通过国土部门出让的方式取得建设用地使用权。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（下简称《城市房地产管理法》）第八条和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（下简称《土地使用权出让和转让条例》）第八条、第十三条规定，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身价将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。
根据《土地使用权出让和转让条例》第十三条，土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖的方式。但是需提请房地产开发企业关注的是，2001年颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第11号）第四条规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖等公开竞价的方式。虽然该规定当时并未明确工业用地需进行招标、拍卖等公开竟价的原则，但之后发布的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006] 31号）已进一步明确要求：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让。”目前《物权法》又确立工业用地的出让必须采用招标拍卖挂牌的原则，将之从国家政策层面上升到法律层面。《物权法》第一百三十七条明确规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。同时，《物权法》实施后2007年新颁布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部第39号令）第四条亦明确作出了同样的规定，且进一步明确应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。这表明目前法律已明确禁止相关国土部门以协议方式出让前述一般的经营性房地产开发项目用地和工业用地（采矿用地除外）。
在实践中，目前各地的国土部门是根据前述《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 （国土资源部第39号令）及2006年实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》来设定建设用地使用权招标、拍卖或者挂牌出让的具体程序及规则。且需提请房地产投资者关注的是目前各地的国土部门（如广东）亦规定国有企业以土地使用权为条件进行的合营合作建房以及国有企业土地的转让亦必须以招标、拍卖、挂牌等公开竞价的方式进行。而一些地区的国土部门（如广东）对国有农业用地（一些房地产企业倾向于利用国有农业用地扩大高档商品房小区环境）的出让亦逐步采取前述公开竞价方式进行。同时根据国家最新的土地政策《关于促进集约用地的通知》（国发[2008]3号），目前国有出让的土地继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】