夫妻分居期间，一方擅自将共有房屋低价转让给他人无效
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-01
基本案情：
嵇某2、嵇某1系姐妹关系。韩某与嵇某2于1997年12月9日登记结婚。2004年3月8日，嵇某2以人民币(以下币种均为人民币)188,000元的价格受让上海市甘泉三村某号203室房屋(以下简称系争房屋)。2006年7月28日，嵇某2以188,000元将该房屋转让与嵇某1。2010年4月9日，上海市普陀区人民法院作出(2009)普民一(民)初字第6032号民事判决书，判决韩某与嵇某2离婚。离婚诉讼中，韩某曾提及系争房屋，因证据不足，法院未予处理。后韩某以嵇某2、嵇某1恶意串通，隐匿、转移系争房屋为由，诉至法院，请求判决嵇某2、嵇某1于2006年7月28日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。
原审中，嵇某2、嵇某1申请证人嵇丙、嵇丁、王某某出庭作证。证人嵇丙称，其系嵇某2、嵇某1的父亲，育有一儿三女，年收入1万元左右。系争房屋是由其出资173,000元，交由嵇某2、嵇某1购买，并约定由两人对其养老送终。为了落实嵇某2上海户口问题，故将产权登记为嵇某2一人名下，该证人同时提供购房前一天的取款凭证。证人嵇丁称，其系嵇某2、嵇某1的哥哥，年收入十多万元；2004年3月7日，其取款173,000元于交易当天交由嵇某2、嵇某1购买系争房屋，并约定由两人对父亲养老送终；为了让嵇某2的户口落户上海，产权登记在嵇某2一人名下；交易当天，朋友王某某在场。证人王某某称，其系嵇丁的朋友，其听说购房款是由嵇某2、嵇某1父亲出资，为解决嵇某2的上海户籍问题，产权登记在嵇某2一人名下。对上述证人证言韩某认为，证人证言与事实不符，且证人均属嵇某2、嵇某1亲戚朋友关系，故不应采信。嵇某2、嵇某1对证人证言无异议。
原审法院经审理后认为，夫妻在婚姻关系存续期间所取得的财产归夫妻双方共同所有。涉案房屋是嵇某2在夫妻关系存续期间购得，应属夫妻双方共有。后嵇某2以购入系争房屋时的同等价格将系争房屋出售给嵇某1，该价格明显低于市场价格且无正当理由；嵇某2在离婚诉讼中否认了系争房屋的存在，主观上存在明显恶意。嵇某1明知系争房屋是韩某与嵇某2的共同财产，仍然购买系争房屋且价格明显低于市场的合理价格，难以得出嵇某1取得系争房屋属善意的结论。对韩某要求确认嵇某2、嵇某1间就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同无效的诉讼请求予以支持。嵇某2、嵇某1辩称系争房屋系赠与所得，并提供证人嵇丙、嵇丁、王某某出庭作证，但上述证人与两人均属亲戚朋友关系，故对证人证词不予采信。嵇某2、嵇某1虽称嵇某1已付清房款，因两人属亲属关系，在两人未提供充分证据证明房款已付清的情况下，对此陈述不予采信。原审法院据此判决：一、嵇某2、嵇某1于2006年7月28日就上海市甘泉三村某号203室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、嵇某2、嵇某1应于判决生效之日起十日内将上海市甘泉三村某号203室房屋产权恢复至嵇某2名下。
原审判决后，嵇某1不服，向二审法院提起上诉称：1、一审判决对系争房屋初始购房资金来源及权利归属认定错误。系争房屋实际由嵇丙出资购买并附条件赠与嵇某2、嵇某1，应属二人共有，并非韩某、嵇某2夫妻共同财产；2、一审判决对嵇某1给付135,000元购房款、购房有无恶意的认定错误。嵇某1实际是以市场价一半即135,000元购买了原属嵇某2的一半产权；嵇某2因经济困难，转让自己部分产权与嵇某1，并非出于恶意。
被上诉人韩某辩称：一审判决正确，应予维持。其表示：一、在儿子条件好于女儿的情况下，父亲以赠与女儿房屋的方式让女儿为其养老送终，有悖常理；二、产权登记在嵇某2名下是为解决其上海户口的说法没有依据。
被上诉人嵇某2表示：同意嵇某1的上诉请求及理由。
上海市普陀区人民法院(2009)普民一(民)初字第6032号民事判决书，认定韩某、嵇某2婚初夫妻关系尚可，后因嵇某2怀疑韩某有外遇及经济问题，致夫妻关系恶化，夫妻分居多年，感情彻底破裂，调解无效，准予离婚。
二审法院作出了如下判决：
驳回上诉，维持原判。
北京资深房地产律师靳双权（电话：13426037149）评析：
嵇某22004年3月受让系争房屋，产权虽登记在其一人名下，因该产权取得于嵇某2、韩某夫妻关系存续期间，依法应认定为韩某、嵇某2夫妻共同财产。2006年7月，嵇某2在与韩某分居期间，将系争房屋原价转让给妹妹嵇某1，且在与韩某离婚案中否认曾购买过系争房屋，主观恶意明显。本案诉讼中，嵇某2、嵇某1共同辩称系争房屋为父亲所赠，属二人共有财产，并非嵇某2、韩某夫妻共同财产，产权登记在嵇某2一人名下事出有因，但均未就此提供充分证据。嵇某1上诉称，2006年7月，嵇某2因经济困难，将其一半产权以市场价转让给自己，双方均无恶意，钱款已支付完毕，因其提供的证据不足以证明其主张，二审法院无法采信。嵇某1、嵇某2系同胞姐妹，嵇某1对嵇某2、韩某夫妻关系状况、系争房屋性质应为明知，其于嵇某2、韩某分居期间，以明显低于市场的合理价格受让系争房屋，难以得出嵇某1取得系争房屋属善意的结论。一审法院根据查明的事实，认定嵇某2、嵇某1就系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并无不当。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】